京滬高端住宅“強(qiáng)中走強(qiáng)”

京滬樓價復(fù)返至高位運(yùn)行后，成交量漸趨平穩(wěn)。十月初雖偶有波折，成交下挫，迅即回升，幾與此前持平。然高端住宅市場熱度不減，二三季度數(shù)據(jù)相比已成大幅上揚(yáng)之勢。據(jù)初步統(tǒng)計，北京單價在3萬元，亞方米以上的住宅三季度成交量比二季度多出近四成。上海十月第二周以后的住宅成交均價環(huán)比上漲近二成，分析人士認(rèn)為，數(shù)十套均價在7萬元/平方米以上的獨(dú)棟別墅快速成交是帶動其商品住宅均價大幅上升的主要原因。

京滬高端住宅成交量價齊升

據(jù)北京市統(tǒng)計局目前公布的數(shù)據(jù)，前三季度北京商品住宅銷售1301.4萬平方米，同比增長1.6倍；房價環(huán)比7個月上漲，四環(huán)內(nèi)住宅期房均價更達(dá)到19109元/平方米。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上住宅成交均價的最新排名顯示，排在前30位的住宅項(xiàng)目成交均價最低值已由二季度的26500元/平方米，升至三季度的29891元/平方米。這表明京城高端房產(chǎn)價格整體有了較大幅度的提升。今年3季度時，京城銷售均價排名在30位的項(xiàng)目售價基本在3萬元/平方米以上，低于此價格的項(xiàng)目則已基本無緣30強(qiáng)；而在2季度時，3萬元/平方米上下的項(xiàng)目售價，還可進(jìn)入該榜單的前20位。以單個項(xiàng)目為例看，3季度時以略低于3萬元/平方米的價格居于售價前30名榜尾的泛海國際居住區(qū)項(xiàng)目銷售均價，較之二季度時的銷售最高均價水平，依然上漲了i000元/平方米。而在二三季度京城住宅銷售均價前30名的榜單皆位居榜首的東釣魚臺家園，三季度銷售均價竟環(huán)比二季度時的72803元/平方米，還上漲了約4000元/平方米。

在上海，李嘉誠旗下的和記黃埔將收租10多年的上海內(nèi)環(huán)惟一可售別墅——四季雅苑轉(zhuǎn)租為售，單價在10萬元/平方米左右，媒體報道其單棟價格超過2000萬元的獨(dú)立別墅開盤當(dāng)天早上就被搶購一空。由于四季雅苑還有30多棟獨(dú)立別墅有待成交，同時四季雅苑的74棟千萬級聯(lián)體別墅也在熱銷之中，預(yù)計10月下半月上海的高檔住宅均價還會維持高位。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，隨著“翠湖天地嘉苑、星河灣、外灘黃浦灣”等一批高端住宅項(xiàng)目開盤，上海高端住宅市場成交量迅速放大，并在8月時已創(chuàng)出新高，部分項(xiàng)目價格與年初相比，漲幅甚至超過50％。

政策及通脹預(yù)期推高銷量

事實(shí)上，高端住宅近期熱銷現(xiàn)象，在京滬深等地并不罕見。不僅高端住宅新房熱銷，二手高端住宅市場亦相當(dāng)活躍。以北京為例，據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，10月雖然整體存量房市場略顯低迷，但售價在300萬元以上的住宅市場卻難掩熱鬧，截至22日，存量高端住宅成交量與9月同期相比保持著上漲8.2％的漲幅。

中原地產(chǎn)分析人士指出，今年房貸和二手房交易稅費(fèi)的優(yōu)惠吸引了眾多的購房者入市。此外，限外令的解除，釋放了一大部分境外人士購買商品住宅的需求，一定程度上促進(jìn)了京城存量高端住宅市場的活躍交易。

亞豪服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男亦表示，隨著2009年臨近年來，越來越多的人猜測如營業(yè)稅減免等一系列優(yōu)惠政策的實(shí)行期限將至，從而加速消費(fèi)者購房進(jìn)度。北京望京核心商務(wù)區(qū)熱銷項(xiàng)目臺生麒麟社負(fù)責(zé)人表示，好地段好品質(zhì)的房產(chǎn)很容易受到市場追捧，如5.49米層高10ft及新推160平方米1omo公館兼具辦公與生活功能，成為財富階層新寵。來自上海的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，新推高端住宅樓盤中，上海本地人購買的比例相對較高，約過六成；而二手高端住宅市場，則基本被外來人士所占領(lǐng)?？硕?中國)首席研究員陳嘯天認(rèn)為，高端住宅走強(qiáng)的原因，首先是未來通脹預(yù)期的增強(qiáng)，不少人將目光轉(zhuǎn)向保值增值能力較強(qiáng)的高端住宅，在預(yù)期不變的情況下，高端住宅將持續(xù)火熱。還有一個重要的原因是，高端住宅價值在2008年時一度受市場整體影響而被低估，而在2009年市場逐步回暖后，又顯示出較大的升值空間。

部分地產(chǎn)商前景預(yù)測樂觀

搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十一月北京僅30個項(xiàng)目預(yù)計開盤，其中全新項(xiàng)目15個。業(yè)內(nèi)分析，臨近年底，樓市走勢的不明朗可能使多數(shù)房企選擇謹(jǐn)慎推盤。如謝國忠等經(jīng)濟(jì)學(xué)者，也頻頻表示中國樓市的泡沫已現(xiàn)，未來政策可能會出現(xiàn)調(diào)整。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)對此卻表示，庫存減少和新增供應(yīng)匱乏，有可能使明年上半年消費(fèi)需求無處釋放，而明年能夠上市的房產(chǎn)將在一定程度上變得“奇貨可居”，從而迅速被市場消化。而價格方面，可能繼續(xù)保持高位運(yùn)行，甚至部分稀缺類型的產(chǎn)品售價可能再度飚高。當(dāng)然，未來環(huán)比一些數(shù)據(jù)上的漲幅可能并不像今年明顯，畢竟今年的統(tǒng)計基數(shù)已經(jīng)回漲至高位。

對于今年內(nèi)京滬等地接連爆出天價的眾地王來說，如果要想趕在未來一兩年內(nèi)上市銷售，則項(xiàng)目所在區(qū)域的房屋售價無疑也將再度出現(xiàn)大幅提升。如中化方興在北京競得的廣渠路15號地，樓面單價已經(jīng)超過16000元/平方米，據(jù)該公司知情人士透露，考慮到地塊的稀缺性以及高端產(chǎn)品升值空間，未來該項(xiàng)目上市售價可能超過3萬元，平方米。而目前地塊周邊項(xiàng)目售價也基本飆升至2萬元/平方米上下，個別項(xiàng)目售價已逼近3萬元/平方米。

路勁基建主席單偉豹在談及未來樓市發(fā)展時指出，五年之內(nèi)中國的房地產(chǎn)必然呈螺旋式上升，平均升幅在10％以上。而且尤其看好明年，預(yù)計房價漲幅超過10％。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光亦表示，楊心城市、核心地段的房價基本會趨于穩(wěn)定的狀態(tài)，明年高端住宅價格還將保持一定高位。