城市房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展評價

□文/黃 金 劉德強 吳篩順 張曉波

改革開放以來，特別是20世紀九十年代，城市經(jīng)濟迅速發(fā)展，城市建設的速度加快，城市房地產(chǎn)開發(fā)以前所未有的規(guī)模和速度在擴大。城市房地產(chǎn)開發(fā)的結果在給人類提供充裕的住房、便利的生活設施的同時，也給人們帶來了許多諸如環(huán)境污染、交通擁擠、生態(tài)惡化等問題；尤其在市場經(jīng)濟中，城市房地產(chǎn)開發(fā)基于利益動機，多趨向于開發(fā)高密度的建筑；造成人口密度、建筑密度和容積率過高，加速了城市環(huán)境的惡化，使得經(jīng)濟發(fā)展與資源環(huán)境之間的關系極不協(xié)調(diào)，人類居住環(huán)境面臨沉重壓力。面對這種情況，人類不得不重新認識自然環(huán)境—經(jīng)濟—人口—社會之間的關系，改變傳統(tǒng)的發(fā)展觀念，謀求建立新的和諧發(fā)展的觀念而順應整個世界發(fā)展的需要。

一、和諧與和諧發(fā)展的內(nèi)涵

要把“和諧”作為一個理想的目標，必須先弄清楚：我們研究的“和諧”究竟應該是什么？這就需要深入、準確、全面地揭示“和諧”的內(nèi)涵。

和諧是對立事物之間在一定的條件下、具體、動態(tài)、相對、辯證的統(tǒng)一，是不同事物之間相同相成、相輔相成、相反相成、互助合作、互利互惠、互促互補、共同發(fā)展的關系。和諧發(fā)展（變化、轉化）要求提高事物促進和諧的功能與存在的價值。這就是和諧的內(nèi)涵，是辯證唯物主義和諧觀的基本觀點。

和諧中的統(tǒng)一是相互激勵、相互促進、生機勃勃、充滿活力的統(tǒng)一，不是相安無事、互不影響、死氣沉沉、無所作為的統(tǒng)一。和諧中包含的相同是相同相成、共同發(fā)展，不是相同相毀、同歸于盡。和諧中包含的不同是相輔相成、互助合作的不同，不是相異相毀、相互損害的不同。和諧中包含的對立是相反相成、互促互補的對立，不是相反相毀、相互傾軋的對立。和諧不是要取消對立，是要求放棄破壞和諧的對立，向后登往前走的對立是相反相成，消耗體力的鍛煉增強體力，勞神用腦的思考增強智力，失敗是成功之母，生于憂患死于安逸，否定的意見使肯定的意見深化完善，艱難險阻造就人才，這種相反相成的對立永遠需要。用批評斗爭來限制不和諧，用強制手段制止破壞和諧，永遠需要。

只有在認識上深化理解、準確把握、正確運用和諧的內(nèi)涵，才能在實踐上有效地去創(chuàng)建和諧社會與和諧世界。

二、和諧發(fā)展與城市房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展

1、和諧發(fā)展的定義與內(nèi)涵。劉長明在《對和諧發(fā)展觀的再闡釋》一文中指出，迄今為止，人類大抵經(jīng)歷了原始文明和農(nóng)業(yè)文明的謀生性發(fā)展、工業(yè)文明的增長性發(fā)展以及工業(yè)文明后期的可持續(xù)發(fā)展。和諧發(fā)展，是可持續(xù)發(fā)展的合理演進和梯級升華。由謀生性發(fā)展、增長性發(fā)展到可持續(xù)發(fā)展再到和諧發(fā)展，是發(fā)展理念的根本性變革。和諧與發(fā)展是和諧發(fā)展的兩大構成要件，兩者互為因果、共生互動，離開和諧的發(fā)展和沒有發(fā)展的和諧都是難于想像的。為了實現(xiàn)和諧發(fā)展，必須進行與和諧發(fā)展相匹配的制度安排。這種制度安排應符合三個條件：一是有利于個體自我的身心和諧，以培養(yǎng)和諧發(fā)展的人；二是有利于人與人的關系和諧，以營造和諧發(fā)展的社會關系；三是有利于人與自然的和諧，以達到人類索取自然資源的速度與大自然再造能力的平衡。

2、城市房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展。在以上對和諧發(fā)展概念闡述的基礎上，筆者提出了城市房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的概念，即在不損害后代人利益的基礎上，滿足當代人對房地的需求，兼顧人與自然和諧相處的原則，同時，促進城市房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。由于房地產(chǎn)是地產(chǎn)與房產(chǎn)的統(tǒng)一體，其既具有自然資源的基本屬性，也是社會經(jīng)濟生活基本的物質基礎和物質條件，所以房地產(chǎn)和諧發(fā)展涉及到自然、經(jīng)濟、人口、社會等多方面因素而具有更為復雜多樣的內(nèi)涵。具體表現(xiàn)為如下三個方面：

（1）土地資源利用與和諧發(fā)展。土地是一個生態(tài)系統(tǒng)，土地利用不能破壞生態(tài)平衡，即其應以維護或重建生態(tài)平衡為基礎。在現(xiàn)實生活中，人們可以對自然進行改造并為之使用，但必須以建立新的良性循環(huán)的生態(tài)平衡為前提，以保證生態(tài)系統(tǒng)的持續(xù)性與和諧性。

（2）人居問題與和諧發(fā)展。人類住區(qū)作為人類生存和發(fā)展的空間，其具有廣泛的意義。它涉及到全球范圍內(nèi)不同國度，包括城市和鄉(xiāng)村等不同的住區(qū)類型，涵蓋了人類衣食住行的各個方面，是人類社會經(jīng)濟發(fā)展水平的重要體現(xiàn)。人類住區(qū)的和諧發(fā)展有著廣泛而重要的含義，它涉及到人類經(jīng)濟、社會生活的各個方面。

（3）城市房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展。城市房地產(chǎn)開發(fā)的和諧發(fā)展，必須確立正確的市場發(fā)展目標定位，把握正確的市場發(fā)展方式和遵循正確的市場發(fā)展原則。正確的市場發(fā)展目標的基本內(nèi)容應是致力于確立和諧的生產(chǎn)觀、消費觀和政策關，努力把傳統(tǒng)的市場模式轉變?yōu)楸ＷC社會快速城市化進程中城市房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展研究經(jīng)濟主體基本利益實現(xiàn)、維持人類行為和自然環(huán)境協(xié)調(diào)的和諧發(fā)展模式。只有這樣，才能充分發(fā)揮價格機制對資源配置的調(diào)節(jié)作用，才能在經(jīng)濟發(fā)展、社會進步與和諧的生態(tài)大環(huán)境中，最終實現(xiàn)城市房地產(chǎn)開發(fā)的和諧發(fā)展。

城市房地產(chǎn)開發(fā)同其他產(chǎn)業(yè)一樣，有著自身發(fā)展的客觀規(guī)律，每一發(fā)展階段都與當時的社會、經(jīng)濟發(fā)展特征相關聯(lián)。但是，以強調(diào)經(jīng)濟增長為主的傳統(tǒng)的發(fā)展觀，造成了土地資源日益枯竭，生態(tài)環(huán)境破壞日益嚴重，人類居住環(huán)境面臨沉重的壓力。正因如此，人類居住環(huán)境引起了全世界的關注。從1996年溫哥華世界人類住區(qū)會議發(fā)表的“溫哥華人類住區(qū)宣言”，到1996年6月在伊斯坦布爾舉行的第二屆聯(lián)合國人類住區(qū)會議，再次提出并探討了兩個具有全球性重要意義的主題，即“人人有適當住房”和“城市化世界中的和諧人類住區(qū)發(fā)展”。人類認識水平的這一次飛躍，給城市房地產(chǎn)開發(fā)提出了新的要求和挑戰(zhàn)。

城市房地產(chǎn)開發(fā)的方式是多種多樣的，每一種開發(fā)方式都可能誘發(fā)某些基準指標的非和諧性，同時有可能誘發(fā)某些基準指標的和諧性。因此，任何和諧性措施的實施都可能引起某些短期經(jīng)濟的損失，但最終的獲得將是長期的生態(tài)、環(huán)境、經(jīng)濟和社會效益的改善。

三、城市房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的評價

不同的城市、不同的時空條件，同一種開發(fā)方式都會產(chǎn)生不同的生態(tài)、環(huán)境、經(jīng)濟效益。因此，評價的基準指標也必然會有不同的和諧門檻界限。所以從理論上講，并不存在完全正確的和諧性判斷指標體系。城市房地產(chǎn)開發(fā)的指標體系必須結合各城市區(qū)域的特點，遵循城市房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的基本原則進行設計。由于城市房地產(chǎn)開發(fā)的過程十分復雜，并且具有動態(tài)特點，這就使城市房地產(chǎn)開發(fā)過程的定量描述顯得十分困難。

目前，國際、國內(nèi)對和諧發(fā)展指標體系的研究方法可歸納為兩大類：

1、環(huán)境經(jīng)濟學方法。這種方法的核心思想是將自然資源賦存量或人類活動造成的自然資源損耗和環(huán)境損失通過評價測算，以統(tǒng)一的價值量作為經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境諸因素度量的共同尺度，從而應用經(jīng)濟學效益-費用分析的基本方法，以決定資源的配置，并評價人類活動的實際效果。其最終目的是修改現(xiàn)行國民經(jīng)濟核算體系，建立起資源和環(huán)境統(tǒng)一核算的“綠化”國民收入賬戶。但目前自然資源的貨幣化計量仍是困擾各國學者的一大難題，因此環(huán)境經(jīng)濟學方法真正推向實踐仍有賴于對自然環(huán)境價值的貨幣化方法取得突破與共識。

2、社會經(jīng)濟方法。這種方法的基本思路是在現(xiàn)有統(tǒng)計系統(tǒng)基礎上，對大量社會經(jīng)濟和資源環(huán)境統(tǒng)計信息進行整理和綜合分析，力求客觀反映諸因素相互關系和變化趨勢的統(tǒng)計規(guī)律。通過多指標綜合評價方法可得出某些綜合指數(shù)，用以對不同評價對象進行綜合評價和排序。社會經(jīng)濟學統(tǒng)計方法由于具有良好的結構特性，信息豐富，易與現(xiàn)有統(tǒng)計系統(tǒng)相銜接，且計算簡單，目前已成為和諧發(fā)展評價指標體系的主要研究方法。

四、結束語

本文分析了和諧發(fā)展理論的含義，并且在對城市房地產(chǎn)開發(fā)的和諧發(fā)展特點進行了詳細的分析，找到城市房地產(chǎn)開發(fā)中運用和諧發(fā)展理論的突破口，以此來解決在城市房地產(chǎn)策劃與評價過程中出現(xiàn)的各種問題。

[1]劉長明著.對和諧發(fā)展觀的再闡釋.煙臺大學學報（哲學社會科學版），2005.1.

[2]中國企業(yè)家協(xié)會編.和諧發(fā)展共享.企業(yè)管理出版社，2006.

[3]王景龍著.和諧發(fā)展論.中國環(huán)境科學出版社，2008.

[4]徐惠.尋求人與自然的和諧發(fā)展——走向相對人類中心主義.

[5]馬丹.住宅小區(qū)的和諧性分析與評價研究.

[6]靳涌韜，衣慶泳.論和諧發(fā)展.

[7]高秀英.城市房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展理論與評價.