78家央企退市能否有效遏制高房?jī)r(jià)？

■/本刊實(shí)習(xí)記者 李拉

78家央企退市能否有效遏制高房?jī)r(jià)？

■/本刊實(shí)習(xí)記者 李拉

國(guó)資委勒令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退市，是一把利劍嗎？究竟能否抑制虛高的房?jī)r(jià)？

2008年之前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是由民營(yíng)資本主導(dǎo)，連年的“地王”也為民企。然而在2009年的“地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中，曾風(fēng)光無(wú)限的民企相繼敗下陣來(lái)，讓位于以往低調(diào)的央企。截至2010年第一季度末，誕生的地王僅有上海證大置業(yè)一家為民企，其余均為央企制造。央企在當(dāng)下非常敏感時(shí)期堅(jiān)決拿地的行為，無(wú)疑是在叫板中央、挑釁民意，也造就了房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的惡性循環(huán)，助漲了房地產(chǎn)業(yè)泡沫。3月18日，國(guó)資委宣布不以房地產(chǎn)為主業(yè)的78家央企將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在央企全部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，78家央企僅占6%，而另外16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企卻占94%，這不禁讓人發(fā)問(wèn)，國(guó)資委勒令這些不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退市究竟能否抑制“地王”？能否改變目前樓市的窘境？能否令虛高的房?jī)r(jià)趨于理性？

一、央企能頻當(dāng)?shù)赝醯脑?/h2>

（一）寬松信貸不差錢

央企在地王隊(duì)伍中占據(jù)主流與強(qiáng)勢(shì)地位，與其能夠獲得國(guó)有銀行支持的粗壯的資金鏈有著必然聯(lián)系。與民企相比，央企拿地之所以肆無(wú)忌憚，近乎瘋狂，是因?yàn)檠肫蟛⒎且欢ㄒ米约旱睦麧?rùn)去拿地，故無(wú)需承擔(dān)成本壓力。

銀行寬松的信貸條件，為央企提供了充裕的資金。國(guó)有銀行對(duì)帶有“國(guó)”字號(hào)的央企發(fā)放貸款，沒(méi)有政治壓力與負(fù)擔(dān)。而貸款給民營(yíng)企業(yè)，倘若還款出現(xiàn)問(wèn)題，銀行領(lǐng)導(dǎo)勢(shì)必被問(wèn)責(zé)。相反，央企欠下的銀行貸款，即便無(wú)力償還，身后還有國(guó)家這個(gè)靠山，所以銀行大量信貸流向央企。而在房地產(chǎn)暴利的誘惑下，央企也毫無(wú)顧忌地貸款拿地。

而自央行2007年發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》后，民企獲得信貸支持的力度減弱，自負(fù)盈虧的模式使其風(fēng)險(xiǎn)承受力遜于央企。民企要量入為出，要在拿地之前對(duì)市場(chǎng)做全方位的研判，同時(shí)還要對(duì)股東負(fù)責(zé)。向來(lái)以“不差錢”自稱的“SOHO中國(guó)”潘石屹，在拍賣廣渠路15號(hào)地時(shí)，被迫在39.5億元的價(jià)格上止步，無(wú)奈讓位于有國(guó)資背景的黑馬——中化方興。

（二）賺了錢是自己的，虧了錢是國(guó)家的

央企地王的可怕之處在于其毫無(wú)畏懼。在兩會(huì)上，溫總理剛剛聲稱要著力調(diào)控房?jī)r(jià)，央企地王緊跟著就冒天下之大不韙而誕生。央企究竟為何敢于勇?tīng)?zhēng)地王？北京的土地有限，但它們的錢卻看似無(wú)限；高價(jià)拿地，房?jī)r(jià)走高便能大賺一筆。房?jī)r(jià)走低，賠了也不是自己的。央企以拉動(dòng)GDP為名義，政府是無(wú)法橫加阻攔也不愿阻攔的。國(guó)資委要求央企做好主業(yè)，但做主業(yè)的盈利無(wú)法與房地產(chǎn)的暴利同日而語(yǔ)。就這幾條理由，央企便敢于頂著輿論壓力將自己置于飽受詬病與抨擊的風(fēng)口浪尖。

反觀民企在當(dāng)前形勢(shì)下，房?jī)r(jià)走勢(shì)尚未明朗，中央政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的決心、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向、市場(chǎng)預(yù)期與需求，多重因素交織博弈，民企沒(méi)那么大膽量和實(shí)力在這個(gè)敏感時(shí)期與央企爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝酢?/p>

（三）地方政府的“土地財(cái)政”推高地價(jià)

很多地方政府打著“城市建設(shè)”的旗號(hào)，大量征用集體土地、進(jìn)行舊城拆遷改造，不斷擴(kuò)張城市規(guī)模，竭力發(fā)展城市建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，以土地資源帶來(lái)滾滾財(cái)源。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，2001年，土地出讓金收入不過(guò)占地方本級(jí)財(cái)政收入的16.61%；而到2006年，這個(gè)比例則到了50.92%，一些地方政府的土地收入竟占財(cái)政收入的70%！時(shí)至2009年，超過(guò)60個(gè)城市土地出讓金增長(zhǎng)超過(guò)100%。

在巨額收入的推動(dòng)下，一些地方政府正是靠賣地來(lái)最大限度地攫取利潤(rùn)。一方面拼命提高土地財(cái)政，另一方面大力推高地價(jià)，高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)又誘使開(kāi)發(fā)商和地方政府推高地價(jià)，形成惡性循環(huán)。這是地價(jià)、房?jī)r(jià)居高不下的根源之一。

二、“78家央企退市”意義幾何？

（一）78家央企能否完全撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)遭質(zhì)疑

“退出令”發(fā)出后，各界對(duì)78家央企能否完全撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)仍多持懷疑態(tài)度。央企結(jié)構(gòu)龐雜且業(yè)務(wù)繁多，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一些央企名義上退出了，但其下屬公司卻仍在繼續(xù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，形成“變相”涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況？

要求78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)便于施行，然其下屬企業(yè)以各種形式參與房地產(chǎn)業(yè)，就難于監(jiān)管了。78家央企若要徹底退出，至少需明確以下幾點(diǎn)：第一，如果央企與民企合作，央企投資，民企開(kāi)發(fā)，算不算央企涉足房地產(chǎn)？第二，央企的下屬企業(yè)能否涉足房地產(chǎn)？所有參股公司能不能涉足？第三，對(duì)于股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、交叉持股的下屬公司，應(yīng)如何制定政策對(duì)其有效監(jiān)管？央企退出不是目的，關(guān)鍵在于斬?cái)嘌肫笈c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的“資金輸送”鏈條。

（二）78家央企退市或?qū)㈧柟唐溆?6家的壟斷地位

78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)漲勢(shì)或?qū)簳r(shí)得到緩解，但并不能制止地王現(xiàn)象發(fā)生，房?jī)r(jià)也未必會(huì)因這78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退市而下跌。剩余的16家央企將成為市場(chǎng)主要供應(yīng)者，壟斷地位也將更加鞏固。

2009年，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入為2209億元，約占全國(guó)商品房銷售收入的5%；房屋銷售面積為2807萬(wàn)平方米，約占全國(guó)商品房銷售面積的3%。其中，16家央企房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額為5616億元，占全部央企房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的85%；銷售收入為1899億元，占全部央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入的86%；凈利潤(rùn)為188億元，占全部央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的94%。從中可以看出，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企幾乎代表了目前國(guó)內(nèi)央企涉足房地產(chǎn)的整體量。這16家央企除拿地量大大超出其他78家央企外，還占有極高的市場(chǎng)份額。

（三）78家央企退市會(huì)在多大程度上改變樓市走勢(shì)

78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退市能否遏制并逼退高漲的房?jī)r(jià)，是購(gòu)房者乃至全國(guó)人民最為關(guān)心的問(wèn)題。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在央企全部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中78家央企僅占6%。很顯然，近幾年房?jī)r(jià)高漲，并非由這78家央企造成。78家央企退市，只不過(guò)減少了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者。78家央企退市，既不能阻止地王出現(xiàn)，也很難扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)。原因是中國(guó)住宅的開(kāi)發(fā)體制并沒(méi)有因此而發(fā)生改化，土地供應(yīng)模式依然如故。這也是問(wèn)題的根源之一。不解決這個(gè)問(wèn)題，無(wú)論是央企還是民營(yíng)，只要政府拍賣土地，就一樣會(huì)產(chǎn)生地王，依托于地價(jià)的房?jī)r(jià)仍會(huì)居高難下。

三、要從根源處解決問(wèn)題

（一）改革土地財(cái)政制度

當(dāng)前很多地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，畸形發(fā)展，地方政府盲目追求GDP，嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，超過(guò)總數(shù)一半的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用要通過(guò)房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)和土地出讓金流向地方政府財(cái)政。除去征地、拆遷、補(bǔ)償、稅費(fèi)等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上，在部分地區(qū)甚至占到財(cái)政收入的50%至70%。

要有效遏制地價(jià)過(guò)快上漲，并令房?jī)r(jià)平穩(wěn)回落，須通過(guò)改革當(dāng)前稅收結(jié)構(gòu)，從根本上打消地方政府的賣地沖動(dòng)。把土地出讓金按比例收歸國(guó)稅，再按一定比例提取設(shè)立國(guó)家保障性住房投資基金，來(lái)調(diào)控全國(guó)住房市場(chǎng)。此外，允許地方對(duì)富人和炒房者開(kāi)征房產(chǎn)稅，納入保障性住房投資基金，用來(lái)大力興建保障性住房，最終促使地方政府著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展放在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)上來(lái)，步入國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展軌道。

（二）改革土地“招拍掛”制度

在兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員、合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓表示，應(yīng)從改變地方政府“土地財(cái)政”入手解決房?jī)r(jià)居高不下的問(wèn)題。此觀點(diǎn)一語(yǔ)中的，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)究其根本原因正是目前土地招拍掛、價(jià)高者得的出讓方式造成的。實(shí)行土地招拍掛制度雖然達(dá)到了規(guī)范市場(chǎng)的目的，但也將土地價(jià)格推高，結(jié)果既推高了房?jī)r(jià)，又造成地方財(cái)政過(guò)度依賴土地出讓收入。

因此，要改變單純的“價(jià)高者得”的招拍掛模式，對(duì)地方建設(shè)保障性住房施行土地政府劃撥；對(duì)建設(shè)一般性商品房施行最高限價(jià)和售房?jī)r(jià)低者拿地。依照厲以寧先生的觀點(diǎn)，土地出讓，不應(yīng)是“價(jià)高者拿地”，而應(yīng)是“價(jià)低者拿地”，開(kāi)發(fā)商要承諾拿到土地后，開(kāi)發(fā)的住房房?jī)r(jià)為多少錢一平方米。同時(shí)，政府還要堅(jiān)持低價(jià)不低質(zhì)，對(duì)于膽敢在建筑質(zhì)量上馬虎應(yīng)付的，予以重罰，對(duì)保障性房屋的質(zhì)量應(yīng)有專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)察，啟動(dòng)問(wèn)責(zé)制。

（三）嚴(yán)格控制銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)

房?jī)r(jià)在近年迅猛飆升，最直接的原因之一就是過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策。房?jī)r(jià)上漲與銀行金融支持密切相關(guān)。隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲，銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。各家銀行為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，讓大量銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。銀行信貸快速擴(kuò)張使得銀行資金高度向房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集，從而推高了房?jī)r(jià)，吹大了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。因此，要適時(shí)取消2008年下半年以來(lái)為減緩金融危機(jī)沖擊而推出的過(guò)度優(yōu)惠的房地產(chǎn)信貸政策及稅收政策，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)投資炒作。

可見(jiàn)，78家不以房產(chǎn)為主業(yè)的央企退市，雖有一定意義，但效果甚微，既難治標(biāo)，更無(wú)法治本，只能說(shuō)政府向調(diào)控房?jī)r(jià)邁進(jìn)了一步。要做到有效遏制高房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲繼而平穩(wěn)回落，還應(yīng)采取一些適宜且有力度的措施。調(diào)控房?jī)r(jià)在未來(lái)仍將有較長(zhǎng)的一段路要走?！?/p>