調(diào)控新政,前景未明

龐清輝

2010年4月,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來前所未有的政策調(diào)控,著力點(diǎn)是打擊投機(jī),清理不合理需求。沒有人懷疑此波政策的威力,但政策成效多大,仍有待觀察

在一輪又一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之后,政府的底牌似乎早已被猜透。自2009年下半年以來,已經(jīng)出臺(tái)了包括“國(guó)11條”在內(nèi)的緊縮調(diào)控信號(hào),市場(chǎng)置若罔聞。2010年4月中旬,日日有新政,各部門密切配合,業(yè)內(nèi)稱,這是一場(chǎng)“有預(yù)謀的精準(zhǔn)打擊”。

是周期性的調(diào)整,還是行業(yè)的拐點(diǎn)?是揚(yáng)湯止沸,還是釜底抽薪?這次樓市調(diào)控政策能否成功擠破泡沫,達(dá)到如期效果軟著陸,各界態(tài)度不一、表情不一。

新政頻出

房貸新政出臺(tái)之前,首先激起漣漪的是國(guó)家電力部門智能測(cè)定的“6540萬套空置房”。

據(jù)國(guó)家電網(wǎng)統(tǒng)計(jì),全國(guó)660座城市、大約6540萬套房屋6個(gè)月的用電數(shù)字為零。這意味著這些房屋6個(gè)月以上無人居住,是空置的。如果以戶均2.5人計(jì)算,可供1.635億人居住,2008年比2007年城鎮(zhèn)人口增加1288萬人,按此城鎮(zhèn)化速度,填滿這批空置房屋,要12年。人們用這個(gè)數(shù)字來描述當(dāng)前房地產(chǎn)投機(jī)之盛。

4月14日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2010年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示,3月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%,其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%,新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%。1～3月,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6594億元,同比增長(zhǎng)35.1%。隨后,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局又公布一季度GDP增長(zhǎng)為11.9%。

幾組數(shù)據(jù)一出爐,各界均把焦點(diǎn)定位在了“中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的增長(zhǎng)是否‘過熱”上面。

就在這一天,“新國(guó)四條”亮相。4月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出差別化信貸新政,規(guī)定對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

隨后,4月15日,國(guó)土資源部公布《2010年住房用地供應(yīng)計(jì)劃》(以下稱《用地計(jì)劃》),不僅保障性住房、棚戶區(qū)改造、中小戶型普通商品房的供地比例達(dá)到77%,遠(yuǎn)超中央70%的既定目標(biāo),而且供地總量也大幅增加到18萬公頃,比2009年土地供應(yīng)高出2倍不止。

4月16日,銀監(jiān)會(huì)表態(tài)跟進(jìn)。銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行新的房貸規(guī)定。張馳之間,放松“地根”,收緊“銀根”。

4月17日,政策再升級(jí)。國(guó)務(wù)院對(duì)樓市再亮調(diào)控盾牌,出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》,新增加內(nèi)容有:商品住房?jī)r(jià)格過高、價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。這個(gè)被業(yè)界稱為“新國(guó)十條”的樓市新政,有5大項(xiàng)共10條。從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面作了嚴(yán)格規(guī)定,被稱為“有史以來力度最大的一次樓市調(diào)控”。

4月18日,媒體報(bào)道,重慶高檔房特別消費(fèi)稅獲中央批準(zhǔn)。國(guó)家稅務(wù)部門稱,正在抓緊制定《住房消費(fèi)稅暫行條例》。

4月19日晚,一貫傾向強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)力量”的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部連夜發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》。通知要求,未取得預(yù)售證的商品房,不得進(jìn)行任何形式的預(yù)銷售,取得預(yù)售證的項(xiàng)目,要在10日內(nèi)—次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

實(shí)際上,又何止住建部,在這一輪調(diào)控中,國(guó)務(wù)院主管相關(guān)部委表現(xiàn)出來的積極程度前所未有。

4月20日,央行發(fā)布最新數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長(zhǎng),其中,個(gè)人購(gòu)房貸款新增5227億元,季末余額同比增長(zhǎng)53.4%,比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。除了個(gè)人房貸,央行數(shù)據(jù)還顯示,一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元,季末余額同比增長(zhǎng)31.1%。這是央行罕見的就單個(gè)季度發(fā)布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告。數(shù)據(jù)充分說明,一季度房?jī)r(jià)高漲背后,信貸資金推動(dòng)因素明顯。這也給正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控指明了重點(diǎn)方向。

在同一天的4月20日,銀監(jiān)會(huì)也召開2010年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析通報(bào)(電視電話)會(huì)議,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在會(huì)上著重強(qiáng)調(diào),加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理,嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn),實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策,嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。

還是在這一天,國(guó)家審計(jì)署發(fā)布2010年第六號(hào)審計(jì)公告,披露11個(gè)省區(qū)各級(jí)政府土地專項(xiàng)資金管理不規(guī)范,并仍然存在違規(guī)征地、以租代征土地、違規(guī)協(xié)議出讓工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性用地等違規(guī)問題,矛頭直指地方政府。

新政收效不一

新政下,房地產(chǎn)商、炒房客、中介機(jī)構(gòu)、銀行、購(gòu)房者各方表情不同。

逐利的資本,嗅覺永遠(yuǎn)最敏銳。受房貸新政影響,4月中旬,A股市場(chǎng)反應(yīng)激烈,房地產(chǎn)股大幅下挫,萬科、保利、招商等龍頭股遭遇拋售,并拖累兩市大盤下行。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),地產(chǎn)股自4月以來,15個(gè)交易日中市值已經(jīng)蒸發(fā)2667億元。

開發(fā)商則按兵不動(dòng)。一位不愿意透露姓名的上市公司房地產(chǎn)開發(fā)商在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí),向記者表達(dá)了此番調(diào)控新政“過于嚴(yán)厲”的看法。該人士告訴記者,在他和其他開發(fā)商的交流中,大部分開發(fā)商由于2009年通過銷售和各種渠道回籠了大量現(xiàn)金,短期之內(nèi)“不差錢”,加上近期市場(chǎng)上多數(shù)一線城市可售房源較少,所以短期之內(nèi)房?jī)r(jià)還將持續(xù)堅(jiān)挺。

同時(shí),他也表示:“調(diào)整也是我們希望看到的,畢竟我們需要的是一個(gè)可以持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè),而不是撈一票就跑。”

炒房客急拋房?！靶抡菍?duì)投資性和投機(jī)性不合理住房需求的精準(zhǔn)打擊?！眹?guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)如此表示。

一知名中介經(jīng)理也向《中國(guó)新聞周刊》透露,最近,一名浙江炒房客一次性拋出北京北三環(huán)某項(xiàng)目的20余套房源,“總價(jià)近1.3億元,折合平均單價(jià)為近4萬/平方米,是這幾年來公司接手的最大單?！睋?jù)該人士分析,在新政壓力下,投資炒房客雖然競(jìng)相拋房,但依然不虧,賺得缽滿盆滿。

而手里有幾套房的小炒房客,也急于把房子先照了照片掛到中介去出售。高女士在北京有四套住房,她告訴《中國(guó)新聞周刊》記者:“現(xiàn)在對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)看不準(zhǔn),先掛出去,能賣就賣了。”據(jù)她介紹,她在朝陽(yáng)區(qū)雙井附近的房子幾年前買的時(shí)候是每平米6000多,現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平米兩萬多。

銀監(jiān)會(huì)又出新規(guī),各銀行迅速跟進(jìn)。房貸新政出臺(tái)以來,一直為各界關(guān)注的二套房和三套房界定標(biāo)準(zhǔn)有了明確的說法。4月21日,銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管一部主任楊家才向媒體公開表示:所謂一套房貸、二套房貸,首先購(gòu)房單位是家庭而不是個(gè)人。家庭由三種人組成,本人、配偶、未成年子女。另外,房貸新政的二套房認(rèn)定將“以房為限,而不是以貸為限”,一個(gè)家庭只要購(gòu)買了一套房,不管是否從銀行貸款,還是貸款已還清,只要再買房就叫第二套房。

這與此前執(zhí)行的二套房以貸款記錄判定的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了根本性的變化。據(jù)記者了解,工行、農(nóng)行、建行、中行方面均已開始實(shí)行房貸新政,全面執(zhí)行差別化住房信貸政策。

中國(guó)建設(shè)銀行雙井支行一位楊姓經(jīng)理告訴《中國(guó)新聞周刊》:“現(xiàn)在建行的二套房貸首付和利率定價(jià)全部按照新規(guī)執(zhí)行,對(duì)北京地區(qū)暫停發(fā)放三套(含)以上的房貸?！彼脖硎?從國(guó)務(wù)院通知的措辭來看,此次調(diào)控的決心和力度空前,加之目前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在泡沫,因此各家銀行相當(dāng)重視?！芭c以往不同的是,在二套房首付五成的執(zhí)行環(huán)節(jié),部分銀行并沒有像以往那樣拖拖拉拉,而是迅速作出反應(yīng)。當(dāng)前能不做的房貸業(yè)務(wù)基本都已中止?！?/p>

“最重要的是銀行要嚴(yán)格執(zhí)行新政規(guī)定,把錢管好?！便y河證券首席分析師左小蕾接受《中國(guó)新聞周刊》記者采訪時(shí)說。她認(rèn)為,對(duì)于抑制投機(jī)性住房需求的政策要一直延續(xù),銀行不能鼓勵(lì)投資客的投機(jī)行為,不能給他們的投機(jī)行為提供資金來源。

暴跌將從二手房開始?！艾F(xiàn)在都要出來擺地?cái)偭恕?鏈家地產(chǎn)一位地產(chǎn)中介銷售人員向記者抱怨。

中天置地朝陽(yáng)區(qū)分店一位馬經(jīng)理告訴《中國(guó)新聞周刊》,據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù),4月中上旬北京商品房開盤均價(jià)為21058元/平米,相比3月份商品房均價(jià)22885元/平方米下跌了8.7%,北京二手房市場(chǎng)房源新增達(dá)到了6000套,相比之前市場(chǎng)平均水平上漲了50%。

“二手房源暴漲了,買房的大多轉(zhuǎn)向觀望了?！毙抡雠_(tái)后,這是馬經(jīng)理最直接的感受。此外,轉(zhuǎn)變最大的還有,在此前的一年多時(shí)間里,北京二手房市場(chǎng)90%的違約行為都是因?yàn)榉恐髡J(rèn)為售價(jià)過低而違約,而且經(jīng)常坐地漲價(jià)。最近,陸續(xù)出現(xiàn)房東主動(dòng)上門降價(jià),個(gè)別降價(jià)幅度高達(dá)10%,而買房者卻寧可支付幾萬元的違約金,而轉(zhuǎn)向觀望。

“在這次調(diào)整中遭受沖擊最大的,就是二手中介公司?！北本┞?lián)達(dá)四方投資管理有限公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜鍖?duì)《中國(guó)新聞周刊》分析說。他認(rèn)為,由于二手房房東多為小業(yè)主,許多都是早期購(gòu)入房屋,當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)可能僅為當(dāng)下房?jī)r(jià)1/3乃至1/4,現(xiàn)在賣出他們獲利巨大,因而二手房降價(jià)空間遠(yuǎn)超一手房?！?010年房?jī)r(jià)的暴跌將率先由二手房開始,進(jìn)而影響一手市場(chǎng)。”楊少峰說。

近郊新開樓盤領(lǐng)漲變領(lǐng)跌。除了二手房市場(chǎng),不久前瘋漲的通州新開盤樓市也變得“冷清”。4月23日,新政出臺(tái)不到十天,記者以購(gòu)房者身份來到通州新開盤的K2清水灣、K2海棠灣兩個(gè)項(xiàng)目售樓處時(shí),售樓員均聲稱,開盤價(jià)有大幅優(yōu)惠,全款付清最多每平米可下降3000元。在其他新開盤售樓處,也均可見“2萬抵12萬”“立減10萬”等標(biāo)語(yǔ)頻頻出現(xiàn),曾經(jīng)人頭攢動(dòng)的售樓處內(nèi),目前只有很少的客戶在閑坐。

兩會(huì)前后,北京通州區(qū)域的樓盤價(jià)格普遍從原來18000元/平方米～20000元/平方米上漲了3000元～5000元/平方米,其中本次降價(jià)的k2海棠灣正是領(lǐng)漲主力樓盤之一,該項(xiàng)目從開盤到現(xiàn)在,價(jià)格從8000多一路漲到25000元/平方米,漲幅高達(dá)300%。

而據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),在目前北京開盤的18個(gè)項(xiàng)目中,有16個(gè)項(xiàng)目明確表示有優(yōu)惠,最多的通州項(xiàng)目每平方米的價(jià)格下調(diào)了近3000元,其中有超過七成的項(xiàng)目表示全款客戶可以享受9.8折優(yōu)惠,而貸款客戶也能享受9.9折優(yōu)惠。此外,另有多個(gè)樓盤推后開盤。

重拳力度有多大

沒有人懷疑此波政策的威力,但政策成效多大仍有待觀察。

“十號(hào)文件內(nèi)容非常多,很多細(xì)節(jié)都還沒出來,一個(gè)十號(hào)文件足夠達(dá)到調(diào)控目標(biāo)了?！敝袊?guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)很有信心。他對(duì)記者表示,這輪房貸新政只要嚴(yán)格執(zhí)行下去,對(duì)打擊房屋囤積、房屋投機(jī)和遏制高房?jī)r(jià)會(huì)起到立竿見影的效果。

但是,國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣則對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示:“此次房貸調(diào)控的利率杠桿作用很弱小?！彼J(rèn)為,最有效的辦法應(yīng)從稅收角度進(jìn)行調(diào)控,“應(yīng)該有一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制,像出臺(tái)物業(yè)稅?！?/p>

從新政中要求加緊制定“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”的表態(tài)來看,釋放出一個(gè)有力的信號(hào):若市場(chǎng)狀況沒有明顯改觀,不排除出臺(tái)更為嚴(yán)厲的稅收、信貸等政策的可能。

“在沒有看到執(zhí)行效果的情況下,我們就討論未來會(huì)如何,是否會(huì)出臺(tái)新政策,沒有必要?！便y河證券首席分析師左小蕾對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說,她看重的是這次新政的執(zhí)行力度。

也有人擔(dān)心問題出在地方政府。此次房貸新政要求建立考核問責(zé)制,明確穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)政府負(fù)總責(zé)、城市政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。

“此次中央調(diào)控樓市的決心和力度給地方政府很大的壓力?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《中國(guó)新聞周刊》記者采訪時(shí)說。中央政府把房地產(chǎn)當(dāng)做民生問題,希望房?jī)r(jià)能夠讓大部分老百姓承受得起;而某些地方政府則是把房地產(chǎn)當(dāng)做經(jīng)濟(jì)問題,土地出讓金和稅收是地方政府最關(guān)心的問題,正是這種中央和地方利益的不一致,導(dǎo)致許多很有針對(duì)性的調(diào)控政策到了地方卻無法執(zhí)行?！叭缃竦胤较拶?gòu)三套和三套以上住房細(xì)則難出,這說明幾個(gè)一線城市之間在相互觀望,沒有地方愿意第一個(gè)透露細(xì)則制定的信息。后出政策,則可以有個(gè)參照系,從而可將細(xì)則制定得松一些以有利于地方樓市。”尹伯成說。

而一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人也向《中國(guó)新聞周刊》表示了他的擔(dān)憂,他擔(dān)心執(zhí)行政策過程中會(huì)出現(xiàn)各種規(guī)避措施。他簡(jiǎn)單向記者舉了三種規(guī)避方式;一是已經(jīng)有開發(fā)商表示的替購(gòu)房者墊付一成首付;二是“中國(guó)不缺身份證”;三是銀行客戶經(jīng)理與房產(chǎn)中介私下“合作”,以“假離婚”等各種形式,將二套甚至多套房客戶包裝成首套房客戶。

就此,國(guó)土資源部法律中心顧問、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊重光對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說:“相關(guān)機(jī)構(gòu)缺乏與房地產(chǎn)相關(guān)的基本數(shù)據(jù),比如在北京居住十年以上的人有多少,他們的住房情況等數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì),房屋普查也沒有結(jié)果。沒有真實(shí)、全面的數(shù)據(jù)怎么去判斷、怎么去制定科學(xué)的政策?”

中國(guó)社科院社會(huì)政策研究中心秘書長(zhǎng)唐鈞,則更愿意把住房問題看作是一個(gè)政治問題。他對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說:“政府對(duì)于房子的政策本來應(yīng)該有兩個(gè):房地產(chǎn)政策和住房保障政策,但現(xiàn)在的問題是中國(guó)似乎只有房地產(chǎn)政策。”所以他認(rèn)為,“這次房貸新政如果還是調(diào)控房地產(chǎn),那就沒戲?！?/p>

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說,還是要配套進(jìn)行金融、稅收、土地制度的改革和住房保障制度的改革?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《中國(guó)新聞周刊》記者采訪時(shí)說。他認(rèn)為,要讓中低端的居民有房子住,讓財(cái)富階層有更多的投資出路。★

(實(shí)習(xí)生田春艷對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))