房地產(chǎn)開發(fā)集團內(nèi)部審計工作思考

中鐵房地產(chǎn)集團有限公司 陳建明

房地產(chǎn)開發(fā)集團內(nèi)部審計工作思考

中鐵房地產(chǎn)集團有限公司 陳建明

近年來，隨著城市化進程的加快，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量也隨之增多，并且涌現(xiàn)一批相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)集團。房地產(chǎn)集團投資大、風(fēng)險大，地域分散，管理難度較大，尤其是一些房地產(chǎn)集團成立時間短、存在運作不規(guī)范、制度不健全等問題，因此，加強和改進房地產(chǎn)集團的內(nèi)部審計，以控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，具有重要意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)集團的特點及內(nèi)審機構(gòu)的設(shè)置

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、項目耗資巨大、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險大等特點，下屬公司地域分散、管理鏈條長，集團總部為了加強管控，應(yīng)是集團公司的人才中心、資金中心、產(chǎn)品籌劃中心、利潤中心和運營指揮中心。

由于下屬公司的同質(zhì)性，可以在集團總部設(shè)立比較強大的內(nèi)部審計機構(gòu)，由總部內(nèi)審機構(gòu)承擔(dān)整個集團的內(nèi)部審計工作。內(nèi)審人員可以不斷積累房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識，對各下屬單位進行橫向比較、分析，及時找出管理中的薄弱環(huán)節(jié)提請管理層加以改進。

二、房地產(chǎn)開發(fā)集團內(nèi)部審計的主要內(nèi)容

1、內(nèi)部控制審計。是確認(rèn)、評價企業(yè)內(nèi)部控制有效性的過程，包括確認(rèn)和評價企業(yè)控制設(shè)計和控制運行缺陷和缺陷等級，分析缺陷形成原因，提出改進內(nèi)部控制建議。內(nèi)部控制審計是內(nèi)部控制的再控制，它是企業(yè)改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟效益的自我需要。尤其是對于市場情況復(fù)雜、經(jīng)營管理風(fēng)險較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加強內(nèi)控審計工作更為重要。

2、財務(wù)收支審計。是對企業(yè)的財務(wù)收支的真實性、合法性進行審計。主要內(nèi)容包括對會計資料的真實合法性、資產(chǎn)的安全及保值增值、收入成本費用的真實性進行審計。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有單件性、一次性、建設(shè)周期長、高投入性等特點，其地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使房地產(chǎn)產(chǎn)品在具有一定相關(guān)性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因為建設(shè)過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性較強。還因為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一次性使項目公司的存續(xù)時間較短，項目完成后項目公司的一些人員便要面對去與留的新選擇，使項目公司一些成員缺乏對本企業(yè)的歸屬感，給舞弊行為提供了主觀心理的動因。一些舞弊問題因此產(chǎn)生，套現(xiàn)、行賄受賄等腐敗行為在各層級各崗位均有發(fā)生的機會與可能。

3、經(jīng)濟責(zé)任審計。是對下屬公司的企業(yè)負(fù)責(zé)人任職期間其所在企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和損益的真實性、合法、合規(guī)性和效益性及重大經(jīng)營決策等有關(guān)經(jīng)濟活動，以及執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)情況進行的監(jiān)督和評價的工作。包括對企業(yè)負(fù)責(zé)人的離任經(jīng)濟責(zé)任審計、任期屆滿經(jīng)濟責(zé)任審計和任中經(jīng)濟責(zé)任審計。

三、深化房地產(chǎn)開發(fā)集團內(nèi)部審計的思路

1、風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲?。風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嬍且环N全新的內(nèi)審方式，是指在審計過程中以企業(yè)風(fēng)險分析評估為導(dǎo)向，根據(jù)量化的分析水平排定審計項目優(yōu)先次序，依據(jù)風(fēng)險確定審計范圍與重點，對企業(yè)的風(fēng)險管理、內(nèi)部控制和治理程序進行評價。進而提出建設(shè)性意見和建議，協(xié)助企業(yè)管理風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)價值增值的獨立、客觀的簽證和咨詢活動。有效的風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嫅?yīng)該是建立在對企業(yè)所處社會和行業(yè)的宏觀環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)和關(guān)鍵經(jīng)營環(huán)節(jié)分析的基礎(chǔ)上，通過綜合評價經(jīng)營風(fēng)險以確定實質(zhì)性測試的范圍、時間和程序。這樣內(nèi)部審計不僅僅是強化控制、提高控制效率和效果，應(yīng)該在規(guī)避風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險和控制風(fēng)險方面，通過風(fēng)險管理的有效化，提高企業(yè)整體管理效率和效果。現(xiàn)在國內(nèi)正在逐步推進風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲?，而作為風(fēng)險較大的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該積極試行開展風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲?，努力控制集團的經(jīng)營風(fēng)險。

2、利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實時監(jiān)控。房地產(chǎn)集團的下屬公司大多地域比較分散，為了加強對項目公司的集中管控，可以利用和開發(fā)一些網(wǎng)上軟件進行實時監(jiān)控。如集團總部一般可以考慮啟用網(wǎng)上賬務(wù)處理系統(tǒng)，統(tǒng)一制定并規(guī)范使用會計科目、統(tǒng)一業(yè)務(wù)工作流程、統(tǒng)一管理記賬人員權(quán)限，并嚴(yán)格要求賬務(wù)處理的及時性與準(zhǔn)確性，通過授予審計人員查詢權(quán)限，這樣就可以隨時察看下屬公司的經(jīng)濟活動和財務(wù)狀況，為就地審計提供重點和線索。審計部門通過查詢網(wǎng)上賬務(wù)處理系統(tǒng)，及時快捷地清楚總部財務(wù)部門對資金的監(jiān)管情況及下屬公司執(zhí)行資金集中管理的情況。如果集團總部實施運行銷售客戶軟件、供應(yīng)商軟件等網(wǎng)上軟件，授予審計部門查詢權(quán)限，可以在更大范圍上、更有效率地開展實時監(jiān)控。在集團總部不斷健全集團網(wǎng)上管理信息系統(tǒng)的情況下，審計人員可以開展網(wǎng)絡(luò)審計，使得審計空間得以拓展，審計時效性得以保障，審計技術(shù)較為先進，這樣可以提高審計效率和審計質(zhì)量。

3、房地產(chǎn)開發(fā)全過程介入審計。審計部門可以介入房地產(chǎn)開發(fā)過程中的招投標(biāo)、結(jié)算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財務(wù)決算等等環(huán)節(jié)，鑒于房地產(chǎn)下屬企業(yè)地域分散，審計力量難以全面到位，難以擴大介入范圍和環(huán)節(jié)，除對關(guān)健環(huán)節(jié)必須重點介入外，其他一些環(huán)節(jié)可以委托造價咨詢、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等中介機構(gòu)進行全過程監(jiān)管。再抽取一些子公司進行重點審計。

4、突出重點。在項目開發(fā)初期，要重點關(guān)注內(nèi)部控制制度的建立和實施上，以及財務(wù)管理和會計基礎(chǔ)工作、前期開發(fā)成本、管理費用上；在項目開發(fā)中期，要特別關(guān)注合同管理、內(nèi)控制度的完善和工作流程的細(xì)化、開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用上；在項目開發(fā)后期，要重點關(guān)注房屋銷售款、工程結(jié)算和成本核算上，加強盈虧的審核。如對房屋銷售方面的檢查，要重點檢查財務(wù)部門、銷售部門的收款臺賬的內(nèi)容是否完整、金額是否一致，戶名與樓棟號登記是否明晰，財務(wù)賬務(wù)處理是否規(guī)范，銷售價格是否超出集團總部的核定標(biāo)準(zhǔn)是否有明確的價格方案，實際銷售價格是否按規(guī)定執(zhí)行，開盤前是否在當(dāng)?shù)胤抗懿块T備案，收費項目是否符合規(guī)定，銷售促銷政策是否合理，銷售退款是否按規(guī)定處理等等。

5、預(yù)算執(zhí)行檢查。在執(zhí)行全面預(yù)算的情況下，對下屬企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行情況進行檢查，查找預(yù)算偏差的原因，以便修正預(yù)算，提高預(yù)算的執(zhí)行力和預(yù)算管理水平。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在此期間，宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的重大變化、政策法規(guī)的改變，房屋品質(zhì)、開發(fā)節(jié)奏等應(yīng)對市場的自身調(diào)整，都會對開發(fā)項目的目標(biāo)成本和預(yù)期利潤造成重大的影響，這些因素將影響預(yù)算執(zhí)行情況的檢查過程和原因的分析。這就要求預(yù)算的編制要根據(jù)每個項目選型，詳細(xì)而科學(xué)地進行分解。在實際運營中以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，力爭增加銷售收入，全力降低成本費用。審計人員要認(rèn)真檢查預(yù)算的執(zhí)行情況，對執(zhí)行結(jié)果進行分析：第一，預(yù)算執(zhí)行結(jié)果是否有偏差，偏差原因除重大影響未調(diào)整預(yù)算外，是否存在違紀(jì)違規(guī)現(xiàn)象；第二，假如沒有超出費用標(biāo)準(zhǔn)，是否存在降低質(zhì)量，減少工程量的情況，是否做到勤儉節(jié)約，質(zhì)量效率又得到保證。強化預(yù)算管理，重點是加強運營過程的監(jiān)管，從預(yù)算的確定到預(yù)算的執(zhí)行，從對結(jié)果的分析到針對問題提出的解決辦法，都要進行專業(yè)管理，貫徹有目標(biāo)有監(jiān)管，有執(zhí)行有評價的全面控制方針。

6、績效審計。績效審計是在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的一種科學(xué)審計理念，是在新形勢下進一步提高審計能力、強化內(nèi)部審計監(jiān)督的必然選擇。房地產(chǎn)集團在建立一套可行的績效標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)評價體系的基礎(chǔ)上，可以進行將經(jīng)濟性、效率性、效果性相結(jié)合的全面績效審計。

7、協(xié)同作戰(zhàn)。紀(jì)委、監(jiān)察部門往往來自于群眾的舉報線索較多，辦案經(jīng)驗豐富，而審計部門對項目公司財務(wù)情況比較熟悉，審計查賬比較擅長，對于一些房地產(chǎn)的舞弊和個人經(jīng)濟案件，可以形成合力，協(xié)同作戰(zhàn)。

8、提升審計人員素質(zhì)。一是要充實懂工程造價、法律、管理、金融、計算機技術(shù)及熟悉房地產(chǎn)審計業(yè)務(wù)等人才，改變通常由財務(wù)人員當(dāng)審計員的單一途經(jīng)。二是全面了解房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，加強房地產(chǎn)的政策、法律法規(guī)、企業(yè)制度等方面學(xué)習(xí)，三是應(yīng)與時俱進，隨著房地產(chǎn)政策、市場的變化及開發(fā)的不斷深入，增強職業(yè)敏感性，不斷拓寬審計思路，改進工作辦法。

9、加強學(xué)習(xí)、培訓(xùn)和交流。第一，學(xué)習(xí)先進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗，博采眾長，廣泛吸取其內(nèi)部審計的先進技術(shù)和方法，第二，通過項目公司之間財務(wù)審計人員之間的探討和交流，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗，剖析不足之處，從審計實踐中總結(jié)規(guī)律。第三，根據(jù)各自的實際情況，積極探索，勇于創(chuàng)新，開辟出適合自己發(fā)展的房地產(chǎn)審計之路。

[1]張立平.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計的特殊考慮[J].城市開發(fā)，2003(4)

[2]劉同伯.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計應(yīng)把握的重點[J].財會通訊﹒綜合, 2005(5)

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