我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策探討

何文靚 劉順祥

（1.南昌大學(xué)科學(xué)技術(shù)學(xué)院財(cái)經(jīng)學(xué)科部 江西南昌 330029；2.南昌市政法委 江西南昌 330000）

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策探討

何文靚1劉順祥2

（1.南昌大學(xué)科學(xué)技術(shù)學(xué)院財(cái)經(jīng)學(xué)科部 江西南昌 330029；2.南昌市政法委 江西南昌 330000）

住房問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，如果放任房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越積越大，將會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)愈積愈深，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)政府須切實(shí)針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的呈現(xiàn)的諸多問(wèn)題，明確宏觀調(diào)控的政策導(dǎo)向，確保房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)；可持續(xù)發(fā)展；對(duì)策

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)不可持續(xù)性特征

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性主要體現(xiàn)在行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展上。但是目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的種種跡象嚴(yán)重凸顯其發(fā)展的不可持續(xù)性，具體表現(xiàn)為：

1.房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重失調(diào)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.8%，許多城市房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高。房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平和老百姓的承受能力。按國(guó)際上通行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)的高低主要是相對(duì)于住房購(gòu)買(mǎi)力而言。最常用的衡量指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，發(fā)達(dá)國(guó)家一般為3-4倍，即一個(gè)中等收入的家庭用三四年的收入可以購(gòu)買(mǎi)一套中等檔次的住房。聯(lián)合國(guó)人居中心倡導(dǎo)的理想房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)是3：1以內(nèi)，而目前我國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)收入比已達(dá)8.3倍，一線城市超過(guò)了兩位數(shù)，北京達(dá)14.3倍，上海12.6倍，深圳15倍，大大超過(guò)了世界銀行5：1的警戒線標(biāo)準(zhǔn)。

2.市場(chǎng)供求總量的非均衡性。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的非均衡一般表現(xiàn)為無(wú)效供給過(guò)剩與有效供給不足并存，潛在需求龐大與有效需求不足并存。供給上，由于利潤(rùn)空間的差距，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偏重于開(kāi)發(fā)商品住房，對(duì)經(jīng)濟(jì)住房的開(kāi)發(fā)熱情很低。在商品住房?jī)?nèi)部，中、高檔住房開(kāi)發(fā)比例不合理，中低檔普通商品住房供應(yīng)不足。突出表現(xiàn)為中低價(jià)位、中小套型住宅比例偏低，從而造成了有效供給小于實(shí)際供給的局面。需求上，一方面隨著我國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快，人民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，大量適婚年輕人口的形成等等，都帶來(lái)了住宅市場(chǎng)巨大的潛在需求。另一方面大多數(shù)的中低收入者買(mǎi)不起住房，無(wú)房可住，幾代同室的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，這說(shuō)明我國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅實(shí)際需求很低。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重。由于擔(dān)心全球和國(guó)內(nèi)銀行向市場(chǎng)注入的大量流動(dòng)性，加上國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)觸底回升的態(tài)勢(shì)逐漸明朗，投資者對(duì)未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期也越來(lái)越強(qiáng)烈，在金融市場(chǎng)發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買(mǎi)房成為我國(guó)富有階層資產(chǎn)保值增值的首要選擇。據(jù)新華社報(bào)道，在京、滬、深三地各取樣2000名購(gòu)房者進(jìn)行需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有 62%的登記購(gòu)房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選的投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了 51%。大量投資客進(jìn)入樓市炒房，直接助推了房?jī)r(jià)的飆升，扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常的供求關(guān)系，不利于資源的合理有效配置。

在投機(jī)性色彩濃重的房市中，土地資源與資金是無(wú)法得到有效配置。一方面，房屋的實(shí)際使用功能是無(wú)法得到發(fā)揮的，導(dǎo)致土地資源實(shí)質(zhì)上閑置。另一方面，房地產(chǎn)投機(jī)所需資金的大量投入只是抬高了房地產(chǎn)的價(jià)鉻，沒(méi)有創(chuàng)造任何社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，資金處于低效率甚至無(wú)效率使用狀態(tài)。

另外在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，投機(jī)者的大量、頻繁交易，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的假象，也向市場(chǎng)交易者發(fā)出錯(cuò)誤的信息。市場(chǎng)的信號(hào)失真誤導(dǎo)真正的投資者，吸引大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有反映市場(chǎng)真實(shí)供需情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終因價(jià)格泡沫破滅而崩潰。

二、實(shí)施政府宏觀調(diào)控是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇

所謂房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理整合、分配和利用土地、資金、人才等資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展提出了更高的要求，因此，在堅(jiān)持市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”對(duì)資源進(jìn)行基礎(chǔ)性配置之余，需要國(guó)家利用“有形的手”進(jìn)行有效宏觀調(diào)控。

1.房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)。房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、價(jià)格的隱蔽性和交易的專(zhuān)業(yè)性和復(fù)雜性直接導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)，其后果是增大交易成本并降低市場(chǎng)效率，也可能導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇。比如，在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上，國(guó)家相關(guān)部門(mén)將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的過(guò)程中存在明顯的信息不對(duì)稱(chēng)從而致使腐敗現(xiàn)象叢生；在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上，商品房的成本和質(zhì)量等信息在買(mǎi)賣(mài)雙方的分布嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)性致使賣(mài)主對(duì)價(jià)格的壟斷和絕對(duì)的信息優(yōu)勢(shì)，而買(mǎi)主由于缺乏足夠的信息被迫地接受價(jià)格和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，特別是在當(dāng)前以期房銷(xiāo)售為主的情況下，更加大了購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的信息不對(duì)稱(chēng)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)廣泛存在的外部性。所謂外部性是指人們的經(jīng)濟(jì)行為有一部分的利益不能由自己享用或有一部分成本不必自行負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程的外部性主要表現(xiàn)為土地開(kāi)發(fā)會(huì)改變耕地面積，影響失地農(nóng)民的利益，造成糧價(jià)的高漲；房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)會(huì)引起污染、噪音等外部不經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)的位置、高度、外觀、價(jià)格、質(zhì)量、容積率都會(huì)導(dǎo)致外部不經(jīng)濟(jì)。房產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域的外部性體現(xiàn)在示范效應(yīng)上，某些高收入群體購(gòu)買(mǎi)高檔別墅、高級(jí)公寓成為收入稍低階層的效仿對(duì)象。這有兩方面的影響，一方面開(kāi)發(fā)商追逐超額利潤(rùn)，大量開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)，形成畸形的住宅供給結(jié)構(gòu)。另一方面，高檔住宅價(jià)格高漲造成虛幻的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，導(dǎo)致中低檔住宅尾隨價(jià)格上升，高收入者的購(gòu)房行為造成房?jī)r(jià)在高價(jià)位持續(xù)徘徊卻讓低收入者承受成本。

3.房地產(chǎn)行業(yè)的公共福利性。世界各國(guó)通常把獲得適當(dāng)?shù)木幼l件作為公民的基本權(quán)利，保障每一個(gè)人的居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會(huì)的一個(gè)基本標(biāo)志，我國(guó)政府應(yīng)堅(jiān)持以人為本，保證居民的居住權(quán)。解決居民住房問(wèn)題不單單是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的目標(biāo)，亦是政府社會(huì)福利政策的重要目標(biāo)之一，因此，為了保障中低收入者的基本住房消費(fèi)權(quán)益，政府應(yīng)該加大公共管理力度，保證公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的充分供給，用政府“有形的手”來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)“無(wú)形之手”的不足。政府在制定社會(huì)福利政策時(shí)需要考慮：有多少居民可以完全由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決居住問(wèn)題；有多少居民沒(méi)有能力完全依靠自己的力量解決居住問(wèn)題，必須由政府給予一定的補(bǔ)貼；還有多少居民自己完全沒(méi)有力量解決住房問(wèn)題，政府必須對(duì)其進(jìn)行最低居住保障。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策建議

1.建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際操作中的信息不平衡嚴(yán)重扭曲了市場(chǎng)現(xiàn)狀。房地產(chǎn)商利用單方面持有的信息的優(yōu)勢(shì)，在樓盤(pán)銷(xiāo)售之前，大肆炒作制造搶購(gòu)假象，哄抬房?jī)r(jià)增加收益，讓購(gòu)房者無(wú)法判斷真假。而且，信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，使得購(gòu)房者在交易中缺乏議價(jià)能力，房?jī)r(jià)基本上都由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。因此，政府的宏觀調(diào)控要想切實(shí)發(fā)揮作用，就必須遵循信息公開(kāi)原則。首先政府應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警系統(tǒng)，定期發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，包括向開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者公布和提供土地供求信息，收集、儲(chǔ)存、發(fā)布土地交易情況、交易結(jié)果。其次，政府還應(yīng)該公開(kāi)房源信息和價(jià)格信息，公布開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)信息，對(duì)商品房的質(zhì)量檢測(cè)信息，提供權(quán)屬關(guān)系變遷的檔案等。只有在信息能充分流動(dòng)的情形下，消費(fèi)者才能理性對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商亦據(jù)此規(guī)范自己的投資和開(kāi)發(fā)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。

2.調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。供給結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問(wèn)題之一，也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。因此，政府應(yīng)該首先合理安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，對(duì)于結(jié)構(gòu)性矛盾突出的地區(qū)，要適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)比例；其次要指導(dǎo)督促各地區(qū)落實(shí)廉租住房制度，以財(cái)政預(yù)算安排為主，妥善解決城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房困難問(wèn)題；再次要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的管理，體現(xiàn)公開(kāi)、公正、公平的原則；最后必須嚴(yán)格控制高檔房的土地審批。

3.政府應(yīng)保障中低收入者的基本住房消費(fèi)權(quán)益。在地方，許多政府職能?chē)?yán)重缺位，作為管理者僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會(huì)保障功能。任何一個(gè)社會(huì)都存在貧富差距，但較好地解決中低收入者的住房問(wèn)題是政府必須要履行的基本職責(zé)。比如，日本的住宅公團(tuán)、住房供給公社、美國(guó)的住房補(bǔ)貼政策、香港的居屋計(jì)劃等，都是通過(guò)政府的干預(yù)來(lái)保障中低收入者的住房消費(fèi)水平的。因此政府應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面。適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門(mén)檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！薄＿M(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗(yàn)，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對(duì)不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件，又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的家庭，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，大力發(fā)展租賃住房方式，

4.健全法律法規(guī)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管與查處力度。由于房地產(chǎn)行業(yè)利益主體繁雜，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和交易環(huán)節(jié)容易滋生權(quán)錢(qián)交易等違法違規(guī)問(wèn)題，而相應(yīng)的監(jiān)察監(jiān)管機(jī)制并不完善，這容易造成宏觀調(diào)控效率低下，阻礙市場(chǎng)的健康發(fā)展。為控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，使市場(chǎng)回復(fù)均衡分配與穩(wěn)定運(yùn)行的狀態(tài)，政府部門(mén)需要建立一套監(jiān)控系統(tǒng)。在土地市場(chǎng)，推動(dòng)土地出讓的招標(biāo)、拍賣(mài)制度，體現(xiàn)土地供給的公開(kāi)、公平、公正。要大力推行和完善土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，遏制土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓過(guò)程中的非市場(chǎng)行為和非理性行為，引導(dǎo)和保證土地市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。尤其是要規(guī)范和完善掛牌出讓制度，防止掛牌過(guò)程中的暗箱操作。在房地產(chǎn)一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)壟斷行為的監(jiān)管，政府應(yīng)依法懲治不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督與價(jià)格監(jiān)控，以維護(hù)市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，政府要對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行審核，防止壟斷利潤(rùn)過(guò)高。當(dāng)前要嚴(yán)格控制大宗土地的出讓?zhuān)苊夥康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)形成區(qū)域壟斷。

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何文靚（1980-），女，江西九江人，碩士，南昌大學(xué)科學(xué)技術(shù)學(xué)院講師。劉順祥（1979-），男，江西廣豐人，法學(xué)碩士，工作于南昌市政法委。

2010-06-19