商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)中擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合問題試析

焦祎薇

（吉林昱誠律師事務(wù)所，吉林通化134001）

商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)中擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合問題試析

焦祎薇

（吉林昱誠律師事務(wù)所，吉林通化134001）

文中認(rèn)為，商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)中擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合的原因是商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)的設(shè)定產(chǎn)生了住房保險(xiǎn)金上的物上代位權(quán)，而受益人特約實(shí)際上設(shè)定了保險(xiǎn)金債權(quán)的質(zhì)押權(quán)，形成了抵押房屋保險(xiǎn)金上兩個(gè)擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的法律關(guān)系的競(jìng)合。依據(jù)物權(quán)法之基本法理與規(guī)則，抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)競(jìng)合時(shí)何者的效力優(yōu)先，原則上應(yīng)根據(jù)兩權(quán)設(shè)定的先后定之。商品房按揭貸款中，抵押權(quán)成立在先，基于擔(dān)保物權(quán)的共同屬性，在此情形下應(yīng)使先成立的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的質(zhì)權(quán)。

保證保險(xiǎn)；抵押權(quán)；質(zhì)權(quán)

商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)作為房地產(chǎn)金融的一個(gè)有機(jī)組成部分，由于其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制在一定程度上可以化解住房抵押貸款業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息的不對(duì)稱等導(dǎo)致的一系列風(fēng)險(xiǎn)問題，所以它是一條防范金融風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要途徑。[1-22]我國商品房按揭貸款保險(xiǎn)尚處于起步階段，未能充分發(fā)揮保險(xiǎn)保駕護(hù)航的功能和作用。人們對(duì)于商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)存在諸多爭(zhēng)議，保證保險(xiǎn)中擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合問題就是一個(gè)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。希望通過本文的分析和梳理，厘清各方的權(quán)利義務(wù)，使我們對(duì)于商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)有一個(gè)更為深入的認(rèn)識(shí)，以期促進(jìn)商品房按揭貸款、商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合的原因

商品房按揭貸款中，借款人作為抵押人將其所購房屋抵押給銀行作為其按期償還貸款的擔(dān)保，銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)于借款人不能按期償還貸款時(shí)行使抵押權(quán)以實(shí)現(xiàn)其貸款債權(quán)。如若借款人投保了商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)，則發(fā)生保險(xiǎn)事故導(dǎo)致抵押房屋的毀損、滅失時(shí)，借款人有權(quán)從保險(xiǎn)人處獲得保險(xiǎn)金。抵押權(quán)于其標(biāo)的物因毀損滅失得受賠償金時(shí)，得對(duì)于此賠償金取償，謂之物上代位。[2-258]由于抵押權(quán)的本質(zhì)為支配標(biāo)的物的交換價(jià)值的價(jià)值權(quán)，故原抵押物雖然滅失，但作為抵押物代替物的賠償金依然存在，抵押權(quán)人仍可行使其抵押權(quán)?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》）第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅?！币驕缡玫馁r償金，應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第八十條又作了詳解。[3]可見，依據(jù)《擔(dān)保法》，抵押權(quán)的效力及于抵押物毀損滅失所受的保險(xiǎn)金。[4-316]《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第一百七十四條對(duì)此也做了規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。因此，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，基于抵押權(quán)的物上代位性，銀行對(duì)保險(xiǎn)金享有物上代位權(quán)。

商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)中，借款人應(yīng)銀行要求，與保險(xiǎn)人約定銀行作為商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)的“第一受益人”。這里的所謂“第一受益人”，實(shí)際上是借款人將其擁有的保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)質(zhì)押于銀行，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生后借款人不能按期償還貸款時(shí)，則銀行可行使質(zhì)押權(quán)要求保險(xiǎn)人向其支付抵押房屋保險(xiǎn)金。銀行并不是直接享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，唯在借款人未能按期償還得情形下，銀行方可以該保險(xiǎn)金來清償借款人所欠的貸款本息。因此，銀行名為受益人實(shí)際上是質(zhì)權(quán)人，對(duì)住房抵押貸款房屋險(xiǎn)的保險(xiǎn)金享有質(zhì)押權(quán)。

由此，商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)的設(shè)定產(chǎn)生了住房保險(xiǎn)金上的物上代位權(quán)（抵押權(quán)），而受益人特約實(shí)際上設(shè)定了保險(xiǎn)金債權(quán)的質(zhì)押權(quán)，形成了抵押房屋保險(xiǎn)金上兩個(gè)擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的法律關(guān)系的競(jìng)合。

二、商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)對(duì)擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合的意義

那么，在銀行作為抵押權(quán)人依物上代位性原則享有保險(xiǎn)金優(yōu)先受償權(quán)的情形下，我們有何必要在保險(xiǎn)金上設(shè)立質(zhì)押來擔(dān)保銀行債權(quán)的安全呢？商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)在此的意義和必要性究竟何在呢？本文認(rèn)為，無論從實(shí)踐中還是從物權(quán)法理論上，商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)都有其存在的意義和必要性。

從實(shí)踐操作中來看，《擔(dān)保法》第五十一條及《最高法院關(guān)于使用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第七十條已明確規(guī)定，唯有在抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少有過錯(cuò)的情形，抵押權(quán)人才有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。當(dāng)?shù)盅悍课菀驗(yàn)榛馂?zāi)、爆炸、暴風(fēng)、洪水等自然原因或非抵押人的原因而導(dǎo)致該抵押房屋毀損、滅失的時(shí)候，由于借款人作為抵押人對(duì)抵押房屋價(jià)值的減少?zèng)]有過錯(cuò)，所以借款人無需提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，銀行作為抵押權(quán)人的抵押權(quán)只能隨著抵押房屋的毀損、滅失而隨之消滅，銀行債權(quán)成為無擔(dān)保的債權(quán)。因此，商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)的存在，使得因自然原因或非借款人原因?qū)е碌盅悍课輾p、滅失的情形下，可以由保險(xiǎn)人對(duì)該損失進(jìn)行補(bǔ)償，從而擔(dān)保了銀行債權(quán)的安全。換言之，商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)的存在保障了在借款人無過錯(cuò)而抵押房屋毀損、滅失的情形下，可以產(chǎn)生保險(xiǎn)金，而不致使銀行債權(quán)失去與該部分減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保；同時(shí)正是由于該保險(xiǎn)金的存在，才使得銀行作為抵押權(quán)人依抵押權(quán)的物上代位性享有的保險(xiǎn)金優(yōu)先受償權(quán)不至于成為無源之水，從而有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，保證銀行債權(quán)的安全。需要注意的是《物權(quán)法》第一百九十三條的規(guī)定，其前兩款與《擔(dān)保法》第五十一條相同，唯在第三款中規(guī)定，抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)，而沒有提及抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的情形應(yīng)如何處理。本文認(rèn)為，《物權(quán)法》該條的規(guī)定并沒有否定《擔(dān)保法》關(guān)于抵押人是否有過錯(cuò)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于抵押人無過錯(cuò)而導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少時(shí)，不能認(rèn)為抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供與之相應(yīng)的擔(dān)保。同時(shí)依《物權(quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)人雖然有權(quán)要求抵押人提前清償債務(wù)，然而在借款人無過錯(cuò)而抵押房屋毀損滅失的情況下，實(shí)際上銀行債權(quán)已經(jīng)成為無擔(dān)保的債權(quán)，銀行提前清償?shù)囊笫聦?shí)上借款人往往是無法滿足的。因此，本文認(rèn)為在《物權(quán)法》視野下，住房抵押貸款房屋險(xiǎn)的存在依然是有意義的。

從物權(quán)法理論上來看，現(xiàn)行物上代位機(jī)制存在的內(nèi)在缺陷，使得抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)障礙重重，為此有必要引入商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)來保障抵押權(quán)人的債權(quán)安全。物上代位機(jī)制核心內(nèi)容就是實(shí)現(xiàn)抵押物轉(zhuǎn)變?yōu)榇晃锖髶?dān)保物權(quán)效力從原物向代位物的延伸。抵押物轉(zhuǎn)變經(jīng)歷了物權(quán)—債權(quán)—物權(quán)的過程，擔(dān)保物權(quán)轉(zhuǎn)移到代位物上，客觀上被抵押人與代位物給付義務(wù)人的關(guān)系所間隔，存在著效力的實(shí)際斷層，這為抵押人提供了另行處分代位物的機(jī)會(huì)。物上代位機(jī)制的缺陷在于，抵押權(quán)人在抵押物物權(quán)債權(quán)化的過程中失去了對(duì)抵押物價(jià)值的內(nèi)在控制力和支配力，不能限制和阻卻代位物上抵押人與給付義務(wù)人固有的給付關(guān)系，無法排除抵押人對(duì)代位物債權(quán)的處分，故在代位物債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)時(shí)，無法有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)代位物價(jià)值的控制和支配。[5-62]借款人作為抵押人完全可以在抵押權(quán)人（銀行）為司法扣押之前獲取或處分保險(xiǎn)金，使保險(xiǎn)金與其本人或他人的一般財(cái)產(chǎn)混同，銀行作為抵押權(quán)人請(qǐng)求返還而實(shí)際不能時(shí)，抵押權(quán)物上代位效力事實(shí)上就落空了。為此，銀行要求借款人在與保險(xiǎn)人的特別約定中成為住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的質(zhì)押權(quán)人，實(shí)是合情合理而無可厚非的行為。

三、擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合時(shí)的權(quán)力順位

如前所述，這兩個(gè)擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利之間是何關(guān)系，又該如何行使呢？商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金上同時(shí)存在著物上代位權(quán)（抵押權(quán)）與質(zhì)權(quán)，于是就有了兩種擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合。依據(jù)物權(quán)法之基本法理與規(guī)則，抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)競(jìng)合時(shí)何者的效力優(yōu)先，原則上應(yīng)根據(jù)兩權(quán)設(shè)定的先后定之。[6-91]商品房按揭貸款中，抵押權(quán)成立在先，基于擔(dān)保物權(quán)的共同屬性，在此情形下應(yīng)使先成立的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的質(zhì)權(quán)。也就是說，因保險(xiǎn)事故而產(chǎn)生的保險(xiǎn)金上，抵押權(quán)人較質(zhì)權(quán)人而言具有優(yōu)先效力。

實(shí)踐中，商品房按揭貸款有單純的商業(yè)銀行貸款及商業(yè)貸款與住房公積金組合貸款兩種形式。在單純的商業(yè)貸款中，銀行既是抵押權(quán)人，也是質(zhì)權(quán)人，故實(shí)際法律效果上銀行的貸款債權(quán)安全性是有保障的。在商業(yè)貸款與住房公積金組合貸款中，銀行與公積金中心均享有抵押權(quán)，其對(duì)于保險(xiǎn)金均享有物上代位權(quán)，兩者應(yīng)該按貸款比列分配保險(xiǎn)金。如若該保險(xiǎn)金不足以償還兩者的貸款，則根據(jù)先設(shè)立的抵押權(quán)優(yōu)于后設(shè)定的質(zhì)權(quán)，銀行不得主張其因特別約定而取得的保險(xiǎn)金債權(quán)質(zhì)權(quán)。[7-65]

四、我國商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)立法建議

本文認(rèn)為我國商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)立法應(yīng)采取以下對(duì)策。法律應(yīng)對(duì)貸款保證保險(xiǎn)中擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合問題作出明確規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理保險(xiǎn)糾紛案件若干問題的解釋(征求意見稿)》第三十七條僅規(guī)定了在保證保險(xiǎn)與物的擔(dān)保競(jìng)存時(shí)，物的擔(dān)保優(yōu)先。但對(duì)保證保險(xiǎn)中擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合問題沒有作出規(guī)定。如前文所述，對(duì)商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)的設(shè)定產(chǎn)生了住房保險(xiǎn)金上的物上代位權(quán)（抵押權(quán)），而受益人特約實(shí)際上設(shè)定了保險(xiǎn)金債權(quán)的質(zhì)押權(quán)，形成了抵押房屋保險(xiǎn)金上兩個(gè)擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的法律關(guān)系的競(jìng)合。依據(jù)物權(quán)法之基本法理和規(guī)則，本文認(rèn)為，因保險(xiǎn)事故而產(chǎn)生的住房保險(xiǎn)金上，由于抵押權(quán)成立在先，抵押權(quán)人較質(zhì)權(quán)人而言具有優(yōu)先效力。實(shí)踐中，可以區(qū)分住房抵押貸款是單純的商業(yè)銀行貸款還是商業(yè)貸款與住房公積金組合貸款來進(jìn)行處理。

相對(duì)于商品房按揭貸款的迅猛發(fā)展，目前我國的商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)尚處于起步階段，未能充分發(fā)揮保險(xiǎn)保駕護(hù)航的功能和作用。本文試圖通過對(duì)商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)存在的疑難問題的分析和闡釋，可以使我們對(duì)于商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)有一個(gè)更為深入的認(rèn)識(shí)，厘清各方的權(quán)利義務(wù)，以期促進(jìn)商品房按揭貸款、商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)及商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。本文只是選取了商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)中一個(gè)具有代表性的法律問題，進(jìn)行一定的梳理和分析，尚未能系統(tǒng)的闡釋商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)法律制度的法理基礎(chǔ)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)此有待于更多的人來關(guān)注和研究商品房按揭貸款保證保險(xiǎn)法律制度的構(gòu)建和完善。

注釋：

［1］參見史尚寬：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2000年第1版，第258頁。

［2］參見史尚寬：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2000年第1版，第258頁。

［3］《最高人民法院,關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第八十條：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償?！?/p>

［4］參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2001年第1版，第316頁。

［5］參見陶麗琴：《抵押物保險(xiǎn)合同上的擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合——以按揭住房保險(xiǎn)為視角》，《現(xiàn)代法學(xué)》2007年第1期，第62頁。

［6］參見劉寶玉：《論擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)存》，《中國法學(xué)》1999年第2期，第91頁。

［7］參見陶麗琴：《抵押物保險(xiǎn)合同上的擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合——以按揭住房保險(xiǎn)為視角》，《現(xiàn)代法學(xué)》2007年第1期，第65頁。

[1]楊巧.住房抵押貸款保險(xiǎn)問題芻議[J].中國房地產(chǎn)金融.2002（7）.

[2]史尚寬.物權(quán)法論[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2000.

[3]最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋[Z].第八十條.

[4]梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2001.

[5]陶麗琴.抵押物保險(xiǎn)合同上的擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合——以按揭住房保險(xiǎn)為視角[J].現(xiàn)代法學(xué).2007(1).

[6]劉寶玉.論擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)存[J].中國法學(xué).1999(2).

[7]陶麗琴.抵押物保險(xiǎn)合同上的擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合——以按揭住房保險(xiǎn)為視角[J].現(xiàn)代法學(xué).2007(1).

（責(zé)任編輯：卞實(shí)）

Issue of Concurrence of Security Interests in Commercial Housing Mortgage Loans Guarantee Insurance

JIAO Yi-wei
(Jilin Yu Cheng Law Firm,Tonghua,Jilin 134001,China)

This paper argues that the reasons of concurrence of security interests in commercial housing mortgage loans guarantee insurance was the enactment of commercial housing mortgage loans guarantee insurance produced the subrogation of right of housing insurance,but actually the special beneficiaries set the hypothec of the insurance payment claims,formed the concurrence of legal relationship of two security interests about housing mortgage insurance.According to the basic legal principles and rules of property law,which has effectiveness of priority as the concurrence of hypothec and pledge,in principle, it should be determined based on the setting order of hypothec and pledge.In commercial housing mortgage loans,the hypothec set up earlier,based on the common attribute of security interests,in this case the hypothec has priority over the latter pledge.

guarantee insurance;hypothec;pledge

D922.28

A

1008—7974(2010)07—0067—03

2010—06—22

焦祎薇（1979－），女，吉林省通化市人，現(xiàn)為吉林昱誠律師事務(wù)所律師，法學(xué)碩士。