樓市政策面三大猜想

蔡宗琦

對(duì)于2010年的樓市政策走向，各方預(yù)測(cè)紛紜，但房?jī)r(jià)、土地，以及物業(yè)稅，仍是大部分人關(guān)注的焦點(diǎn)。

國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控”給2010年的房地產(chǎn)政策帶來不小的想像空間。

2009年12月14日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。15日，新聞一經(jīng)發(fā)布，“遏制房?jī)r(jià)”成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。許多人看到了“抑制”和“遏制”的變化，驚呼“山雨欲來風(fēng)滿樓”，然而來年的房?jī)r(jià)走勢(shì)仍是迷霧重重。

通房?jī)r(jià)是“重話”還是“重拳”

遏房?jī)r(jià)究竟是一句重話，還是一記重拳?究竟是一場(chǎng)雷聲大雨點(diǎn)小的“樓市驚夢(mèng)”，還是一場(chǎng)改天換日的“樓市驚變”?確實(shí)需要冷靜思考。殘酷的現(xiàn)狀是，樓市是真的打也打不得、捧也捧不得。

在部署2010年工作時(shí)，國務(wù)院常務(wù)會(huì)的指導(dǎo)“原則”非常明確，“穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度”。透過四條“原則”，我們可以清楚地把握國務(wù)院常務(wù)會(huì)最關(guān)鍵、最核心的內(nèi)容。這里不妨一一解讀：

“穩(wěn)定完善政策”，這是“大穩(wěn)小調(diào)”的意思，后文的表述也相當(dāng)明確，“重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)。加快保障性住房建設(shè)”。預(yù)計(jì)2010年金融貨幣政策將不會(huì)有太大變化。最可能的變化是稍稍收緊信貸，并對(duì)多套購房采取差別化的利率。而且這些小的調(diào)整將隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而變化。如果市場(chǎng)繼續(xù)升溫，可能調(diào)節(jié)的力度大一些；如果市場(chǎng)迅速回冷，這些政策也會(huì)作反向調(diào)節(jié)。中央高層需要的是穩(wěn)定的、持續(xù)發(fā)展的房市，這一點(diǎn)不用懷疑。

“增加有效供給”，就是用市場(chǎng)手段調(diào)節(jié)供求關(guān)系，加大普通商品房、保障房和小套型住房的供應(yīng)量。通過加大供應(yīng)量，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的通行手段，也是這一次國務(wù)院高層的理性選擇。

“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管”，這是常規(guī)工作，也是中國體制下一直無法做到位的工作。真正引起房?jī)r(jià)上漲過快的，其實(shí)是市場(chǎng)監(jiān)管的不力。針對(duì)中國人傳統(tǒng)的“買漲不買跌的心理”，開發(fā)商們絞盡腦汁地想出歪點(diǎn)子，不停制造控銷、脫銷、漲價(jià)、賣樓花的氛圍。

“完善相關(guān)制度”，就是完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。理順的是地方政府和開發(fā)商的關(guān)系，這是一個(gè)牢不可破的利益裙帶關(guān)系，也是房地產(chǎn)價(jià)格過快升溫的關(guān)鍵。

綜合上述分析，作為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議避而不談的話題，此番國務(wù)院常務(wù)會(huì)的舉措，多“嚇阻”意味，除收縮信貸外，并無實(shí)質(zhì)性措施。但是。“重話”如果無法奏效，“重拳”應(yīng)該是遲早的事。地方政府和開發(fā)商們需要理性應(yīng)對(duì)，節(jié)制欲望，適可而止，盡量尋找一個(gè)“政府可度日、開發(fā)商可營利、老百姓可接受”的平衡點(diǎn)。土地招拍掛制度面臨調(diào)整

中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需要旺“實(shí)火”控“虛火”，加大有效供應(yīng)以抑制投機(jī)。這可以從兩方面人手，一是千方百計(jì)地加大商品住宅，特別是普通住宅的供應(yīng)量；二是增加新增土地供應(yīng)量，加大土地儲(chǔ)備。

在土地問題上需要針對(duì)已經(jīng)批出去的土地加大盤活力度，對(duì)違規(guī)囤地要更加嚴(yán)格執(zhí)法，“這個(gè)問題是我們過去的短板，每塊土地后面都有一個(gè)故事，所以要下大力氣，把囤地和反腐敗結(jié)合在一起”。顧云昌說。

此外，應(yīng)關(guān)注已經(jīng)批出去的土地怎么使用。顧云昌介紹，2009年前三季度，我國共出售5.7萬公頃土地，但落入開發(fā)商手中的剛超過2萬公頃，3／5的土地都不是開發(fā)商購買的?！澳?／5土地哪兒去了?政府機(jī)構(gòu)買地了?個(gè)人也買地了?”顧云昌表示，這意味著一手土地的供應(yīng)不僅僅需要監(jiān)管企業(yè)囤地，還應(yīng)該關(guān)注政府和個(gè)人的囤地行為。

而土地招拍掛制度更是被不少人認(rèn)為是推高地價(jià)的重要原因，這一制度將面臨調(diào)整。目前國家明確提出要提高土地供應(yīng)和使用效率，完善土地招拍掛等制度。作為土地交易制度改革的試點(diǎn)，2009年12月16日，北京市通過“價(jià)高者得”的方式招標(biāo)出讓土地，并公布最終的投標(biāo)結(jié)果。

物業(yè)稅能否千呼萬喚始出來

不少專家預(yù)測(cè)物業(yè)稅有望在2010年再次提上議事日程。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭就認(rèn)為，針對(duì)大戶型、高檔房的物業(yè)稅有可能加快推出，極有可能在部分城市試點(diǎn)實(shí)轉(zhuǎn)。而從投資者預(yù)期來看，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，針對(duì)未來國務(wù)院是否會(huì)繼營業(yè)稅收緊后再次出臺(tái)旁地產(chǎn)收緊政策，38％的投資者認(rèn)為稅費(fèi)收緊等政策推出不可避免；58％的投資者認(rèn)為房?jī)r(jià)高企，真正遏制房?jī)r(jià)還需出臺(tái)組合拳。

而從稅費(fèi)角度來看，顧云昌認(rèn)為要千方百計(jì)增加房屋供應(yīng)量，就必須盤活二手房市場(chǎng)，搞活租賃房市場(chǎng)。日前房地產(chǎn)營業(yè)稅優(yōu)惠政策已經(jīng)確定如期停止，對(duì)此顧云昌預(yù)測(cè)，2010年稅費(fèi)優(yōu)惠政策結(jié)束以后，二手房市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)大幅度的下滑，因此“希望在加大有效供給和抑制股初需求之間，政策根據(jù)市場(chǎng)變化作出的調(diào)整應(yīng)該平和一點(diǎn)”。

顧云昌認(rèn)為，接下來各地將會(huì)根據(jù)中央精神出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，由于各地方樓市的基本面情況千差萬別，各地的調(diào)控措施可能會(huì)有所不同。

此外，有專家預(yù)測(cè)，對(duì)外資購房政策可能會(huì)重新緊縮，轉(zhuǎn)售房屋的稅費(fèi)也可能會(huì)從嚴(yán)征收。

由于房地產(chǎn)政策基調(diào)已定——在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，預(yù)計(jì)政策立即大變臉的概率并不高，政策有望走出“前松后緊”的態(tài)勢(shì)。