應(yīng)該鼓勵“小產(chǎn)權(quán)”寬容“城中村”
——專訪中共中央黨校研究室副主任周天勇教授

文|《小康》記者 鄂

應(yīng)該鼓勵“小產(chǎn)權(quán)”寬容“城中村”
——專訪中共中央黨校研究室副主任周天勇教授

正確的思路，還是應(yīng)該回到如何降低房價、增加就業(yè)、提高收入方面，至少使城鎮(zhèn)居民，和從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市和城鎮(zhèn)的80%的家庭買得起房

《小康》：去年年底，您和另外兩位專家學(xué)者共同把脈中國房地產(chǎn)市場，并合著了一本題為《住房是個大問題》的書，在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的現(xiàn)代社會，住房這個“大問題”會引發(fā)哪些社會不穩(wěn)定因素呢？

周天勇：若住房需求得不到滿足，漂移人口就會增多，蝸居、蟻?zhàn)?、鴿籠隨之產(chǎn)生，在城鎮(zhèn)中容易形成兩個階級：有房人的資產(chǎn)在升值，無房人的勞動報酬相對于日后租房或者購買房屋貶值；越后來買房的人越是負(fù)擔(dān)重；無房的人向有房的人交租金，有房的人靠租金致富；有的人有多套房，有的人一套房都沒有。另外，貸款負(fù)擔(dān)重也容易使房奴感到焦慮。這些都是轉(zhuǎn)型社會中的不安定因素。

《小康》：對于中國老百姓來說，最難以接受的是不斷攀升的房價，在您看來，房價過快上漲的根本原因是什么？

周天勇：城市化對土地城鄉(xiāng)、工農(nóng)、交通水利、第三產(chǎn)業(yè)等之間再分配的巨大需求與中國人多地少的兩難，以及城市化長期節(jié)約土地與近期需要大量占用土地的兩難，是高房價問題的癥結(jié)所在。

首先，從供給與需求的關(guān)系看，與住宅用地的供應(yīng)不足有關(guān)。地方政府和開發(fā)商的囤積，導(dǎo)致了住房建設(shè)土地供應(yīng)的緊張。土地供應(yīng)總量與土地需求總量的巨大缺口，導(dǎo)致了土地價格的不斷攀升，而且地價推動房價上漲，房價拉動地價上升，形成房價與地價互相推動上升的惡性循環(huán)。

其次，從土地資源配置看，目前的土地招拍掛體制，即政府一家寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局，是除了土地供應(yīng)小于土地需求外，推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的最重要的原因。如果從土地市場和地方財政體制方面分析，政府利益導(dǎo)向下的“行政+市場”的土地扭曲性的供應(yīng)制度，實(shí)際是一種推高地價和房價的有力機(jī)制。

再次，土地財政是我國目前所有建設(shè)用地強(qiáng)制征用和國家高度壟斷土地制度形成的。日益走高的土地出讓金，還有政府稅務(wù)部門和各有關(guān)部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目征收的其他稅費(fèi)，以及要求房地產(chǎn)商承擔(dān)公共配套項(xiàng)目，也是推動房價上升的最重要的因素。

第四，對于投資性的需求，包括城鄉(xiāng)兩棲居住、多套房、大面積豪華房、別墅等等，沒有制度設(shè)計進(jìn)行抑制，房屋等資產(chǎn)的持有成本為零，也導(dǎo)致了房屋投機(jī)需求旺盛。

《小康》：有的學(xué)者認(rèn)為，高房價是合理的，買不起房應(yīng)當(dāng)租房，您同意這種說法嗎？

周天勇：中國人自古就有自己擁有住宅的習(xí)慣，讓絕大多數(shù)人去抑制這種欲望而終身租房住，是與中華民族的文化相沖突的。

如果一個社會80%～90%的居民都買不起住房，說明這80%～90%都是弱勢群體，要么去租房，要么由政府來資助，我認(rèn)為，這個社會肯定是不正常的。如果一個社會，80%～90%的居民都去租10%～20%的居民手中的多套房屋，而且由于土地的有限性，房屋的租金會年年上漲，整個社會就會形成10%～20%的食租房主與80%～90%的無資產(chǎn)工作者階層格局。從穩(wěn)定方面來看，這種格局是非常危險的。

《小康》：建設(shè)部門出臺了對中國各城鎮(zhèn)住不起房的居民實(shí)行廉租房的方案，對于因房價太高而居民買不起房的問題，這是一項(xiàng)好的方法嗎？

周天勇：這個方案應(yīng)當(dāng)解決的是極少部分人，如3%～5%居民的住房問題。如果80%～90%居民都買不起房，這種方案基本上沒有什么作用。要想用這樣一種方案，解決幾億人城市和城鎮(zhèn)中的住房困難，實(shí)際上是一種空想。

一是中國人口太多，特別是農(nóng)村向城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的人口太多，這些轉(zhuǎn)移人口基本上都是住房困難戶，能保得起嗎？二是住房與食品、醫(yī)療保障都不一樣，其價值太大，要想由政府保起來，在財政方面，幾乎是不可能的。正確的思路，還是應(yīng)該回到如何降低房價、增加就業(yè)、提高收入方面，至少使城鎮(zhèn)居民加上從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市和城鎮(zhèn)的80%家庭買得起住房。

周天勇 中共中央黨校研究室副主任、教授

《小康》：您一直在強(qiáng)調(diào)土地資源與房價之間的密切關(guān)系，有句話叫“民以食為天，以居為安”，而人們的食品消費(fèi)和居住消費(fèi)，都依賴于有限的土地資源，從資源配置的角度講，是應(yīng)該將有限的土地資源較多地用來吃飯，還是用來居住呢？

周天勇：食品、住宅、工作及其收入，是民生最基本的三大要素。一個國家其中的一個方面出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，都會使經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)生危機(jī)甚至動亂。較為極端地偏重于任何一個或者兩個方面，都會形成土地資源供給不足導(dǎo)致的危機(jī)，這是一個不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀和內(nèi)在的相互影響關(guān)系。

但我認(rèn)為，糧食問題并不是想象的那樣嚴(yán)重，其安全也可以通過多方面的措施得到保障，而對住房短缺和價格攀升不引起重視，不積極解決，危機(jī)一旦產(chǎn)生，將會形成嚴(yán)重的社會不穩(wěn)定局面。因此，在改革和立法上，我們要在傳統(tǒng)的糧食安全和非傳統(tǒng)的房價、人口流動、人口老齡化、貧富差距等社會安全之間謀求平衡。在法律的有關(guān)條款中，不僅要有保護(hù)耕地的條款，也要加上國務(wù)院、國土、建設(shè)等政府部門保證土地供應(yīng)、維護(hù)房價穩(wěn)定、保證80%的中國城市居民能買得起和擁有自己住宅的義務(wù)和責(zé)任。否則，只關(guān)注吃飽，不關(guān)注安居，至少在執(zhí)政為民方面是有缺陷的。

《小康》：在城市化進(jìn)程中，居住模式哪些方面還需要調(diào)整？

周天勇：大量向城市轉(zhuǎn)移的人口絕大部分住在工程工棚、城中村、城市小區(qū)住宅樓的居民住宅隔屋、工廠和單位的集體宿舍、城郊的租屋等等之中。

一定要整理出耕地或者建設(shè)用地以供流轉(zhuǎn)；一定要放寬和鼓勵小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，讓進(jìn)城的農(nóng)民，包括城市居民買得起房；一定要寬容“城中村”、城郊租屋，包括在城市的一些區(qū)域中發(fā)展居民可以自我按照大體規(guī)劃建房的平民區(qū)；一定要將房價水平降低下來，讓集體用地直接進(jìn)入建設(shè)市場，改革目前政府壟斷性招拍掛供應(yīng)土地，轉(zhuǎn)變地方政府地產(chǎn)財政格局，對城鄉(xiāng)兩棲居住方式、多套住房、別墅等開征房產(chǎn)稅，通過體制改革和機(jī)制建設(shè)將房價壓下來。

《小康》：面對全國范圍內(nèi)的炒房潮和房價失控的局面，今年4月中旬，三道“金牌”次第到達(dá)，提高改善性購房信貸門檻，限制投機(jī)性購房，政府直接入市干預(yù)，您認(rèn)為這個被稱為“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策”能夠真正讓中國的房價降下來嗎？

周天勇：不好說。這套政策還是沒從體制上進(jìn)行改革，治標(biāo)不治本。房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，需要與土地、財稅等體制的改革互動，理順有關(guān)的房地產(chǎn)體制，才能從機(jī)制上使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康和穩(wěn)定運(yùn)行。

《小康》：具體來說，您對解決中國的住房問題有何建議？

周天勇：第一，在人多地少的國情下，正確處理糧食安全用地與城市化居民居住需求用地之間的關(guān)系；第二，要控制農(nóng)村住宅擴(kuò)大占用土地面積，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化，增加城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供應(yīng)；第三，要提高居民的收入，使居民收入的增長速度超過住宅價格的上漲速度，增強(qiáng)居民對住宅的購買能力，控制和穩(wěn)定住宅價格，使其與城市居民和新移民的收入增長和購買能力相適應(yīng)；第四，堅決開征土地和房產(chǎn)交易增值稅，開征房產(chǎn)稅，將目前的從低收入的買房人向政府交錢，即改變?yōu)橐呀?jīng)有房產(chǎn)的人向政府交財產(chǎn)稅，代替目前地方財政資金70%靠出讓金運(yùn)行的渠道，使地方財政可持續(xù)化，又抑制房屋成本投資和投機(jī)，浪費(fèi)土地，炒高房價；第五，根據(jù)不同收入人群和不同階段，對城鎮(zhèn)居民和新移民的住宅需求進(jìn)行分類解決，高收入人口的房屋需求，放開由市場調(diào)節(jié)，中等收入人口的需求，由市場調(diào)節(jié)解決，但是國家要控制房價，一小部分低收入人口，國家要通過廉租房等形式，滿足他們的需求。但愿中國與拉美和印度不一樣，借鑒東亞的經(jīng)驗(yàn)，走出一條探索解決城市化新移民居住問題的中國式道路。

責(zé)編 張凡 xk_g2012@126.com