市場化進程需要更多“溫州客”

文/匡賢明

（作者為中國（海南）改革發(fā)展研究院經(jīng)濟研究所所長）

房地產(chǎn)市場調(diào)控成為上下關注的焦點問題，能否有效控制房價過快上漲，已經(jīng)涉及到全社會絕大部分人的利益。在這個過程中，有一種思潮需要警惕，這就是把房價的過快上漲簡單地歸因于投資者的住房投資，其中最為典型的就是把“溫州客”作為房價上漲的基本原因，并且形成對投資者的仇視心理。

任何一個商品都具有消費與投資的雙重屬性。即便是日常所用的大蒜，在供不應求的特殊時期也會成為資本追逐的對象。對于住房，我們需要關注到一個基本事實，這就是住房的自住屬性與投資屬性并存。前者以基本住房需求或改善性住房需求為主，后者以投資需求為主。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，基本住房需求與改善性住房需求將呈現(xiàn)增長趨勢。而先富起來的一批人，其投資需求則更加旺盛。至少在基本層面上，兩種屬性與兩種需求并無道德的優(yōu)劣之分。溫州客等投資者追逐利潤，并不比普通百姓追求住房夢，在法律層面居于下風。

投資行為不必然導致價格的普遍上漲。但是，溫州客的到來卻被視為房價上漲的前兆，怎么看待這個問題?從現(xiàn)實出發(fā)，有必要分析市場因素和非市場因素對價格上漲的不同影響。簡單來說，市場投資行為對價格的影響，是使各地價格不斷趨同，是一個利潤空間逐步消失的過程。從溫州客的投資區(qū)域可以看出，一旦利潤空間減少，他們會轉(zhuǎn)向其他的地區(qū)投資。而非市場的行為，如壟斷等，則有可能導致價格的普遍上漲，使現(xiàn)有的利潤空間不斷擴大。從目前各地房價上漲的趨勢看，房價越高的地區(qū)價格上漲速度越快。這很難用市場行為來解釋。

我們需要更多的民間投資，也需要更多的投資者作為真正的市場主體。從這個意義上說，當前我國的溫州客不是太多了，而是太少了

房價的上漲，在基本層面上有多種因素。一方面，市場需求的增加，尤其是城市化的進程帶來的住房需求。未來10到20年，我國城市化有可能保持在年均1個點的速度。大量的人口向城市聚焦，將帶來住房的巨大需求。而當前住房供給的總量與結構、需求不匹配，也是價格上漲的重要因素。另一方面，還有偏緊的土地政策、寬松的貨幣政策以及地方化的財政政策等。偏緊的土地政策，使商品房供給與需求之間存在較大缺口。尤其是農(nóng)村土地的市場化程度不高，大量農(nóng)村宅基地浪費嚴重卻難以入市交易。而寬松的貨幣政策，則直接助長房價上漲。2009年以來的房價上漲，恐怕離不開貨幣因素，甚至在某些時段主要是貨幣因素。在財政政策上，土地被地方政府視為主要收入來源之一，使地方政府成為房價下降的利益受損者。這些因素恐怕很難通過調(diào)控得到解決。

從下一步我國改革的進程看，完善市場經(jīng)濟體系仍然是相當重要的一項任務，我們還面臨包括打破壟斷、規(guī)范市場秩序等多方面的使命。市場化的主體是企業(yè)、是投資者。我們需要更多的民間投資，而不是讓政府和國有企業(yè)繼續(xù)承擔市場主體的角色。從這個意義上說，當前我國的溫州客不是太多了，而是太少了。關鍵的問題在于，通過調(diào)控需求的辦法使市場降溫，其效果可能要受到多方面的制約。

從當前的社會思潮看，對溫州客的不正確認識，有可能給我國的市場化進程帶來負面影響。而要真正推進市場化，關鍵在于政府自身的改革。能不能加大基本住房的供給(尤其是廉租房)以保障社會基本需求、能不能打破壟斷以拓寬民間投資的途徑、能不能推進財稅體制改革以降低地方政府對土地財政的依賴、能不能打破政府自身利益(典型代表是政府自身的福利化住房體系)等，都直接關系到我國的市場體系建設。如果在這些方面有大的進展，市場中出現(xiàn)更多的投資者，只會使市場更加活躍。而這恰恰是我們經(jīng)濟發(fā)展的活力所在。