新經(jīng)濟形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的理性思考

劉昕瑋

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

新經(jīng)濟形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的理性思考

劉昕瑋

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

新經(jīng)濟形勢的到來,使我國房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn).隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展.本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的拉動作用,房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在著非理性行為,新經(jīng)濟時代我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來走向等方面進(jìn)行分析和思考,以期對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展有些借鑒意義.

新經(jīng)濟；房地產(chǎn)；理性；非理性

新經(jīng)濟不同于傳統(tǒng)經(jīng)濟,它呈現(xiàn)出很多特征.首先,新經(jīng)濟的社會網(wǎng)絡(luò)化,使得整個社會對信息的獲取處理都變得極為容易和便捷.其次,在新經(jīng)濟時代,人們的生活習(xí)慣開始改變,如電子商務(wù)的發(fā)展,使得人們逛商場購物的習(xí)慣將會逐漸改變.再次,新經(jīng)濟時代的資本運作、資金流動趨向數(shù)字化、虛擬化、迅速化.傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點是：生產(chǎn)周期長、資金投入大.新經(jīng)濟時代的核心是產(chǎn)業(yè)信息化、信息產(chǎn)業(yè)化.當(dāng)人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行時,勢必對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的沖擊.

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的推動作用

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占相當(dāng)重要的地位.它是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本生產(chǎn)要素，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環(huán)境.房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)度較其他行業(yè)更大，更具有推動經(jīng)濟增長的能量.在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所提供的社會財富，在國民生產(chǎn)總值中所占的比重，都已經(jīng)超過10%，甚至高達(dá)20%以上，它已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一.房地產(chǎn)業(yè)所具有的價值大、需要剛性、附加值高，并能隨城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展升值的趨勢特點.使房地產(chǎn)業(yè)有極強的投資吸引力.從統(tǒng)計資料來看，我國改革開放以來所吸引的外國投資額中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重達(dá)到25%左右，通過房地產(chǎn)業(yè)帶動吸收投資的項目占到40%，而房地產(chǎn)業(yè)作為高附加值產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)，房屋建設(shè)，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設(shè)的步伐，推動城市經(jīng)濟的發(fā)展.

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的非理性問題

2.1 以供給決定需求,城市化規(guī)劃脫離市場化進(jìn)程

在市場經(jīng)濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán),其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇,應(yīng)該是由市場的需求決定的,而不是由政府的供給決定的.但是,現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實施好,然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿,美其名曰“筑巢引鳳”.這種做法雖然也有成功的,但是不成功者居多.這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經(jīng)濟規(guī)律的,實際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟“以產(chǎn)定銷”的翻版.政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則,進(jìn)行規(guī)劃協(xié)調(diào),才能使房地產(chǎn)市場的供需運行保持一種良性狀態(tài).

2.2 片面追求高層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整脫離市場化導(dǎo)向

在市場經(jīng)濟中,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動是平均利潤規(guī)律作用的結(jié)果,市場導(dǎo)向既有盲目的一面,又有合理的一面.政府的理性思考是尊重其合理性,調(diào)整其盲目性.在地產(chǎn)市場中政府利用批租權(quán)實現(xiàn)其一定經(jīng)濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),發(fā)揮城市集聚經(jīng)濟的功能.現(xiàn)在的問題是,或者不顧投資者的經(jīng)營方向,下命令定指標(biāo),誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向,強行改變投資方向,片面追求高技術(shù)、高消費的高層次產(chǎn)業(yè).

2.3 地產(chǎn)市場不成熟,導(dǎo)致盲目的高地價和低地價

土地本身不是商品,在市場經(jīng)濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定,而是地租的資本化,也就是由對土地的投資收益率決定,并且受供求關(guān)系影響.現(xiàn)在可供計算地價的方法有“收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等,但可靠地運用這些方法的先決條件是地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟,有已經(jīng)積累的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)作參數(shù).可是,我國地產(chǎn)市場的“買方市場”還并未真正形成,確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”.有兩個問題顯得很突出:一是盲目的高價行為.表面看來,地價高的國家總是收益大,其實不然.按市場經(jīng)濟的運行規(guī)律,地價過高會使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲,商品房價格上漲又會限制生產(chǎn)和消費這反過來會導(dǎo)致經(jīng)濟萎縮和地產(chǎn)市場的不景氣.因此,盲目性的高地價對經(jīng)濟增長并不利,是一種非理性行為.二是行政和政策上的需要,競相壓低土地價格,這帶來了土地投資的盲目性,實物地租的無謂流失,這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求.

2.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫與地產(chǎn)金融風(fēng)險

房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險區(qū)、嚴(yán)重危險區(qū)四個階段.安全區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險區(qū)與嚴(yán)重危險區(qū)的泡沫則具有明顯的負(fù)面作用，地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機或經(jīng)濟危機.房地產(chǎn)過熱，必然形成泡沫，房地產(chǎn)價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟帶來大而長期的負(fù)面影響.房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要.房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險.

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展的走向

3.1 合理規(guī)劃建設(shè)用地,搞好“城市經(jīng)營”

很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營”就是“炒地皮”,地方政府單純通過土地出讓增加財政收入,以房地產(chǎn)開發(fā)拉升GDP.這種簡單的“城市經(jīng)營”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀.房地產(chǎn)開發(fā)項目有的是短期通過出售直接獲利,比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經(jīng)營獲利,比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經(jīng)濟行為的加入而長期獲利,比如工業(yè)廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設(shè)施本身沒有獲利能力,但卻提升了城市形象、品味,吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光,使城市經(jīng)濟收入增加,比如公園、旅游景點、綜合性大學(xué)、大型集市、金融市場等.

3.2 強化政府經(jīng)濟職能,市場將逐漸走向成熟化

綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長速度及房市表現(xiàn),從房市周期論的角度分析,我國房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期,整個房市還處在有利的上升階段,但從市場表現(xiàn)看,房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期.在未來的幾年里,市場理性將逐漸回歸.畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者城市運營商很多,而房地產(chǎn)消費屬于長期使用的大宗物品,盲目不得.從當(dāng)前城市居民的經(jīng)濟實力和市民購買力分析,只要經(jīng)濟形勢保持平穩(wěn)增長和樓市不出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求,樓市就不會倒掉.近期,國家在科學(xué)發(fā)展觀的指引下加強了對房地產(chǎn)的調(diào)整,這種調(diào)整并不是指樓市崩潰,而是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期,將涌現(xiàn)越來越多的性價比優(yōu)越的產(chǎn)品,市場將逐漸走向成熟化.

3.3 加強政府宏觀調(diào)控,地價將趨于合理水平

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對GDP增長具有較

強的帶動作用,同時又依賴于經(jīng)濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求,取決于經(jīng)濟增長所決定的居民住房支付能力.因此,在市場經(jīng)濟條件下,政府有必要加強宏觀調(diào)控,借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經(jīng)濟等宏觀調(diào)控手段,適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價格,使之趨于一個合理的水平,引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的.這是因為,房地產(chǎn)業(yè)是一個土地與金融兩種要素緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè),土地是一種極度缺乏供給彈性的要素,而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素.一旦房地產(chǎn)業(yè)深入投機要素,將會在短期內(nèi)形成經(jīng)濟泡沫,如果房地產(chǎn)市場資金鏈突然中斷,泡沫經(jīng)濟將會立刻崩潰.自然將會給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞.

3.4 如何防范房地產(chǎn)泡沫

3.4.1 加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測，預(yù)防限制房地產(chǎn)投機和炒作.建立健全城市基準(zhǔn)地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產(chǎn)交易價格評估制度、商品房出售網(wǎng)上申報制度，監(jiān)視土地交易價格、調(diào)查地價與土地交易情況，對取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進(jìn)行嚴(yán)格限制，以加強政府管理部門對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測與調(diào)控.

3.4.2 建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度.加強和完善宏觀監(jiān)測體系通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀.

3.4.3 建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機制.各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強和發(fā)展不平衡的特點，加強對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，防范房地產(chǎn)泡沫.

〔1〕賈西津.國外非營利組織管理體制及其對中國的啟示[J].社會科學(xué),2004.

〔2〕李木祥.中國房地產(chǎn)泡沫研究[M].中國金融出版社，2007.

〔3〕張永娟,史建俊.關(guān)于國有城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營的思考[J].國土經(jīng)濟,2003,(02).

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