k樓市收官之戰(zhàn)解讀南京樓市年終成績(jī)單

搜 房

2010年11月，搜房網(wǎng)率先發(fā)布了2010年南京地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜，并且公布了南京住宅成交金榜及二次調(diào)控南京房?jī)r(jià)漲幅榜。時(shí)值年末的南京樓市，今年的成績(jī)單究竟能打多少分?在降價(jià)潮，政策雙重壓力下，11、12月南京樓市的收官之戰(zhàn)究竟成色幾何7樓市大規(guī)模降價(jià)潮究竟會(huì)否出現(xiàn)?春節(jié)前的南京樓市究竟向左走還是向右轉(zhuǎn)?年末出手的機(jī)會(huì)又在哪里?本期搜房觀察邀請(qǐng)一線樓盤操盤手、代理公司代表、業(yè)內(nèi)專家，媒體記者共同討論。

2010年注定是南京地產(chǎn)最不平凡的一年。宏觀調(diào)控、二次調(diào)控，限購(gòu)令、禁漲令等一道道利劍，將火熱的樓市打入谷底。然而在金九銀十諸多樓盤的低價(jià)、剛需轟炸下，新政下依然出現(xiàn)了諸多“日光盤”，甚至“夜光盤”。

樓市一再調(diào)控中高端住宅項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布了2010南京住宅成交金榜數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)這樣幾個(gè)特點(diǎn)：銷售套數(shù)TOP樓盤中，竟有2家是單價(jià)在15000甚至20000以上的中高端住宅項(xiàng)目，其余8家樓盤均為萬(wàn)元以下的剛需樓盤。其中江北大盤就占了一半，江寧2家，城中、河西、城南各1家。而成交面積TOP10榜單上，則又出現(xiàn)了中海鳳凰熙岸、保利香檳國(guó)際兩大豪宅項(xiàng)目。

對(duì)此，南京房促會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，現(xiàn)在品牌是重要因素，產(chǎn)品創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的價(jià)格、獨(dú)特的資源都是重要的因素。往年的榜單排名前十的普遍有幾個(gè)特征，第一大盤，第二中低價(jià)樓盤，大盤加低價(jià)保證了成交量比較高。而今年的榜單出現(xiàn)了很多新面孔，第一是品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤，第二具有獨(dú)特資源的樓盤也很突出，比如中海鳳凰熙岸，具有唯一性；第三，戶型創(chuàng)新的樓盤表現(xiàn)也很突出，比如金地自在城，戶型創(chuàng)新、增值空間大：第四是務(wù)實(shí)價(jià)格策略的類盤，比如保利，他們的價(jià)格比較務(wù)實(shí)根據(jù)消費(fèi)者的預(yù)期進(jìn)行定價(jià)，他們也取得了較快的銷售速度。

搜房網(wǎng)的資深房產(chǎn)博友劉永超提出，今年的榜單還顯示了市場(chǎng)走勢(shì)的變化，以前是以價(jià)取勝，今年出現(xiàn)了分化的趨勢(shì)，價(jià)格低并不是唯一的市場(chǎng)策略，價(jià)格低，質(zhì)量不高，購(gòu)房人也不認(rèn)可。4月是樓市很大的分水嶺。新政是從信貸方面進(jìn)行制約，制約了相當(dāng)一部分的剛性需求，市場(chǎng)進(jìn)入了觀望態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化，品質(zhì)好的樓盤仍然受到追捧，而性價(jià)比低的樓盤出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。市場(chǎng)從。9年下半年到10年4月前市場(chǎng)一直很熱，4月新政以后供求關(guān)系沒(méi)有發(fā)生根本的逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，這就是造成了口碑好的樓盤取得了比較好的成績(jī)，以前江北獨(dú)占大頭。今年萬(wàn)達(dá)是第一，它品質(zhì)好，但是價(jià)格低于周邊的房?jī)r(jià)。保利開(kāi)出不到1.7萬(wàn)的價(jià)格，周邊基本在2萬(wàn)，所以得到了購(gòu)房人的認(rèn)可。這個(gè)趨勢(shì)以后還會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

觀望與降價(jià)博弈降價(jià)是個(gè)別案例

張輝還表示，這次調(diào)控主要集中在四個(gè)方面，第一抑制需求，包括停貸、限購(gòu)、增加稅收。希望通過(guò)需求規(guī)模的降低來(lái)改變之前供不應(yīng)求的關(guān)系，希望形成供大于求。第二是增加供應(yīng)，第三增加土地的供應(yīng)。第四直接干預(yù)房?jī)r(jià)，三個(gè)月之內(nèi)不準(zhǔn)漲價(jià)，泰州每次漲價(jià)不能超過(guò)3％，全年漲價(jià)不超過(guò)8％。但是供應(yīng)量不足又把房?jī)r(jià)給支撐住了。這里面也有政府的大智慧。開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源全部限制住也不可能，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商的資金鏈不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)的普遍的緊張，就不會(huì)出現(xiàn)普遍的降價(jià)。短期需求的抑制發(fā)生了作用，但是這是不是長(zhǎng)效的機(jī)制要打個(gè)問(wèn)號(hào)。供應(yīng)到現(xiàn)在都沒(méi)有形成有效的放大，即使明年放大，影響再推遲兩三年，這幾年供應(yīng)緊張的局面沒(méi)有得到解決，從兩三年的時(shí)間來(lái)看，供求關(guān)系不會(huì)使房?jī)r(jià)下滑，上漲則有很大的可能性。只要供應(yīng)不放量，肯定是漲價(jià)的，光高壓制需求是永遠(yuǎn)壓不住的。短期還要看調(diào)控的時(shí)間。時(shí)間拖得越長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金影響會(huì)越來(lái)越大。張輝判斷明年2季度，政策可能會(huì)面臨著回暖。房地產(chǎn)的政策環(huán)境也會(huì)回暖。明年2季度之前蘇寧的這種現(xiàn)象是個(gè)案，企業(yè)自身的情況千差萬(wàn)別，大幅降價(jià)是偶然事件。目前所有的市場(chǎng)環(huán)境不可能大幅降價(jià)。

世聯(lián)地產(chǎn)南京公司研究部經(jīng)理吳志輝同樣對(duì)南京房市的后期發(fā)展偏樂(lè)觀。他認(rèn)為，這幾年是南京歷史上的最高點(diǎn)?？傮w價(jià)格上揚(yáng)幅度不會(huì)太快，這種價(jià)格上漲空間不會(huì)太大，成交量又最大的時(shí)候，會(huì)帶來(lái)一種開(kāi)發(fā)模式，以快速跑量滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，用規(guī)模贏取市場(chǎng)。過(guò)去五年政府土地供應(yīng)完成率處于55％到65％。揚(yáng)子晚報(bào)資深房產(chǎn)記者李匯豐認(rèn)為，2007年里拿地的就決定了今天的格局肯定要改變，房子賣得好，是購(gòu)房者投的票。樓市將留下兩部分人——不缺錢的開(kāi)發(fā)商和不缺錢的購(gòu)房人。離開(kāi)的將是缺錢的和走錯(cuò)路的開(kāi)發(fā)商，缺錢的購(gòu)房人。

剛需或投資年底該如何置業(yè)

對(duì)于消費(fèi)者是否應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)在年底置業(yè)7大眾證券報(bào)資深產(chǎn)經(jīng)記者成曦建議，首先選好區(qū)域，如果作為投資置業(yè)，價(jià)格則越低越好，自己對(duì)市場(chǎng)判斷好。

博友劉永超表示，具體問(wèn)題具體分析，如果剛需有錢就買，能買得起就買。他在2007年房市最高點(diǎn)買的房，當(dāng)時(shí)只有3萬(wàn)塊，江北特價(jià)首付5萬(wàn)，他就買了。然而，對(duì)于投資者，他不建議現(xiàn)在買。

南京房促會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，從樓市運(yùn)行的方向看向下趨勢(shì)更強(qiáng)。不是一個(gè)普遍性的買房時(shí)期，短期內(nèi)很難出現(xiàn)上漲，出現(xiàn)小幅概率非常大，不是系統(tǒng)買房時(shí)機(jī)，可以稍微等一下，但是目前是機(jī)會(huì)性的買房時(shí)機(jī)。這樣一些樓盤就是非常好的購(gòu)房機(jī)會(huì)。大幅降價(jià)以后指望再下跌概率非常小。這個(gè)時(shí)候選擇降價(jià)幅度高的樓盤，是務(wù)實(shí)的選擇。各個(gè)板塊尤其是新板塊，政府和開(kāi)發(fā)商都在積極做工作，未來(lái)面對(duì)著價(jià)值重估的區(qū)域，現(xiàn)在購(gòu)房是好時(shí)機(jī)。未來(lái)選擇一是沿快速交通線選擇，第二是大型商業(yè)配套旁邊選擇，這樣未來(lái)會(huì)更有保障一些。

世聯(lián)地產(chǎn)南京公司研究部經(jīng)理吳志輝提出，從過(guò)去15年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)看，只有金融危機(jī)期間產(chǎn)生了大幅度下跌，從這一點(diǎn)看所有的投資品種里面房?jī)r(jià)是最具有保值增值功能的，政策打壓心理影響會(huì)持續(xù)到12月。對(duì)投資客，他的建議是選擇潛在利好的板塊，比如說(shuō)龍江，非常適合去買。長(zhǎng)線看房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲到2020年。

揚(yáng)子晚報(bào)資深房產(chǎn)記者李匯豐表示，房?jī)r(jià)周期是35到50年。對(duì)于投資如果看遠(yuǎn)長(zhǎng)期又很有實(shí)力，現(xiàn)在有很多機(jī)會(huì)。如果是短期的還是慎重。對(duì)于自住的人可以關(guān)注一下中小開(kāi)發(fā)商的純新盤，市場(chǎng)還是有很多機(jī)會(huì)的。