經(jīng)適房出租無效 房主中介各擔(dān)其責(zé)

2007年11月，李先生將自己位于北京市豐臺區(qū)某處的經(jīng)濟(jì)適用住房委托中介公司出租給他人使用，租期3年。李先生稱，中介公司擅自將兩居室隔成四居室，分租給4戶，且收取的租金也高于給自己的租金，從中掙取差價(jià)。為此，李先生起訴要求解除房屋委托代理合同，中介公司支付拖欠的租金8250元，將擅自隔斷的客廳恢復(fù)原狀并騰空后返還自己。

中介公司辯稱，房屋裝修是經(jīng)李先生同意的，中介公司同意解除合同，并將合同清單中所列的物品如數(shù)返還李先生。由于李先生交付的房屋是毛坯房，中介公司對房屋進(jìn)行了全面裝修，支付各項(xiàng)費(fèi)用2萬元。此外，李先生提前收回房屋，中介公司要支付客戶違約金。為此，中介公司反訴要求李先生賠償裝修費(fèi)2萬元，賠償騰退現(xiàn)住戶所需違約金4900元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。

針對反訴，李先生辯稱，從委托合同講，中介公司是自己的代理人，但是其嚴(yán)重?fù)p害了委托人的合法權(quán)益。自己并未同意將兩居室隔斷進(jìn)行分租及裝修，且中介公司沒有證據(jù)證明支付裝修費(fèi)2萬元，自己不存在違約，對中介公司的要求不予認(rèn)可。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，而經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房住戶不得擅自改變房屋用途，不得擅自轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借他人居住。因雙方當(dāng)事人違反經(jīng)濟(jì)適用住房住戶不得出租的相關(guān)規(guī)定，故所簽委托代理出租的合同無效。確認(rèn)合同無效后，中介公司應(yīng)當(dāng)返還訟爭房屋及相關(guān)物品，同時(shí)將客廳隔斷拆除恢復(fù)原狀，第三人應(yīng)從訟爭房屋內(nèi)遷出。

此外，中介公司應(yīng)參照租金標(biāo)準(zhǔn)給付李先生相應(yīng)房屋使用費(fèi)。因造成合同無效李先生及中介公司均有責(zé)任，且中介公司對其支付房屋裝修費(fèi)2萬元的主張未提供相關(guān)證據(jù)，故其裝修費(fèi)損失法院根據(jù)實(shí)際情況酌情確定，并應(yīng)由李先生承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。因中介公司未提供證據(jù)證明向客戶支付違約金，故對其該項(xiàng)主張不予支持。

據(jù)此，法院判決雙方所簽房屋委托代理合同無效，中介公司將涉案房屋騰空，恢復(fù)原狀后交付李先生，并支付房屋使用費(fèi)8250元，李先生給付中介公司房屋裝修費(fèi)5000元。

點(diǎn)評:魏勇強(qiáng)(浙江金道律師事務(wù)所律師)

經(jīng)濟(jì)適用住房是指面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的房屋。經(jīng)濟(jì)適用住房是社會發(fā)展的產(chǎn)物，是政府的民生工程，因而具有公共資源的性質(zhì)。在房屋被放行后，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)檢查其使用情況。一般情況下，經(jīng)濟(jì)適用住房的土地提供是政策性的，由政府劃撥，因此經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格與市場價(jià)格相比，往往優(yōu)惠很多。在本案中，李先生在獲得房屋時(shí)與政府簽訂的協(xié)議約定，不得擅自改變房屋用途，不得擅自轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借他人居住，也就是說，只能由李先生與其家庭成員這唯一的主體可以使用，這是附加的條件。

根據(jù)本案的情況，李先生的行為具有明顯違法、違約性，因?yàn)殡p方當(dāng)事人違反經(jīng)濟(jì)適用住房出租無效的公益性規(guī)定。這也是政策出于保護(hù)其他城市低收入住房困難家庭的合法權(quán)益的需要，故李先生與中介公司所簽委托代理出租的合同是無效的。人民法院的上述判決，也給私自出租經(jīng)濟(jì)適用住房的行為人以明確的法律指引，從而達(dá)到了法律真正引導(dǎo)公民依法辦事的目的。

由于經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供給不特定的城市低收入住房困難家庭的，具有明顯的社會公共資源性質(zhì)，政府與城市低收入住房困難家庭簽訂的合同應(yīng)當(dāng)是最大誠實(shí)信用的合同，因此應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行。相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)建立起長效的檢查制度與相關(guān)規(guī)范，如若發(fā)現(xiàn)私自出租經(jīng)濟(jì)適用住房的情況，可依照規(guī)定予以嚴(yán)肅處理，并將其記入個(gè)人誠信檔案。相關(guān)主管部門也可以考慮收回房屋，被收回房屋者在懲罰期過后可再重新申請。這樣，其他的城市低收入住房困難家庭因?yàn)槭胤梢蕴崆澳玫阶》浚部审w現(xiàn)公平原則。