住房建設(shè)規(guī)模與房價(jià)的關(guān)系

通過宏觀調(diào)控解決有關(guān)房價(jià)等突出問題，是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。只有全面地抓住各個(gè)主要環(huán)節(jié)同步地進(jìn)行調(diào)控，才能統(tǒng)籌兼顧地取得理想的效果。由于宏觀調(diào)控是一項(xiàng)嶄新的工作，沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)可循，因而在實(shí)施中不可避免地會(huì)有不少疏漏和缺失。今年的前幾個(gè)月，我連續(xù)發(fā)表文章，提出了影響我國宏觀調(diào)控效果的5個(gè)原因，也就是5個(gè)疏漏和缺失。即：沒有去接觸和著手解決“土地財(cái)政”問題；沒有抑制住房投資和投機(jī)的惡性膨脹；沒有發(fā)力去占領(lǐng)輿論陣地；沒有抑制房地產(chǎn)的高額利潤；沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決新建住房嚴(yán)重空的問題（這篇文章的標(biāo)題沒有指明是探討第5個(gè)原因，特此說明）。本文要探討的第6個(gè)原因，是沒有對(duì)住房建設(shè)規(guī)模進(jìn)行總量控制。

一 曾經(jīng)提出過的要求

在1999年初召開的全國建設(shè)工作會(huì)議上，時(shí)任建設(shè)部部長的俞正聲同志提出，實(shí)行住房商品化后，必須對(duì)住房建設(shè)規(guī)模實(shí)行總量控制，以保證可持續(xù)發(fā)展。在2003年國務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，又把投資增長過快（含建設(shè)規(guī)模過大）列為突出問題，要求各地認(rèn)真解決。

遺憾的是，各城市一直都沒有控制住房建設(shè)規(guī)模。2003年以后，我國每年住房投資的增幅多在20%以上，一直處于過快發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

二 曾經(jīng)提出過的住房建設(shè)規(guī)模規(guī)劃

1996年6月，建設(shè)部印發(fā)了《建設(shè)事業(yè)“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，提出了2001年至2010年平均每年建設(shè)城鎮(zhèn)住房3.35億平方米的長遠(yuǎn)規(guī)劃。據(jù)了解，有些西方國家的住房在“二戰(zhàn)”中遭到嚴(yán)重破壞，導(dǎo)致住房緊缺，因而在戰(zhàn)后出現(xiàn)了一個(gè)加快住房建設(shè)的階段。在這個(gè)加快建設(shè)階段里，年建設(shè)住房的規(guī)?？蛇_(dá)人均0.8平方米，個(gè)別高的年份可達(dá)到人均1平方米。上世紀(jì)九十年代，我國仍處于住房緊缺階段。當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)人口不到4億（指有戶口的居民），規(guī)劃提出每年建設(shè)住房3.35億平方米，略高于人均0.8平方米，是比較合適的。一年后，在一次研討會(huì)上，專家們提出了補(bǔ)充修改意見。由于城市化進(jìn)程的加快，預(yù)計(jì)到2010市我國城鎮(zhèn)人口將會(huì)超過5億甚至接近6億，2001年至2010年的年住房建設(shè)規(guī)模，可以擴(kuò)大到4至5億平方米。但不要超過5億平方米，以利于較長時(shí)期的可持續(xù)發(fā)展。

而運(yùn)行的實(shí)際是，進(jìn)入21世紀(jì)后，我國城鎮(zhèn)年建設(shè)住房規(guī)模很快就超過6億平方米，并一直保持過大的建設(shè)規(guī)模。

三 兩個(gè)指導(dǎo)思想

一個(gè)是，通過房改，加快住房建設(shè)，解決好廣大居民，特別是中中、中低和低收入居民的住房問題，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。另一個(gè)是，加快住房建設(shè)，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。

如果處理得當(dāng)，這兩個(gè)指導(dǎo)思想可以有機(jī)結(jié)合而取得雙贏的結(jié)果?？偨Y(jié)這幾年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，要做到處理得當(dāng)，就必須把解決居民的住房問題放在首要地位。也就是以解決居民住房問題為切入點(diǎn)，來帶動(dòng)住房建設(shè)的加快發(fā)展。

實(shí)施結(jié)果是，截止2007年，每年新建的廉租屋投資不到住房投資總額的1%，每年新建的經(jīng)濟(jì)適用住房投資只占住房投資總額的5%左右。也就是說，此前各年住房建設(shè)規(guī)模的過快增長，主要是商品房的過快增長，而供應(yīng)中中、中低和低收入居民的保障性住房則嚴(yán)重不足。這既證明前些年我們沒有做好兩個(gè)指導(dǎo)思想的有機(jī)結(jié)合，也證明從2007年開始我國政府決定大力建設(shè)保障性住房完全必要和正確。

四 大規(guī)模住房建設(shè)的“積極作用”和“副作用”

這些年大規(guī)模住房建設(shè)產(chǎn)生的積極作用主要有：（一）這些年我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值每年增長8—11%，其中有1—2個(gè)百分點(diǎn)是以住房為主體的房地產(chǎn)業(yè)做的貢獻(xiàn)；（二）這些年來許多城市新建的房地產(chǎn)總量，比此前城市擁有的房地產(chǎn)翻了番甚至更多，使得許多城市“舊貌換新顏”；（三）這些年許多城市的財(cái)政收入，有40%甚至更多一些來自房地產(chǎn)，為增強(qiáng)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力做了大貢獻(xiàn)；（四）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且比較廣泛地增加了就業(yè)；（五）城鎮(zhèn)人均住房建筑面積，由1995年的17平方米增至2008年的28平方米，大幅度地提高了平均居住水平；（六）住宅建設(shè)較好地發(fā)揮了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)作用，成為名副其實(shí)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

住房建設(shè)規(guī)模過大，本來就是國務(wù)院要求認(rèn)真解決的突出問題。這些年的持續(xù)擴(kuò)大，又對(duì)其它問題產(chǎn)生“助推”作用，主要有：（一）只有保證新建住房在市場上暢銷才能維持大規(guī)模的住房建設(shè)，而我國居民收入偏低，特別是廣大中中、中低和低收入者買不起房，這就不得不較大份額地依賴高收入者和部分中等收入者的住房投資；（二）要調(diào)動(dòng)住房投資的積極性，必須保持房價(jià)的持續(xù)高漲和多建大套型高價(jià)位住房；（三）只有保持房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤，才能驅(qū)動(dòng)各行各業(yè)的資金向其傾斜，這是大規(guī)模建設(shè)的一項(xiàng)重要資金來源；（四）城市的財(cái)政收入較大比重來自房地產(chǎn)，使得許多城市政府對(duì)調(diào)控房價(jià)和規(guī)模缺乏積極性；（五）住房銷售中住房投資比重過大，造成了大量新建住房的空置。

這些年來，我國政府不停頓地進(jìn)行宏觀調(diào)控，而且不斷地加大調(diào)控力度，有力地抑制了副作用的“量”和“面”。因而總的說來，前一階段的發(fā)展，積極作用占據(jù)了主導(dǎo)地位。

這里還要研討的另一個(gè)問題是：1929年暴發(fā)了世界上最大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，許多國家的政府在研究如何在危機(jī)中復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)行業(yè)在危機(jī)中大傷元?dú)?，一時(shí)難以在復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)中有所作為。而廣大居民中，還有相當(dāng)部分的人具有一定的購房能力。因而，采取有效政策調(diào)動(dòng)居民購房的積極性，加快住房建設(shè)，應(yīng)是復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的一條重要措施。后來，有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在總結(jié)這一經(jīng)驗(yàn)時(shí)指出，加快住房建設(shè)是復(fù)蘇和加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一把“殺手锏”，應(yīng)該在關(guān)鍵時(shí)刻使用。上世紀(jì)90年代的后期我國仍處于住房緊缺階段，房改又極需有大的突破，加上暴發(fā)了亞洲金融危機(jī)。因而當(dāng)時(shí)決定使出這一“殺手锏”，具有比較充分的理由。

五 提供思考的幾個(gè)問題

（一）住房建設(shè)的過大規(guī)模持續(xù)的時(shí)間越長，產(chǎn)生的副作用越大。特別要看到，住房建沒的過大規(guī)模與其伴生的房價(jià)不斷地過快上漲，會(huì)不斷地產(chǎn)生一般性泡沫。日本國的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)過30年的積累，終于形成危害極大的泡沫經(jīng)濟(jì)，這一沉重教訓(xùn)值得汲取。因此，必須把控制住房建設(shè)規(guī)模作為今后宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

（二）前一階段我國的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地不合理，一方面是許多商品房通過住房投資而閑置，另一方面則是保障性住房供應(yīng)不足。因此在今后幾年內(nèi)，一要繼續(xù)擴(kuò)大保障性住房的供應(yīng)，二要調(diào)控商品房的建設(shè)規(guī)模，并要采取有力措施激活大量閑置的住房。

（三）許多西方國家在經(jīng)過一階段加快住房建設(shè)后，住房供應(yīng)逐步趨向飽和，新建住房的規(guī)模也逐步縮小。在市場上交易的，新建住房只占一小部分，大部分是二手房。據(jù)預(yù)測，在今后十至二十年里，我國許多城市的住房供應(yīng)將逐步進(jìn)入縮小新建住房規(guī)模的階段。雖然還有一段時(shí)間，也應(yīng)未雨綢繆，以免臨渴鑿井。希望城市政府加強(qiáng)對(duì)這一問題的調(diào)查研究，預(yù)作必要的安排，做到屆時(shí)能洞查和掌握縮小規(guī)模的時(shí)機(jī)，科學(xué)合理地安排縮小規(guī)模的幅度和進(jìn)度，最大限度地消減其可能產(chǎn)生的消極影響。