二套房認(rèn)定“框”住了誰(shuí)?

張 芬

“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新規(guī)被稱為史上最嚴(yán)厲的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。面對(duì)如此苛刻的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)會(huì)如何?房?jī)r(jià)又將受到怎樣的影響?

自“新國(guó)10條”發(fā)布以來(lái)，二套房的認(rèn)定和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一直充滿爭(zhēng)議。近期，由國(guó)家住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住旁貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確指出居民家庭實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量也成為二套房認(rèn)定依據(jù)之一。這與此前執(zhí)行的只認(rèn)貸不認(rèn)房標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了根本性抅變化，既以家庭是否持有住房為標(biāo)準(zhǔn)，也以家庭是否利用過(guò)銀行貸款購(gòu)買住房為標(biāo)準(zhǔn)。

購(gòu)房自住者很“糾結(jié)”

在通知中，有列出三種情形屬于二套房的范疇：第一，借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中其家庭已登記有一套及以上成套住房的；第二，借款人已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套及以上住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的；第三，貸款人通過(guò)各種形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套及以上住房的。

“總而言之，無(wú)論首次購(gòu)房是否以貸款形式，只要名下有登記房產(chǎn)的家庭再次購(gòu)房都執(zhí)行第二套差別化房產(chǎn)信貸政策，而且所謂的家庭包括貸款人、配偶和未成年子女?！备Ｖ蓦p安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛(ài)新在解讀新標(biāo)準(zhǔn)時(shí)說(shuō)，這是針對(duì)炒房行為的一次精確打擊，把任何投機(jī)購(gòu)房的可能性都考慮在內(nèi)。

隨著新規(guī)的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒繼續(xù)加重。中原地產(chǎn)北京分公司市場(chǎng)部張經(jīng)理表示，“預(yù)計(jì)6月份北京樓市成交量繼續(xù)延續(xù)5月份下跌的趨勢(shì)，商品住宅總成交可能低于4000套，創(chuàng)2009年以來(lái)最低點(diǎn)?！薄纳虾Ｓ嘘P(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看，5月近一半的中介門店“零戍交”，然而在這輪“冷空氣侵襲”下，中介“零成交”恐怕還會(huì)擴(kuò)大。福州的整體情況也比較萎靡，鄭愛(ài)新說(shuō)，5月－手住宅成交量只有800套，幾乎接近2008年的最低水平。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所易憲容博士分析，對(duì)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范是“新國(guó)10條”原則性內(nèi)容具體化的表現(xiàn)之一，從此意義上看，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不會(huì)半途而廢，只會(huì)逐漸落實(shí)執(zhí)行。但在此標(biāo)準(zhǔn)下，一批改善型住房或被“錯(cuò)殺”，也必須按照首付50％、利率1.1倍的二套房政策執(zhí)行。因此，新規(guī)定的實(shí)際操作難度恐怕也很大。

投資風(fēng)險(xiǎn)增大

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主線仍然是針對(duì)投機(jī)購(gòu)房行為，近期房?jī)r(jià)松動(dòng)幅度仍在擴(kuò)大。在一手房方面，包括萬(wàn)科等大型房企在內(nèi)的部分開(kāi)發(fā)商們紛紛采取送面積、打折等優(yōu)惠措施吸引購(gòu)房者。據(jù)雙安房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，6月，福州各個(gè)板塊二手房均價(jià)都有不同程度的回落，比如金山板塊從9000元／平方米降到7500元／平方米，北江濱大約在13000～15000元／平方米。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段是投資房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，但鄭愛(ài)新表示，投資者目前需要保持冷靜和謹(jǐn)慎，由于調(diào)控政策還在繼續(xù)，房?jī)r(jià)走勢(shì)不清晰，投資機(jī)遇還有待觀察。

“二套房新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)住房投資和消費(fèi)作一個(gè)清楚的區(qū)分。如果是住房投資，就得受到一定程度的限制，付出更高的成本；如果是住房消費(fèi)，居民能夠憑借各種優(yōu)惠政策購(gòu)房。”易憲容表示，以往房地產(chǎn)政策在投資和消費(fèi)上是模糊不清的，只以是否有貸款來(lái)界定二套房顯然會(huì)導(dǎo)致那些全款付清首套房的家庭趁機(jī)借銀行的錢買下第二套住房，并且享受首套房的低首付、低利率優(yōu)惠，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)炒風(fēng)大起。因此，嚴(yán)厲遏制投資投機(jī)購(gòu)房行為仍然是今后房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心。

“受新標(biāo)準(zhǔn)影響，近期二手房市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，掛牌量持續(xù)走高，這恰好也說(shuō)明整體房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。為了避免再次發(fā)生樓市泡沫危機(jī)，政府勢(shì)必要把投資陸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)?！编崘?ài)新說(shuō)。

房?jī)r(jià)不可能猛降

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就當(dāng)前的環(huán)境而言，銀行信貸不斷收緊，投資購(gòu)房者陸續(xù)離場(chǎng)。而剛性需求者持幣觀望，似乎預(yù)示著樓市“拐點(diǎn)”即將到來(lái)。

然而，6月初，福州某樓盤2期以8500元／平方米的均價(jià)開(kāi)盤，遭遇購(gòu)房者搶購(gòu)?！霸摌潜P周邊一手房?jī)r(jià)在10000元／平方米左右，開(kāi)盤均價(jià)雖然不算低，但在合理范圍內(nèi)，達(dá)到購(gòu)房者的心理價(jià)位?！编崘?ài)新分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本矛盾還是供不應(yīng)求，只要房?jī)r(jià)在可承受范圍內(nèi)，觀望者就會(huì)出手，所以未來(lái)房?jī)r(jià)不可能驟降。

對(duì)于急需換房的改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)抑制了他們改善居住條件的步伐，更何況如今無(wú)論是新房還是二手房，只要是二套房。信貸標(biāo)準(zhǔn)都一樣，但比起新房，二手房市場(chǎng)的選擇空間更大，另外，據(jù)雙安房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，隨著二手房供應(yīng)量的增加，福州二手房?jī)r(jià)格略微有所下降，降幅約5％。因此，購(gòu)房者也想趁房?jī)r(jià)松動(dòng)之時(shí)趕緊買入，接下來(lái)如果剛性需求一旦爆發(fā)，成交量上去了，價(jià)格就不會(huì)下降。