南京:72家自建房客要地權(quán)

周政華

在眼下新一輪城市擴(kuò)張中,自建房之下的土地,將再次收歸國(guó)有,經(jīng)過(guò)國(guó)土部門的“招拍掛”出售給開(kāi)發(fā)商,漸次形成開(kāi)發(fā)商壟斷城市房屋供應(yīng)的情形

每當(dāng)門外響起敲門聲,俞純斌的心里就會(huì)咯噔一下:“拆遷的又來(lái)了?”

噩夢(mèng)始于今年3月4日。這一天,家住南京市六合區(qū)泰山路109巷的俞純斌,接待了三個(gè)年輕人,對(duì)方稱受六合區(qū)土地儲(chǔ)備中心委托,進(jìn)行房屋調(diào)查。進(jìn)屋后,這三人拿起卷尺,開(kāi)始丈量俞純斌的房屋,并查看了房產(chǎn)證和土地證,臨走時(shí),還對(duì)著俞家大門旁的水泥墻噴上紅色的A字。

當(dāng)天,俞純斌的十幾戶鄰居也接受了這一“沒(méi)有事先打招呼”的入戶調(diào)查。A字噴上沒(méi)一會(huì)兒,看慣了滿城“拆”字的俞純斌,覺(jué)出不對(duì)勁來(lái):莫非要拆遷了?

俞純斌的擔(dān)憂不久被證實(shí)了。4月4日,泰山路109巷的72戶居民的家門口都塞進(jìn)一封信,信是南京市六合區(qū)城市房屋拆遷安置工作指揮部發(fā)來(lái)的。

在這份題為“致泰山路109巷自建房業(yè)主的公開(kāi)信”中,俞純斌看到這樣的內(nèi)容:“星河楓園之西(含泰山路109巷72戶自建房)已納入今年危舊房改造計(jì)劃,正依法推進(jìn)拆遷?！?/p>

看到了拆遷的字眼時(shí),現(xiàn)年79歲的俞純斌回憶說(shuō),當(dāng)時(shí)就像五雷轟頂,腦子蒙掉了,好幾分鐘都說(shuō)不出話來(lái)。

別墅變危房

早在年初,俞純斌就從本地電視臺(tái)新聞中得知:六合區(qū)政府今年將啟動(dòng)城區(qū)5個(gè)地塊、共計(jì)700多畝的舊城改造,2年內(nèi)就要全部拆遷完畢,新建商品住宅。

區(qū)政府改造規(guī)模之大、動(dòng)作之快超乎市民預(yù)期。俞純斌還記得,在3月14日召開(kāi)的新地塊動(dòng)遷工作推進(jìn)會(huì)上,六合區(qū)分管拆遷工作的副區(qū)長(zhǎng)徐有俊鏗鏘有力地說(shuō),對(duì)于新項(xiàng)目拆遷工作,要“環(huán)環(huán)緊扣,步步緊逼”;對(duì)于遺留拆遷問(wèn)題,“要集中處理,徹底解決”。

俞純斌萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是,他居住的泰山路109巷的72戶自建別墅區(qū),也被政府列入危舊房改造5號(hào)片區(qū),成為政府“環(huán)環(huán)緊扣,步步緊逼”的拆遷對(duì)象。

這一片區(qū)位于星河楓園小區(qū)以西,平房居多,總面積近80畝,涉及居民693戶,除去1996年購(gòu)地建房的72戶居民外,其余以原泰山村村民為主。2002年,隨著六合縣撤縣改區(qū)后,泰山村也由村委會(huì)改為居委會(huì),原泰山村村民的宅基地也一并變更為國(guó)有土地。

俞純斌本以為,原來(lái)泰山村的那片平房納入舊城改造自在情理之中,但是他和另外71戶鄰居的房子才蓋了不到14年,“簇新簇新的,怎么也被劃進(jìn)了危舊房片區(qū)的圈圈了?”

1996年,俞純斌現(xiàn)在所居住的泰山路109巷,還是六城鎮(zhèn)泰山村里的一片菜地。當(dāng)時(shí)的泰山村村民委員會(huì)為發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì),決定把這16畝菜地,按照15000元/70平米的價(jià)格對(duì)外出售,用于新建居民住宅。

俞純斌和另外71戶居民得知這一消息后,各自找到泰山村村委會(huì),分頭買下了這片地。這72戶居民大部分是六合本地人,既有國(guó)家公職人員,也有做生意的老板,經(jīng)濟(jì)條件普遍較好。

這一年3月19日,六合縣規(guī)劃局開(kāi)具了開(kāi)發(fā)規(guī)劃許可證,并把規(guī)劃實(shí)施開(kāi)工時(shí)間確定在當(dāng)年11月12日。隨后,俞純斌和他的鄰居們請(qǐng)來(lái)了南京環(huán)都建筑設(shè)計(jì)研究院的設(shè)計(jì)師,為72家房客統(tǒng)一設(shè)計(jì)戶型。

經(jīng)過(guò)數(shù)月施工,1997年春,俞純斌的新家——一棟擁有一個(gè)40多平米的大客廳和四間臥室的2層小樓落成了。這72戶自建房,每2到3戶疊拼為單獨(dú)一棟樓,共建成27棟樓,分為5排,坐北朝南依次排列,其布局類似“聯(lián)排別墅”。

“自家蓋房子用的當(dāng)然是最好的材料?！庇峒儽笳f(shuō),當(dāng)時(shí)用的水泥都是500標(biāo)號(hào),可以防7級(jí)地震。俞純斌給《中國(guó)新聞周刊》記者算了筆賬:算上買地的3萬(wàn)元,從蓋房子和裝修、買家具家電,到正式住進(jìn)去,前后花了20多萬(wàn)。

記者在采訪中了解到,72戶居民因購(gòu)地和建房成本差異較大,裝修標(biāo)準(zhǔn)不等,總費(fèi)用一般在20萬(wàn)到50萬(wàn)之間。不過(guò),俞純斌更看重的是房屋之下的土地價(jià)值。

房屋陸續(xù)建成后,1999年,72戶居民拿到了由當(dāng)時(shí)的六合縣人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。不久,六合縣政府也把這72戶自建房的門牌號(hào)碼,統(tǒng)一編列為以“泰山路109巷”開(kāi)頭。72戶居民隨后又自發(fā)成立業(yè)主委員會(huì),由于俞純斌曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)29年村支書(shū),行政經(jīng)驗(yàn)豐富,被推選為業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人。

官民爭(zhēng)議危舊房范圍

“我們的房子才蓋了不到14年,質(zhì)量過(guò)硬,房產(chǎn)證、土地證都是齊的?！庇峒儽笳f(shuō),把72戶自建房并入泰山路平房區(qū)危舊房片區(qū),屬于人為擴(kuò)大危舊房片區(qū)范圍。

其實(shí)六合區(qū)城市拆遷安置工作指揮部(以下簡(jiǎn)稱六合拆遷指揮部)也并沒(méi)有把72戶的自建房視為舊危房。六合拆遷指揮部辦公室主任王根林也認(rèn)為,這72戶自建房“年代較短,外表較新,質(zhì)量較好”。

政府對(duì)于這72戶自建房的定性也幾經(jīng)變化。“一開(kāi)始,區(qū)領(lǐng)導(dǎo)在不同場(chǎng)合,對(duì)這片區(qū)域也有多種提法,比如‘城中村,有時(shí)也稱‘危舊房改造片區(qū)腹地。但那都是口頭表述。”王根林在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)說(shuō),準(zhǔn)確的說(shuō)法應(yīng)該是危舊房片區(qū)。

與72戶自建小樓的白墻紅瓦相比,原泰山村村民的大片平房,大都建于上世紀(jì)五六十年代,年久失修,顯得殘破不堪。

“那片平房,連廁所都沒(méi)有的,你在地板上用力跳一跳,就會(huì)倒掉,很危險(xiǎn),所以政府下了決心要改造。”王根林表示,72戶自建房位于危舊房的邊緣,如果不納入舊城改造范圍,將影響城建整體配套,必須整體拆遷。

舊城改造歷來(lái)被地方政府描繪為一項(xiàng)民生工程。王根林表示,舊城改造是為了給居民創(chuàng)造一個(gè)更好的居住環(huán)境,大部分市民都是支持舊城改造的。

“必須整體拆遷”的依據(jù)源自最新的城市規(guī)劃。1996年,俞純斌等72戶居民買下泰山路109巷這片菜地時(shí),政府對(duì)這一地段的規(guī)劃還是低密度住宅。2002年,南京市規(guī)劃局六合分局又委托上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院重新制訂了城市規(guī)劃方案。在這版最新規(guī)劃中,泰山路109巷目前被政府列位二類居住用地,未來(lái)將以中、高層住宅為主。

六合分局國(guó)土儲(chǔ)備中心副主任韓小東透露了城市規(guī)劃變更背后的政府深層次想法。韓小東接受《中國(guó)新聞周刊》記者采訪時(shí)表示,72戶自建房大部分是2到3層小樓,容積率大約在1.2,土地利用率過(guò)低。

從韓小東提供的“六合區(qū)規(guī)劃整合一張圖”上看,六合區(qū)今年啟動(dòng)的5大舊城改造片區(qū),依2002版城市規(guī)劃,限高都在50米到100米之間。韓小東對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者表示,以后危舊房片區(qū)將主要以小高層和高層商業(yè)住宅為主。

“土地財(cái)政”慣性

72戶居民成為了5號(hào)地塊拆遷的最大障礙。王根林透露,除72戶以外,目前5號(hào)地塊中的危舊房部分的621戶,絕大部分已經(jīng)完成房屋調(diào)查和評(píng)估。

對(duì)于房屋評(píng)估價(jià)格,依據(jù)南京市六合區(qū)2002年頒布的《征地拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)》,一般房屋建筑面積按1000元/平方米,土地價(jià)格按1560元/平方米核算,二者相加估價(jià)在2560元/平方米左右,土地價(jià)格不再單獨(dú)補(bǔ)償。王根林表示,72戶自建房的估價(jià)水平與這一標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)。

韓小東表示,對(duì)于5號(hào)地塊上的拆遷戶,政府目前的初步打算是,就近這一片區(qū)的北面,蓋還建房。安置標(biāo)準(zhǔn)是,“拆一平米還一平方米”,另外還向每戶贈(zèng)送5平方米。

不論是3000元/平方米的房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),還是“拆一還一”就近安置,俞純斌們都難以接受的?！拔业姆孔拥耐恋剡€有57年的使用權(quán),這個(gè)怎么算?”俞純斌說(shuō),土地才是最值錢的。

截至記者發(fā)稿時(shí),六合拆遷指揮部尚未獲取拆遷許可證。按法定拆遷流程,在正式拆遷之前,應(yīng)組織房屋調(diào)查、評(píng)估、公示之后,由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門頒發(fā)拆遷許可證。

“不該拆的房子也要拆,政府看中的就是這塊地值錢?！庇峒儽笳f(shuō),政府是打著舊城改造的旗幟,二次拍賣國(guó)有土地賺錢。

十年前,泰山路一帶還只是當(dāng)初六合縣郊,但眼下已經(jīng)是市中心繁華地段,用俞純斌的話說(shuō)“這里離六合區(qū)最好的小學(xué)、最棒的醫(yī)院、最大的超市和最漂亮的河濱公園都不到200米?！币?yàn)槲恢煤?這一地段附近成為開(kāi)發(fā)商必爭(zhēng)之地,已經(jīng)封頂?shù)淖暇С情_(kāi)盤(pán)均價(jià)接近10000元/平方米。

六合分局國(guó)土儲(chǔ)備中心副主任韓小東稱,包括72戶在內(nèi)的泰山路一帶的80畝土地,在完成拆遷后,將立即進(jìn)入“招拍掛”程序,交由中標(biāo)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅。

包括六合在內(nèi)的江北三區(qū)已被南京市圈定為未來(lái)該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域。由于南京的經(jīng)濟(jì)重心位于江南八城區(qū),偏居江北一隅的六合縣,歷來(lái)被視為南京的“蘇北”,經(jīng)濟(jì)總量長(zhǎng)期處于南京各區(qū)縣倒數(shù)。

2009年,南京市新一輪規(guī)劃把六合區(qū)定位為南京市江北副城,六合區(qū)政府提出用5年時(shí)間在城南再造一個(gè)“六合新城”,并與六合舊城改造相結(jié)合,五年再造一個(gè)六合城。由此,各大開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入,整個(gè)六合區(qū),拆聲一片,推土機(jī)轟鳴,儼然成了一個(gè)大工地。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,在2009年,全國(guó)大中城市的土地出讓金收入中,南京土地出讓金收入為242億,少于同省的蘇州市,位列第16位。

南京市政府似乎打算扭轉(zhuǎn)這一局面。據(jù)南京市政府網(wǎng)站報(bào)道,包括六合區(qū)在內(nèi)兩江區(qū)域,2010年經(jīng)營(yíng)性供地總面積將占南京全市總量的一半以上。南京市國(guó)土部門稱,未來(lái)這里將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域。

新一輪舊城改造盯上自建房

俞純斌們的自建房,在過(guò)去的十余年里成為了六合城區(qū)擴(kuò)張的主力軍,并由此塑造六合區(qū)“低密度住宅成片”的景觀。在上世紀(jì)90年代的六合區(qū),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)化尚未啟動(dòng),居民住房仍然是以單位福利分房和自建房為主,類似俞純斌們,以個(gè)人名義買地蓋樓的不在少數(shù)。

六合區(qū)的北苑小區(qū)和薛云小區(qū)內(nèi),大部分房屋也是居民合法自建,擁有區(qū)政府頒發(fā)的房產(chǎn)證和土地證。此外,“村改居”后,大量的原城中村宅基地,為自建房提供了充分的土地資源。

但在眼下新一輪城市擴(kuò)張中,這些自建房,卻被政府貼上“危舊房”的標(biāo)簽,淪為拆遷對(duì)象。自建房之下的土地,將再次收歸國(guó)有,經(jīng)過(guò)國(guó)土部門的“招拍掛”出售給開(kāi)發(fā)商,漸次形成今日開(kāi)發(fā)商壟斷了城市房屋供應(yīng)的情形。

國(guó)內(nèi)著名的北京“個(gè)人合作建房”倡導(dǎo)者于凌罡也放棄了自建房。在經(jīng)歷4年奔走后,這個(gè)失意的年輕人,由于拿不到城市土地,不得不在去年11月,宣布停止合作建房,并在博客上無(wú)奈地寫(xiě)道,“我高估了自己的能力????我們?cè)?jīng)一起奮斗的某些目標(biāo)已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)?！庇诹桀脯F(xiàn)在的理想則是,找人合作,“一起當(dāng)開(kāi)發(fā)商”。

從2004年10月2日于凌罡公布自己的合作建房計(jì)劃開(kāi)始到現(xiàn)在,于凌罡找項(xiàng)目,墊錢,承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),挨罵,終于明白,“我承認(rèn)我確實(shí)做不成合作建房。該醒醒了?！?/p>

在政府壟斷土地、開(kāi)發(fā)商壟斷房屋建筑權(quán)的背景下,北京合作建房的倡導(dǎo)者于凌罡和南京72家房客的遭遇只是中國(guó)眾多城市土地病的一個(gè)縮影。自建房博弈開(kāi)發(fā)商、自建房的安置賠償問(wèn)題,已然是當(dāng)前城市建設(shè)中最為棘手的難題之一。

俞純斌依然在為了保住房子而四處奔走。因?yàn)閳?jiān)信“道理站在自己這邊”,整個(gè)4月份,俞純斌一直忙著“上訪”,僅江蘇信訪局就去了3次,還上了北京,找到國(guó)家信訪局,但問(wèn)題始終沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)解決。

“我們是合法蓋房,他們卻是非法拆遷?！边@個(gè)倔強(qiáng)的老人說(shuō),我就不相信沒(méi)個(gè)說(shuō)理的地方。★