上海先行試點房地產(chǎn)項目證券化融資

　　今年上海兩會期間，上海市委書記俞正聲曾以“房價不能高，不能再漲”的論調(diào)為上海房價“降溫”。其間，俞正聲書記還曾透露，中央并不希望上海在“購房退稅”問題上帶頭。
　　1月23日，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉更是明確表示，上海沒有研究新的購房政策，也沒有研究“新政策”的打算。除國家推出相關(guān)政策外，上海不會出“購房退稅”、“藍(lán)印戶口”（購房落戶）政策。
　　但上海是否還有別的“托市良方”？
　　
　　上海先行先試“房地產(chǎn)證券化”
　　
　　“我們現(xiàn)在已經(jīng)形成了初步的房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，下稱REITs）試點總體構(gòu)架，正在和有關(guān)部門會商。這個方案我們打算在會商有關(guān)部門后報國務(wù)院同意，然后進(jìn)行試點?！?月6日，中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵在國新辦關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的新聞發(fā)布會上透露了一項為房地產(chǎn)企業(yè)啟動創(chuàng)新融資方式的政策。
　　在此之前的2008年12月13日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》中也提到“創(chuàng)新融資方式，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”等九大內(nèi)容。
　　這些“金融創(chuàng)新”會對房地產(chǎn)業(yè)有何深遠(yuǎn)影響，哪些城市將率先試點，一直讓外界浮想聯(lián)翩。
　　近日，《中國經(jīng)濟周刊》記者從上海市發(fā)改委、上海市金融辦等政府部門獲悉，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)融資的地產(chǎn)項目證券化政策已經(jīng)在上海進(jìn)入實質(zhì)性階段，該種通過金融創(chuàng)新而制定的政策能否起到“托市”作用受到各界關(guān)注。
　　上海市金融辦主任方星海在接受《中國經(jīng)濟周刊》時表示：“在中央相關(guān)文件和精神的指導(dǎo)下，今年上海的確會推動REITs的發(fā)展，這也是上海金融創(chuàng)新、先行先試的具體表現(xiàn)。”
　　與此同時，記者在由上海市發(fā)改委起草的《上海市2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃》中的發(fā)布的內(nèi)容也證實了上述說法?！盃幦￠_展房地產(chǎn)信托投資基金上市試點”被視為上?！爸D(zhuǎn)變經(jīng)濟運行方式”寫入了上述文件。
　　中央和上海等地正在醞釀的房地產(chǎn)項目證券化的正式名稱是“房地產(chǎn)投資信托基金”，國際上通行表述為REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
　　簡言之，這種信托基金是指房地產(chǎn)開發(fā)商把房地產(chǎn)項目通過證券化的方式進(jìn)行募集資金并向投資者分配收益的產(chǎn)品。REITs能否成功最為關(guān)鍵的一點是：地產(chǎn)項目能否給公募或私募投資人帶來最為切實的收益。
　　不過，去年年末，普華永道與美國城市土地學(xué)會（ULI）在上海聯(lián)合發(fā)布了《2009亞太區(qū)房地產(chǎn)市場最新趨勢報告》指出，REITs在全球的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，或至少已經(jīng)推遲。
　　美國城市土地學(xué)會房地產(chǎn)融資部高級常駐研究員斯蒂芬·布蘭克更是直言不諱地表示，目前REITs收益不容樂觀，隨著全球股市的大幅下跌，一部分REITs產(chǎn)品的交易價格已經(jīng)跌破發(fā)行價。
　　顯然，上海市政府官員也充分意識到了這方面的風(fēng)險。
　　
　　上海租賃性物業(yè)普跌困擾REITs
　　
　　“雖然目前并不是推出REITs的最佳時機，前兩三年前推出可能會更好。但總要先推出去，才能逐步完善該產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、監(jiān)管及法律制度等?！边@是方星海在日前一次媒體見面上對REITs的評價。
　　一位上海地產(chǎn)界分析人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“為什么前幾年推不出REITs？一方面政策上面沒有做好準(zhǔn)備，另一方面，前幾年無論是商用地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)都十分火爆，開發(fā)商賺得盆滿缽滿，怎么可能分利給機構(gòu)或者其它投資者呢？而如今的情況則完全相反?！?br/>　　根據(jù)國外經(jīng)驗，REITs的投資標(biāo)的，主要是租賃性物業(yè)，因而采用商業(yè)地產(chǎn)比較有利于信托基金的募資，具體又可分為寫字樓物業(yè)、高檔公寓物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)三大部分。
　　
　　目前，由于上海外向型經(jīng)濟較為明顯，服務(wù)業(yè)在上海經(jīng)濟比重已經(jīng)占去了半壁江山，而服務(wù)業(yè)企業(yè)又是上海商業(yè)地產(chǎn)的需求主力。由于全球經(jīng)濟危機，上海商業(yè)地產(chǎn)的租金已經(jīng)出現(xiàn)明顯下跌。
　　全球綜合性地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕相關(guān)人士向《中國經(jīng)濟周刊》提供的數(shù)據(jù)表明，目前上海租賃性物業(yè)“跌勢一片”。而仲量聯(lián)行、高力國際等公司也作出了相似判斷。
　　根據(jù)世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，在寫字樓市場方面，隨著企業(yè)縮減開支以應(yīng)對由全球金融海嘯所引發(fā)的困境，上海寫字樓市場2008年第四季度出現(xiàn)負(fù)吸納，全市平均租金環(huán)比下跌8.7%，至241.8元每平米每月，其中，浦西和浦東的平均租金分別環(huán)比下跌9.5%和7.4%。盡管沒有新增供應(yīng)，市場空置率繼續(xù)環(huán)比上漲0.6個百分點至10.5%。
　　在高檔公寓物業(yè)方面，2008年四季度，上海一些高檔公寓報價開始下調(diào)，導(dǎo)致該季度高檔公寓平均價格開始回調(diào)，環(huán)比微幅下降1.1%，達(dá)每平方米36491元。同時，高檔公寓租金延續(xù)上個季度的趨勢，環(huán)比下降1.6%，達(dá)每月每平方米152.6元。
　　在工業(yè)地產(chǎn)方面，受到國際金融危機以及大量新增工業(yè)用地上市的影響，使得2008年四季度上海工業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)地價和租金雙雙下滑的局面。2008年第四季度平均工業(yè)地價環(huán)比大幅下滑5%至每平方米1085.1 元，同時物流設(shè)施租金也出現(xiàn)環(huán)比1.4%的降幅。
　　《中國經(jīng)濟周刊》記者向在仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、高力國際等機構(gòu)任職的多位房地產(chǎn)顧問公司人士征求對上海醞釀REITs試點的看法時，不少人士認(rèn)為，從目前的情況來看，無論是浦東還是浦西，未來相當(dāng)一段時間內(nèi)，空置率的問題都將困擾租金價格平穩(wěn)，在諸多不可確定因素下，租金能夠獲得合理回報成為是否能夠吸引投資者的關(guān)鍵。
　　
　　REITs推出正當(dāng)時？
　　
　　與行業(yè)分析人士相比，面對行業(yè)緊張的現(xiàn)金流，不少房地產(chǎn)商卻有著不同看法。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇認(rèn)為，在當(dāng)前形勢下REITs推出對房地產(chǎn)業(yè)融資來說是為數(shù)不多的切實可行的措施。
　　但是，中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立卻認(rèn)為，REITs作為金融創(chuàng)新的嘗試，值得鼓勵，可以試點，但要穩(wěn)妥推出，不要急于求成，千萬不能大張旗鼓，將其作為一個“救市稻草”。
　　而在興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委看來，目前REITs的推出陷入兩難。一方面，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，那才是REITs推出的好時機。另一方面，如果房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，推REITs的意義不大。正因為面臨下滑的壓力，一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，政府才有推REITs的動力。
　　據(jù)了解，上海推出REITs的主導(dǎo)方主要是浦東新區(qū)政府，即由地方政府牽頭運作REITs，并考慮在上海證券交易所上市交易。
　　在解釋為什么選取這種由政府主導(dǎo)的REITs方式時，方星海向記者表示，由于浦東新區(qū)政府旗下的投資公司本身就有一定數(shù)量的房產(chǎn)，這些投資公司還可以以適當(dāng)?shù)膬r格再買進(jìn)一些房產(chǎn)，這些對于REITs的推出都是比較有利的條件。
　　不過有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，在國際金融動蕩、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)景氣度堪憂的背景下，目前出臺REITs也許會遭受投資者冷遇。而且，即便開始試點，在短期之內(nèi)，大量開發(fā)商仍無法通過REITs方式實現(xiàn)融資。
　　記者從多方了解到，除了上海之外，目前天津也在加快REITs的試點工作，而其方式主要是針對工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等高端物業(yè)領(lǐng)域，把眾多收租型物業(yè)資產(chǎn)打包到資本市場進(jìn)行社會融資，以收租收益和其它投資收益實現(xiàn)股東分紅。