房產(chǎn)測(cè)繪中若干問(wèn)題的研究

高春輝

(珠海市測(cè)繪院，廣東珠海 519015)

房產(chǎn)測(cè)繪中若干問(wèn)題的研究

高春輝?

(珠海市測(cè)繪院，廣東珠海 519015)

房產(chǎn)測(cè)量外業(yè)數(shù)據(jù)采集及面積計(jì)算是影響房產(chǎn)測(cè)量精度的重要因素，作者就實(shí)際工作中在這兩個(gè)方面容易出現(xiàn)的若干問(wèn)題進(jìn)行研究并提出了相應(yīng)的解決方法。

房產(chǎn)測(cè)量；面積計(jì)算；測(cè)量精度

1 引 言

跨入21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了飛速發(fā)展時(shí)期，城市化水平不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，房屋價(jià)格也迅速飆升，“寸土寸金”已經(jīng)不再是神話。廣大消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)房屋建筑面積就成了他們關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)榉课菝娣e是影響商品房總價(jià)的關(guān)鍵因素，是直接關(guān)系到消費(fèi)者的切身利益，所以房產(chǎn)測(cè)繪尤其顯得重要。房產(chǎn)測(cè)繪是利用測(cè)繪技術(shù)和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相關(guān)信息，為城市規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)開發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料，有一定的法律性。房產(chǎn)測(cè)繪的基本要素中含房產(chǎn)面積測(cè)算，房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)分為房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋公用建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測(cè)量與計(jì)算。在房產(chǎn)面積測(cè)算中，嚴(yán)格按照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的要求，對(duì)房屋的各條邊長(zhǎng)認(rèn)真仔細(xì)丈量，符合房產(chǎn)測(cè)量的基本精度要求。在內(nèi)業(yè)計(jì)算中，對(duì)共有面積和公攤面積要界定清楚。否則，會(huì)導(dǎo)致因面積而產(chǎn)生糾紛，甚至要負(fù)法律責(zé)任。

2 房產(chǎn)測(cè)繪的意義

房產(chǎn)測(cè)繪作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的測(cè)繪技術(shù)手段之一，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，它直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益，房產(chǎn)測(cè)繪的全過(guò)程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)繪是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)表述房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過(guò)對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬狀況的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用途等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。最后，房產(chǎn)測(cè)繪也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房?jī)r(jià)格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

3 房產(chǎn)測(cè)繪中的若干問(wèn)題及研究

隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，房屋建筑面積是廣大人民最關(guān)心的問(wèn)題。為了維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部相繼制定了《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，房產(chǎn)測(cè)繪工作人員雖然是嚴(yán)格執(zhí)行測(cè)量規(guī)范計(jì)算房屋建筑面積，但在實(shí)際工作中存在規(guī)范沒有涵蓋的地方，造成在操作上有一定的難度，本人針對(duì)外業(yè)采集數(shù)據(jù)和面積計(jì)算中容易產(chǎn)生的幾個(gè)問(wèn)題作深入的探討及解決方法。

3.1 測(cè)距儀的加常數(shù)

由于房產(chǎn)測(cè)繪精度要求高，目前開展的房產(chǎn)測(cè)繪工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪方法，在房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)必須使用資質(zhì)部門檢定過(guò)后的儀器進(jìn)行測(cè)量。對(duì)于全站儀而言，主要是測(cè)定測(cè)距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測(cè)繪碎部測(cè)圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計(jì)，但加常數(shù)必須考慮。

加常數(shù)產(chǎn)生的原因如圖1所示，是由于全站儀的發(fā)射面和接收面與儀器中心不一致，反射棱鏡的等效反射面與反光棱鏡的中心不一致，使得測(cè)距儀測(cè)出的距離值與實(shí)際距離值不一致。

圖1 加常數(shù)產(chǎn)生的原因示意圖

3.2 實(shí)測(cè)房屋邊長(zhǎng)問(wèn)題

房屋邊長(zhǎng)是計(jì)算房屋建筑面積的主要依據(jù)，實(shí)地測(cè)量房屋邊長(zhǎng)可采用經(jīng)檢定的鋼卷尺、手持式測(cè)距儀、紅外測(cè)距儀或全站儀直接測(cè)量長(zhǎng)度，實(shí)地丈量房屋邊長(zhǎng)時(shí)應(yīng)注意下面一些問(wèn)題:

(1)使用鋼卷尺測(cè)量水平距離時(shí)，尺兩端應(yīng)選取房屋的相同高度的參考點(diǎn)，以保持尺子處于水平位置。

(2)房屋存在一些圓弧、橢圓形、弓形以及其他不規(guī)則形狀，且無(wú)建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時(shí)，可使用全站儀沿該邊線實(shí)測(cè)若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過(guò)解析法計(jì)算邊長(zhǎng)。

(3)分段邊長(zhǎng)應(yīng)取其和，再與總邊長(zhǎng)進(jìn)行校核。當(dāng)采用鋼卷尺、手持式測(cè)距儀無(wú)法直接測(cè)量總邊長(zhǎng)時(shí)，可采用全站儀實(shí)測(cè)坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)總邊長(zhǎng)值。如圖2所示，使用全站儀實(shí)測(cè)A、B坐標(biāo)；測(cè)量時(shí)可采用假定坐標(biāo)系，并盡量選取一個(gè)測(cè)站完成，減少誤差。

圖2 全站儀檢核總邊長(zhǎng)示意圖

(4)當(dāng)使用全站儀實(shí)測(cè)房角點(diǎn)、柱體中心點(diǎn)等棱鏡不能直接設(shè)置的觀測(cè)點(diǎn)坐標(biāo)時(shí)，可采用偏心測(cè)量，目前全站儀基本都具備以下幾種常用偏心測(cè)量功能:角度偏心測(cè)量、圓柱偏心測(cè)量、單距偏心測(cè)量及雙距偏心測(cè)量等，其中，最常用的是角度偏心測(cè)量。

3.3 共有面積分?jǐn)傆?jì)算問(wèn)題

業(yè)主在關(guān)心房屋建筑面積時(shí)，對(duì)房屋公用面積的分?jǐn)傆绕潢P(guān)注，所以在共有共用面積的處理上就顯得特別重要。共有共用面積的處理原則是:①產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；②無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。?duì)于一般的住宅樓，按照上述的處理原則分?jǐn)偣灿泄灿妹娣e；對(duì)于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)?，?yīng)按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)?。具體操作如下:

分?jǐn)偟姆椒ㄊ前醇?jí)別進(jìn)行分?jǐn)偅瑮?、功能區(qū)之間、功能區(qū)、層間、層、層內(nèi)局部都可理解為不同級(jí)別的功能區(qū)，不同級(jí)別的功能區(qū)之間都是一種包含或并列關(guān)系，每個(gè)級(jí)別的功能區(qū)內(nèi)都有自己專用的公用建筑面積，某一級(jí)別功能區(qū)內(nèi)的分?jǐn)偡椒?

(1)本級(jí)別功能區(qū)總建筑面積總和＝本級(jí)別功能區(qū)內(nèi)各面積項(xiàng)面積總和＋本級(jí)別功能區(qū)應(yīng)公攤公用建筑面積總和，其中本級(jí)別功能區(qū)內(nèi)各面積項(xiàng)指非公用建筑面積，可以是每一個(gè)專有建筑面積項(xiàng)。

(2)本級(jí)別功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)＝1＋本級(jí)別功能區(qū)應(yīng)公攤公用建筑面積總和/本級(jí)別功能區(qū)內(nèi)各面積項(xiàng)面積總和。

(3)本級(jí)別功能區(qū)內(nèi)各面積項(xiàng)分?jǐn)偤蟮拿娣e＝本級(jí)別功能區(qū)內(nèi)各面積項(xiàng)×本級(jí)功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)。

(4)分?jǐn)倳r(shí)可以從上到下逐級(jí)分?jǐn)?，也可從下到上逐?jí)分?jǐn)偂０P(guān)系的下一級(jí)別的公用建筑面積必須承攤上一級(jí)別公用建筑面積。

4 結(jié) 語(yǔ)

隨著建筑設(shè)計(jì)的不斷創(chuàng)新，現(xiàn)行制定的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)已不能涵蓋許多新的建筑樣式，無(wú)法對(duì)一些房產(chǎn)建筑面積的計(jì)算提供合法的依據(jù)，這就要求我們測(cè)繪工作人員要在實(shí)際工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，開拓創(chuàng)新，提高測(cè)繪精度。

[1]GB/T17986.1－2000.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范.

[2]郭義.留心面積誤差四要?jiǎng)t[J].北京房地產(chǎn)，2003(4)

[3]李向明.房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)探討[J].大眾科學(xué)，2007(1)

[4]呂永江.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范編制說(shuō)明[M].陜西科學(xué)技術(shù)出版社，1993

[5]龔英亮.對(duì)“共有建筑面積”和“公用建筑面積”的探討[J].城市技術(shù)監(jiān)督，2002(2)

[6]鄭進(jìn)鳳，郭宗河.全站儀偏心測(cè)量及精度分析[J].測(cè)繪通報(bào)，2005(1)

The Research about Problems of Property Survey

Gao ChunHui
(Surveying and Mapping Institute of Zhuhai，Zhuhai 519015，China)

The author analyses the causes of measurement accuracy in the article，such as field data collection，area calculation，and propose the corresponding solutions.

Property Survey；Area Calculation；Measurement Accuracy

1672－8262(2010)03－106－02

P258

B

2010—03—25

高春輝(1972—)，男，工程師，主要從事測(cè)繪生產(chǎn)及技術(shù)管理工作。