抑制樓市誰最狠？

文|本刊記者 王瀛

抑制樓市誰最狠？

文|本刊記者 王瀛

現(xiàn)有的調(diào)控政策以及不斷后續(xù)出臺(tái)新策，到底有多“給力”？它們又能否成為扳回出軌的房地產(chǎn)市場的終極武器呢？

研究支持:

中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海

東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所策略部經(jīng)理馮志遠(yuǎn)

相對于此前屢調(diào)屢漲，屢次淪為“空調(diào)”的樓市調(diào)控政策，隨著“國五條”出臺(tái)，限購令、央行加息、公積金貸款利率上調(diào)……這一系列陸續(xù)出臺(tái)新政策“組合拳”，似乎終于按住了房地產(chǎn)市場的瘋狂膨脹。

然而市場對此也有著截然不同的看法。有評論人士認(rèn)為，無論是限購、限貸，都是短期政策，雖然在成交量上有所影響，但依然不能制止市場上充裕的資金踏入樓市。而對于這幾年慣于與政策博弈的樓市來說，政策的出臺(tái)，各種對策也會(huì)隨之出現(xiàn)。也有人認(rèn)為，央行加息對購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商，都增加了開發(fā)和購房成本，對控制房價(jià)和抑制投機(jī)，有明顯的作用。

無論是短期效應(yīng)還是長期影響，現(xiàn)在看來，在樓市泡沫越吹越大的當(dāng)下，“防止投機(jī)、嚴(yán)控房價(jià)”政府已經(jīng)用行動(dòng)在明確表態(tài)。那么現(xiàn)有的調(diào)控政策以及不斷后續(xù)出臺(tái)的新政策，到底有多“給力”？它們又能否成為扳回出軌的房地產(chǎn)市場的終極武器呢？

限購令：房價(jià)首現(xiàn)松動(dòng)

“給力”指數(shù)：★★★☆☆

出處：即9月29日頒布“國五條”中提出“房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)”后，截至11月10日，已有16個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)限購令。并且有消息稱限購令的施行將不少于30個(gè)城市。

解釋：目前已經(jīng)出臺(tái)“限購令”的城市，主要集中在三個(gè)區(qū)域，即北方地區(qū)的北京、天津等，長三角區(qū)域的上海、杭州等，以及珠三角區(qū)域的廣州、深圳等。具體限購有以家庭為單位的，如北京，也有以個(gè)人為單位，如蘭州。并且分“嚴(yán)厲”與“溫柔”兩版本。如深圳、南京直接對第三套房“限購”，而上海、杭州等對原有住房既往不咎，每個(gè)居民家庭仍可再購一套新房。

影響：各大城市樓市成交量明顯下降，房價(jià)首現(xiàn)松動(dòng)。

曹建海點(diǎn)評：限購令會(huì)造成短期影響，對房地產(chǎn)長期走勢影響不大。限購對交易量有影響，控制了投機(jī)炒房，抑制了部分上漲過熱地區(qū)的房價(jià)。但對其他地方影響不大。不具備買房條件的人依然可以從有購房條件的人手中買到指標(biāo)。

降低首套房貸款折扣：相當(dāng)于四次加息

“給力”指數(shù)：★★★☆☆

出處：10月29日起，多家銀行將個(gè)人首次商業(yè)貸款的最低利率由7折調(diào)至8.5折。

解釋：以20年期100萬元的商業(yè)貸款為例，對于首套購房者來說，在目前6.14%的基準(zhǔn)利率下，如按照原先7折利率即4.298%計(jì)算，月供為6217.98元，而如按照上調(diào)后的8.5折利率即5.22%計(jì)算，貸款利率增加了0.922%，每月月供將增加至6721.14元，貸款人每月還款額需要增加503.16元。

影響：對房貸客戶將產(chǎn)生長期較大影響，削弱其支付能力。

曹建海點(diǎn)評：銀行之前下調(diào)利率是自發(fā)行為，出現(xiàn)不良貸款，此舉一是為控制銀行業(yè)的信貸危機(jī)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。另外由于央行上調(diào)準(zhǔn)備金率，不排除其含有想要擴(kuò)大存貸款利率差的沖動(dòng)。由于五年期存貸利率的不對等上調(diào)，使得銀行長期貸款的存貸款利差縮小，引發(fā)銀行業(yè)整體的存貸款利潤率降低。

暫緩開發(fā)商重組：多重舉措“圍剿”資金鏈

“給力”指數(shù)：★★★☆☆

出處：10月15日，證監(jiān)會(huì)正式披露，為堅(jiān)決貫徹執(zhí)行4月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，證監(jiān)會(huì)已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。

解釋：今年4月以來,有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)資本市場的融資渠道已基本關(guān)閉，無論是IPO還是重組借殼，國務(wù)院文件明確指出，A股和H股(不包括紅籌股)地產(chǎn)商的IPO、再融資、重大重組都要嚴(yán)格審查。

影響：抑制了借重組之名行資本流動(dòng)之實(shí)的現(xiàn)象。

馮志遠(yuǎn)點(diǎn)評：目前，部分?jǐn)M重組股的投資機(jī)會(huì)短期之內(nèi)將會(huì)喪失，但這些公司可能會(huì)有其他性質(zhì)的資產(chǎn)注入機(jī)會(huì)；對地產(chǎn)股再融資的限制，包括停止地產(chǎn)股IPO，停止地產(chǎn)股增發(fā)和發(fā)可轉(zhuǎn)債等措施，都會(huì)降低地產(chǎn)股的中期業(yè)績成長性。不過我們認(rèn)為，這種限制也會(huì)是短期的，如果政府認(rèn)為調(diào)控政策達(dá)到目標(biāo)，一切都會(huì)恢復(fù)。因此，對于已經(jīng)過會(huì)但還沒有拿到核準(zhǔn)文件的地產(chǎn)重組股，如果股價(jià)下跌較大，反倒提供了低吸機(jī)會(huì)。

限外令：引起退房潮

“給力”指數(shù)：★★★★☆

出處：2006年國家六部委聯(lián)合頒布“限外令”，2009年，北京首先取消了“限外令”，而后廣東省取消了住宅“限外令”，深圳也在同年取消了商業(yè)地產(chǎn)的“限外令”。今年，第二輪樓市調(diào)控后，有關(guān)部門重提“限外”。

解釋：房地產(chǎn)調(diào)控亦正式向境外熱錢“宣戰(zhàn)”。11月15日，住建部與國家外匯管理局出臺(tái) 《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的通知》，文件規(guī)定，境外個(gè)人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。與此同時(shí)，10月，緊鄰北京的河北燕郊實(shí)行了“對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款”。在燕郊買房的北京人，如果不能提供燕郊一年以上納稅證明或社保證明，必須一次性付全款。

影響：遏制外來投機(jī)，以燕郊為代表的投資過熱地段現(xiàn)開發(fā)商拋售潮與退房潮。

曹建海點(diǎn)評：限外令對投資極熱地區(qū)，比如北京的大興，燕郊這種投機(jī)過度的地方出現(xiàn)價(jià)格降溫。限外令可能會(huì)帶來退房。但是，治標(biāo)不治本。只要開發(fā)商看漲樓市，依然會(huì)有各類的資金進(jìn)入。

信貸緊縮：扼住投機(jī)炒手

“給力”指數(shù)：★★★★★

出處：10月19日，央行宣布加息，20日，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也宣布上調(diào)住房公積金存貸款利率，用公積金貸款買第三套房被叫停。

解釋：央行收緊流動(dòng)性與出臺(tái)專門針對房地產(chǎn)信貸的緊縮政策。

影響：激活前期房地產(chǎn)信貸政策，投機(jī)需求成本變高，抑制房價(jià)，對高收入人群投資房地產(chǎn)無明顯抑制。

馮志遠(yuǎn)點(diǎn)評：加息增加開發(fā)和購房者的成本，累計(jì)加息會(huì)對住房需求產(chǎn)生較大的抑制，控制房價(jià)。加息會(huì)增加購房者利息支出，降低購房者的購買能力。單次加息對購房者的利息支出增加并不明顯，主要是對購房者心理預(yù)期的影響。加息將會(huì)增加開發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用。我們認(rèn)為加息對地產(chǎn)股總體上是利空?？紤]到目前宏觀調(diào)控政策依然偏緊，并有加速推出房產(chǎn)稅的預(yù)期，而本次加息也將在一定程度上影響購房者的遠(yuǎn)期心理。