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    運(yùn)用盈虧平衡分析房地產(chǎn)項(xiàng)目控制

    2010-08-15 00:49:27王海濤
    中國新技術(shù)新產(chǎn)品 2010年7期
    關(guān)鍵詞:工程費(fèi)稅金盈虧

    王海濤

    (秦皇島市一建建筑工程有限公司,河北 秦皇島 066000)

    在項(xiàng)目風(fēng)險控制分析中,借助于盈虧平衡,可分析項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、營銷方案,拆遷安置方案的可行性,進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)多方案的比較,進(jìn)行定價決策等。

    1 盈虧平衡分析解析

    1.1 所謂盈虧平衡是指項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時的狀態(tài),即不虧不盈的狀態(tài)

    盈虧平衡時的最低生產(chǎn)水平或銷售水平即項(xiàng)目規(guī)模或銷售量的盈虧平衡點(diǎn),又稱保本產(chǎn)量或銷量。在房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)分析中,要想通過一塊土地的開發(fā)獲取利潤,最基本的保本條件就是在這塊土地上構(gòu)成的建筑產(chǎn)品的銷售收入不僅收回與建筑面積有關(guān)的可變費(fèi)用,還應(yīng)補(bǔ)償獲得土地開發(fā)的費(fèi)用,即達(dá)到盈虧平衡。

    1.2 基本損益方程式

    利潤=銷售收入-總成本-稅金

    B=PQ-CxQ-CF-tQ

    其中:B-利潤

    P-銷售單價

    Q-銷售數(shù)量或工程數(shù)量

    CX-變動成本率

    CF-固定成本

    t-單位產(chǎn)品稅金

    C=CV+CF=CF+CXQ

    其中:C-總成本

    CV-變動成本

    由盈虧平衡定義可知:B=PQ-CxQ-CF-tQ=0

    故盈虧平衡點(diǎn)Q0=CF/(P-Cx-t)

    1.3 成本分析

    房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析中,需要將總成本中的固定成本與可變成本的分離是項(xiàng)目盈虧平衡分析首要解決的問題。

    1.3.1 固定成本是指成本總額不隨產(chǎn)品產(chǎn)量變化的各項(xiàng)成本費(fèi)用。如:土地出讓金;管理費(fèi),包括開發(fā)商的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等,另外還包括人工費(fèi)、廣告、貸款利息和稅金等。管理費(fèi)一般不超過商品房銷售價格的10%;配套建設(shè)費(fèi)用,包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等,后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等,這些費(fèi)用大多為政府部門或指定的設(shè)計(jì)單位收取,平均的收費(fèi)金額一般在500 元/m2 左右。

    1.3.2 可變成本指成本總額隨產(chǎn)品產(chǎn)量變化而發(fā)生同方向變化的各項(xiàng)費(fèi)用。主要指建安工程費(fèi)其中包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等;室內(nèi)裝修費(fèi)等。通常高層住宅在1200~1500 元/m2 左右。

    2 盈虧平衡分析案例

    2.1 案例介紹

    某房地產(chǎn)開發(fā)的高層住宅項(xiàng)目:土地掛牌出讓總面積582.31 畝。其中道路部分占35.59 畝;學(xué)校占地51 畝;變電站占有7.2 畝。拆遷方案有臨遷戶850 戶,回遷安置面積152.34 畝(101560.51 平方米);使用權(quán)出讓金為105 萬元/畝,拆遷安置補(bǔ)償?shù)殖鲎尳?95 元/m2。物業(yè)管理公共基金占土地出讓金總額的1%計(jì)入。規(guī)劃的容積率為2.4。參照成本分析數(shù)據(jù),項(xiàng)目單位變動成本率為1300元/m2,管理費(fèi)為450 元/m2,配套設(shè)施費(fèi)為500元/m2,根據(jù)市場行情,商品房平均售價為5500 元/m2,開發(fā)商期望從該項(xiàng)目中賺取20000 萬元利潤,各種稅金的綜合稅率為16%。試分析該拆遷方案是否可行?這種方案能否實(shí)現(xiàn)開發(fā)商欲求的利潤目標(biāo)?實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)的開發(fā)規(guī)模?

    2.2 案例分析

    此地塊中建設(shè)用地實(shí)際面積

    582.31 -35.59-51-152.34-7.2=336.18 畝土地使用出讓金

    336.18 畝*105 萬元/畝=35298.9 萬元拆遷安置補(bǔ)償?shù)殖鲎尳?/p>

    101560.51 m2*295 元/m2=2996.04 萬元實(shí)際應(yīng)交土地出讓金總額

    35298.9 萬元+35298.9 萬元*1%萬元-2996.04 萬元=32655.85 萬元

    單位面積土地使用出讓金

    32655.85 萬元/(336.18 畝*666.67m2/畝)=1457.06 元/m2

    項(xiàng)目的房屋建筑面積

    Q=336.18 畝 *666.67m2/畝 *2.4=537890.6 9m2

    項(xiàng)目的得房率

    η=(537890.69m2-101560.51m2)/537890.6 9m2=81.12%

    實(shí)際可供出售商品房面積

    Q'=537890.69m2-101560.51m2=436330.18 m2

    項(xiàng)目的固定成本

    CF=(1457.06 元/m2+450 元/m2+500 元/m2)*537890.69m2=129473.52 萬元

    項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)

    Q0=CF/(P-Cx-t)=CF/(P-Cx-16%P)=129473.52 萬元/(5500 元/m2-1300 元/m2-16%*5500 元/m2)=389980.47m2

    Q'=436330.18m2>Q0=389980.47m2

    可知:按照拆遷方案所安排,項(xiàng)目得房率為81.12%,實(shí)際可出售的商品房面積大于保本的總面積,不至于虧損。

    投資實(shí)際利潤

    B=PQ-CxQ-CF-tQ=[P(1-16%)-Cx]Q'-CF=[5500(1-16%)-1300]*436330.18-129473.52*104=15388.10 萬元

    為原來目標(biāo)利潤

    η=15388.10 萬元/20000 萬元=76.94%

    開發(fā)商的期望目標(biāo)利潤未能實(shí)現(xiàn)。如果堅(jiān)持期望目標(biāo)利潤,要重新制定該項(xiàng)目的拆遷方案,采取新的措施,減少臨遷戶,提高得房率。

    實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤的目標(biāo)開發(fā)量

    QMax=(B+CF)/P(1-16%)-Cx=(20000*104+129473.52*104)/[5500(1-16%)-1300]=450221.45m2

    3 結(jié)束語

    利用盈虧平衡分析能找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好彌補(bǔ)成本時的保本銷售量。在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下,盈虧平衡點(diǎn)越低,項(xiàng)目的盈利可能性就越大,適應(yīng)市場的變化能力就超強(qiáng),項(xiàng)目抗風(fēng)險能力也超強(qiáng),經(jīng)營安全性越好。商品房建筑面積,主要取決于占地面積、城市規(guī)劃所確定的城市容積率、土地利用系數(shù)以及建筑物高度眾多因素的影響,上述分析結(jié)果只能從一個角度給項(xiàng)目的投資決策提供一種論證意見。

    [1]《工程造價計(jì)價與控制》.中國計(jì)劃出版社2009

    [2]《工程造價管理基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)》.中國計(jì)劃出版社.2009

    [3]《房地產(chǎn)項(xiàng)目控制》.中國建筑工業(yè)出版社潘蜀健.2004.

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