淺談建筑工程保修階段監(jiān)理應(yīng)注意的事項

賈真

（廣東省肇慶市鼎建監(jiān)理有限公司，廣東 肇慶 526000）

1 監(jiān)理依據(jù)和工作重點

1.1 工程保修監(jiān)理依據(jù)。工程保修是指工程質(zhì)量保修，監(jiān)理應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》、《廣東省施工監(jiān)理規(guī)程》、《工程建設(shè)監(jiān)理合同》和設(shè)計文件、工程質(zhì)量驗評標準進行。為了確保保修及時保證質(zhì)量施工合同還應(yīng)規(guī)定工程質(zhì)量的保修金額（一般為工程總造價的5%）和保修金的預(yù)留與支付方法以及保修金的利率。經(jīng)過業(yè)主方與承包商協(xié)商，也可以簽訂專項工程保修合同。

1.2 關(guān)于工程保修期的計算。關(guān)于工程的保修期限應(yīng)依據(jù)監(jiān)理單位與業(yè)主方簽訂的《工程建設(shè)監(jiān)理合同》和業(yè)主與承包商簽訂的《施工合同》文件中規(guī)定的期限。監(jiān)理合同中規(guī)定的是監(jiān)理業(yè)務(wù)期限，目前一般保修期監(jiān)理定為1年，而施工合同規(guī)定的是承包商對工程負責(zé)報修的期限，但必須符合國家建設(shè)《工程質(zhì)量管理條例》第六章建設(shè)工程質(zhì)量保修的規(guī)定。故施工合同規(guī)定除屋面防水工程等為5年，其余部分工程保修期定為2年。

1.3 保修階段的監(jiān)理工作重點應(yīng)根據(jù)具體工程對象來確定。筆者認為以下內(nèi)容應(yīng)列為監(jiān)理重點。

1.3.1 對應(yīng)進行沉降觀測的建筑物，應(yīng)關(guān)注其觀測成果和觀測方法、技術(shù)要求以及是否已沉降穩(wěn)定，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)通知設(shè)計和質(zhì)監(jiān)部門分析研究處理；

1.3.2 對工程質(zhì)量問題和質(zhì)量缺陷進行調(diào)查，重點是樓地面、墻面、天棚以及門窗工程。

1.3.3 調(diào)查屋面、浴廁間、外墻面防水效果。

1.3.4 給水管及排水管有無滲漏以及衛(wèi)生潔具使用狀況。

2 監(jiān)理工作的方法及措施

2.1 工程進入保修階段，承包商已撤離現(xiàn)場而監(jiān)理單位則應(yīng)根據(jù)工程項目大小（可以不設(shè)項目監(jiān)理機構(gòu)）宜在參加該項目施工階段監(jiān)理工作的監(jiān)理人員中保留必要的人員。

2.2 監(jiān)理人員要與業(yè)主方密切聯(lián)系，關(guān)注工程使用狀況是否正常，隨時聽取用戶意見。同時，與有關(guān)承包商保持電話聯(lián)系，并且要求承包商指定一名聯(lián)系人。

2.3 在單位工程竣工驗收時，督促承包商向業(yè)主方提交《質(zhì)量保修書》，其內(nèi)容為具體保修項目，期限以及有關(guān)承諾。

2.4 組織承包商對工程使用情況進行質(zhì)量回訪，一般每半年進行一次為宜。并在氣候突然變化（臺風(fēng)、冬季低溫）如臺風(fēng)暴雨過后組織使用單位進行檢查一次，對發(fā)現(xiàn)的問題按單位工程進行登記。

2.5 在工程保修期1年即將到期的前1－2個月，由監(jiān)理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對工程進行全面目測檢查。發(fā)現(xiàn)的問題及需要維修的內(nèi)容按單位工程列表登記。

2.6 監(jiān)理人員對用戶反饋的意見和以上質(zhì)量回訪與檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題與缺陷發(fā)現(xiàn)的原因進行詳細調(diào)查分析，并確定質(zhì)量缺陷的事實和責(zé)任。比較嚴重的質(zhì)量缺陷應(yīng)由監(jiān)理人員組織業(yè)主、設(shè)計人員和承包商共同研究確定原因。關(guān)鍵是要確定該工程質(zhì)量缺陷是否在正常使用條件下產(chǎn)生的。因為國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的是在正常使用條件下，工程存在的質(zhì)量缺陷均應(yīng)由承包商負責(zé)，無條件保修。監(jiān)理人員及時發(fā)出《工程維修通知書》要求承包商在接到通知書十日內(nèi)派人進行維修。比較重大的質(zhì)量缺陷，如基礎(chǔ)不均勻沉降和屋面地下室滲漏等質(zhì)量問題要求責(zé)任方提出缺陷的處理方案，經(jīng)過監(jiān)理、設(shè)計人員、業(yè)主方共同審批后，由監(jiān)理人員監(jiān)督實施處理。

2.7 承包商若不能按監(jiān)理人員要求及時進行維修，監(jiān)理人員應(yīng)書面通知業(yè)主，可由業(yè)主委托其他承包商完成。（同時，監(jiān)理人員要與原承包商溝通。其維修處理發(fā)生的費用依據(jù)施工合同規(guī)定在質(zhì)量保修保證金中扣除。

2.8 當(dāng)監(jiān)理合同約定的工程保修期監(jiān)理業(yè)務(wù)過期后，承包商應(yīng)按施工合同和國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定仍需對工程繼續(xù)履行質(zhì)量保修義務(wù)。

3 關(guān)于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的最低保修期限問題

3.1 國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程，房屋建筑的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；筆者發(fā)現(xiàn)目前設(shè)計施工圖紙文件中，均未有該工程的合理使用年限。據(jù)國家《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》（GB50068－2001）規(guī)定的3類普通房屋和建筑物，其設(shè)計年限為50年，并明確工程是在正常施工、正常使用和正常維護的前提下才能滿足的條件。

3.2 在保修階段監(jiān)理工作中發(fā)現(xiàn)工程竣工驗收合格并移交使用單位后，有的使用單位擅自改變設(shè)計使用功能，即出現(xiàn)工程的非正常使用條件，增加了結(jié)構(gòu)的活荷載甚至破壞了屋面和外墻面防水功能等情況。舉例說明：

3.2.1 樓層辦公室改為檔案資料室，宿舍改為文具倉庫。

3.2.2 屋面上加設(shè)太陽能熱水器，電視等無線接收設(shè)備，屋面和外墻面設(shè)置大型廣告牌；

3.2.3 室內(nèi)進行二次裝修擴門拆墻，改變水、電管線；

3.2.4 屋面天溝灰塵和生活垃圾和生活垃圾堆積，天溝流水不暢，個別水落堵塞等。

監(jiān)理人員一旦發(fā)現(xiàn)上述情況，即應(yīng)書面通知業(yè)主或使用單位，并提出處理意見，引起重視。

3.3 關(guān)于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部保修如何實施，缺乏具體配套措施不好操作。因保修期為50年，是人生的大半輩子。歲月滄桑，人事沉浮，50年后去哪里找承包商和責(zé)任人？又如何分清責(zé)任工程是否屬正常使用和正常維護。

4 應(yīng)采取的措施

4.1 監(jiān)理單位把工作重點和主要精力放在施工階段監(jiān)理工作中，無疑是正確的。只有在施工階段對工程質(zhì)量進行有效的、嚴格的控制，不留人為質(zhì)量隱患，使工程竣工每一分部質(zhì)量均達到設(shè)計和施工質(zhì)量驗收標準，同時滿足用戶的使用功能要求，使業(yè)主放心使用。大量實踐證明，施工階段監(jiān)理工作越到位，保修監(jiān)理工作量就會大大減少。

4.2 當(dāng)房屋建筑工程投入使用過程中，由于荷載對結(jié)構(gòu)構(gòu)建產(chǎn)生時間效應(yīng)和構(gòu)件在溫度和濕度變化中以及地基的沉降等原因會產(chǎn)生變形。同時，在建筑物協(xié)調(diào)變形過程中會產(chǎn)生次應(yīng)力的不利影響。（當(dāng)然，在正常設(shè)計、正常施工以及正常使用和維護條件下，以上結(jié)構(gòu)、構(gòu)件不會發(fā)生超承載力極限狀態(tài)和正常使用極限狀態(tài)的質(zhì)量問題。）故工程在使用一階段后，會出現(xiàn)這樣、那樣質(zhì)量小問題是正常的，也是難免的。所以說工程質(zhì)量保修是必要的，即使竣工驗收質(zhì)量達到優(yōu)良等級的工程也不例外。

4.3 監(jiān)理單位對保修階段也要像施工階段也要像施工階段監(jiān)理那樣重視，就像工業(yè)產(chǎn)品售后服務(wù)那樣，想用戶所想，急用戶所急。搞好保修階段監(jiān)理工作，也是監(jiān)理單位提高資信度、保持監(jiān)理行業(yè)形象，創(chuàng)監(jiān)理品牌的重要方面。

4.4 監(jiān)理人員首先要模范地貫徹執(zhí)行國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》關(guān)于有關(guān)工程保修的規(guī)定，在施工階段監(jiān)理工作中，嚴格控制材料、構(gòu)配件質(zhì)量和施工操作工序質(zhì)量，確保工程在正常條件下施工。同時呼喚業(yè)主方要確保工程的正常使用條件和采取正常的維護措施，以求房屋建筑工程達到設(shè)計規(guī)定的使用年限。

4.5 國家和各級建設(shè)行政主管部門在貫徹國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》中，制定關(guān)于房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)保修期為50年的相應(yīng)的具體配套措施，以便于實施。

[1]張玉娥.建筑監(jiān)理面臨的問題及解決辦法[J].晉城職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2009-07-15.