經(jīng)濟(jì)觀察：房地產(chǎn)調(diào)控還將如何 “出牌”

最近，作為房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后的首次大型房展會(huì)——北京秋季房

屋展覽會(huì)落下帷幕。從現(xiàn)場(chǎng)情況看，賣(mài)房者明顯多于看房者，買(mǎi)房者多以觀望態(tài)度為主。據(jù)北京四季房展組委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這次房展會(huì)觀眾數(shù)量達(dá)到了11萬(wàn)人次，比夏季展會(huì)翻了一番。而意向成交總套數(shù)2208套，比去年秋季房展會(huì)下降14.68%。這是否預(yù)示著今年4月出臺(tái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策已取得成效？今后房地產(chǎn)調(diào)控又應(yīng)如何進(jìn)行？

并不代表樓市全面反彈

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，銷(xiāo)售額環(huán)比增加15.23%。9月初，包括京、滬、深、杭、穗在內(nèi)的多個(gè)房地產(chǎn)一線(xiàn)城市均傳出了市場(chǎng)反彈、量?jī)r(jià)齊漲的消息。不過(guò)從目前公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管銷(xiāo)量出現(xiàn)了回升勢(shì)頭，但幅度并沒(méi)有超過(guò)二季度的水平，整體仍處于較為低迷的狀態(tài)，而且價(jià)格也并沒(méi)有出現(xiàn)想象中的環(huán)比上升。北京秋季房展的實(shí)際情況也支持了這種說(shuō)法。

目前，面對(duì)多數(shù)城市的成交量開(kāi)始回升，普通消費(fèi)者也開(kāi)始議論房?jī)r(jià)是否已經(jīng)見(jiàn)底。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，政府是否能夠堅(jiān)持宏觀調(diào)控便顯得非常重要。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓在分析8月份重新出現(xiàn)回暖勢(shì)頭的房?jī)r(jià)時(shí)，呼吁購(gòu)房者冷靜看待。他認(rèn)為，今年下半年到明年上半年，將是判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。對(duì)目前的價(jià)格回暖，百姓要保持克制、冷靜，不要蜂擁去搶?zhuān)蠹叶假I(mǎi)漲，它就真上去了。

“根據(jù)我們目前得到的數(shù)據(jù)，前年和去年，政府在維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展中投入的項(xiàng)目，在今年10月份大批要入市。這些項(xiàng)目將要改變商品房的供求關(guān)系。此外，政府從2007年開(kāi)始大量蓋的公租房和經(jīng)濟(jì)適用房就在今年下半年完工，因此今年下半年到明年上半年是一個(gè)非常關(guān)鍵的時(shí)間段，所以房?jī)r(jià)是漲是跌，要過(guò)了這個(gè)時(shí)間再說(shuō)。不要看到漲一點(diǎn)就去搶?！眲⒒刚f(shuō)。

上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)認(rèn)為： “從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前樓市有回升的趨勢(shì)，數(shù)據(jù)證明市場(chǎng)本身正在積蓄能量，但并不代表樓市正在全面反彈?！?/p>

調(diào)控正向預(yù)定方向發(fā)展

總體來(lái)看，盡管多項(xiàng)樓市指標(biāo)在8月出現(xiàn)了反彈，但包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、土地購(gòu)置面積、竣工面積等在內(nèi)的數(shù)據(jù)，依舊沒(méi)有超過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)在6月份達(dá)到的最高水平。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)近日表示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月回落，8月份環(huán)比雖然持平，但要看到，北京、上海、廣州、杭州等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比總體是下降的，房地產(chǎn)調(diào)控成效比較明顯。

與此同時(shí)，1—8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源44363億元，同比增長(zhǎng)35.0%，增幅較1—7月減少4.4個(gè)百分點(diǎn)。自年初的增幅觸頂之后，這已經(jīng)是資金來(lái)源連續(xù)第8個(gè)月增幅回落。而從資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，自調(diào)控以來(lái)，開(kāi)發(fā)商最重要的資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款、定金和預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款均呈連續(xù)放緩下滑趨勢(shì)，而企業(yè)自籌資金依然超過(guò)50%，在所有資金來(lái)源中上漲最快。但1-8月份，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中外資部分的增長(zhǎng)幅度明顯，甚至超過(guò)了定金及預(yù)收款的增幅。

大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為調(diào)控已經(jīng)達(dá)到預(yù)期。劉桓認(rèn)為，在國(guó)家連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策之下，市場(chǎng)增長(zhǎng)的勢(shì)頭實(shí)際上已經(jīng)受到了相當(dāng)程度的遏制，首先是成品房的銷(xiāo)售量出現(xiàn)較大幅度的萎縮，此外，銷(xiāo)售價(jià)格異常飆升的情況得到控制。

“本次房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際是從去年年底開(kāi)始的，思路就是要抑制投機(jī)。執(zhí)行了嚴(yán)格的差別化的稅收信貸政策，馬上取得了一些效應(yīng)。同時(shí)加大了土地的供應(yīng)，加大了保障性安全工程的建設(shè)。調(diào)控正在向預(yù)定的方向發(fā)展，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)成績(jī)還是令人滿(mǎn)意的?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示。

關(guān)注 “夾心層”住房需求

對(duì)于今后房地產(chǎn)調(diào)控和行業(yè)發(fā)展的方向，朱中一說(shuō)： “第一，我們要明確發(fā)展房地產(chǎn)的目標(biāo)是滿(mǎn)足廣大老百姓基本的住房需求，對(duì)于投機(jī)、投資行為進(jìn)行遏制；第二，我們也要考慮 ‘夾心層’的問(wèn)題，對(duì)于低收入的‘夾心層’，要建造公租房來(lái)滿(mǎn)足老百姓住房的需求；第三，就整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，政策性住房要加大，市場(chǎng)的份額會(huì)受到影響，但是整個(gè)住房的總量還是增長(zhǎng)的；第四，這幾年政府強(qiáng)調(diào)要轉(zhuǎn)變消費(fèi)方式和增長(zhǎng)方式，這一方面我們也需要做文章，研究怎樣發(fā)展房地產(chǎn)綠色低碳，怎樣發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)化；第五，有些制度要完善，比如說(shuō)商品房預(yù)售制度要完善，土地征收稅的預(yù)算要加強(qiáng)。這些制度的出臺(tái)，就預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)的投機(jī)空間將越來(lái)越小?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，房產(chǎn)稅等稅收方面的政策、對(duì)企業(yè)融資的限制措施、對(duì)企業(yè)土地增值稅的清算清繳等政策都有可能出臺(tái)，但當(dāng)前最重要的，是對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)的政策要加大執(zhí)行力度，提出具體的執(zhí)行要求。

江蘇銀行上海分行副行長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張望表示，加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控，不僅僅是調(diào)房?jī)r(jià)，更重要的是進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。目前各地區(qū)在加快保障性住房的建設(shè)，這對(duì)于中長(zhǎng)期改善市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)具有重要意義。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控的目的不僅是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)較快發(fā)展，更重要的也是為了保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，關(guān)鍵看目前這些調(diào)控政策和目標(biāo)取向能否長(zhǎng)效化，讓市場(chǎng)真正吃下 “定心丸”。所以還需要有關(guān)部門(mén)從法律法規(guī)層面加以研究，努力使調(diào)控政策能轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期的制度要求。