公證與物權(quán)法的銜接

龔慧敏

2007年3月,第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議審議通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,該法對(duì)人民現(xiàn)實(shí)生活中的涉及的重要事項(xiàng)都做了明文的規(guī)定,可以說(shuō)該法對(duì)于中國(guó)法制建設(shè),無(wú)疑有著深遠(yuǎn)的影響和劃時(shí)代的意義。當(dāng)然,《物權(quán)法》對(duì)于今后公證的理論與實(shí)踐工作,也同樣會(huì)產(chǎn)生深刻而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。可是,公證業(yè)務(wù)卻未能進(jìn)入《物權(quán)法》領(lǐng)域,這對(duì)于公證業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō),無(wú)疑是一大遺憾。在本文中,筆者僅對(duì)與物權(quán)變動(dòng)有關(guān)的公證所起到的作用,作一些粗略分析。

一、公證的作用與物權(quán)登記

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)的變動(dòng),是以物權(quán)登記為標(biāo)志的。然而,就傳統(tǒng)民法理論而言,物權(quán)并不需要登記,而是以物的所有權(quán)和物的占有而產(chǎn)生的,隨著社會(huì)的發(fā)展,登記的重要性日益凸顯,從理論層面而言,物權(quán)的登記功能主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:一是通過(guò)物權(quán)的登記起到公示作用,進(jìn)而,來(lái)達(dá)到對(duì)于物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公信力作用;二是將物權(quán)的登記內(nèi)容,推定為物權(quán)的真實(shí)狀況,即將物權(quán)登記作為物權(quán)真實(shí)的唯一法定狀態(tài)來(lái)源來(lái)認(rèn)定;三是公示之后,產(chǎn)權(quán)人可以對(duì)抗惡意的第三人,從而保全產(chǎn)權(quán)人對(duì)物權(quán)的完整性。

就目前的《物權(quán)法》中的登記制度而言,是以登記作為生效要件主義的基礎(chǔ)上,又給予了一些保留。這種保留反映在法條層面,就是出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)不清和多種登記形式并存的局面的產(chǎn)生。因此,作為物權(quán)的設(shè)立和流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和初始狀態(tài),就有可能產(chǎn)生混淆和錯(cuò)誤的發(fā)生。換言之,因?yàn)榈怯浿贫鹊牟煌陚?在物權(quán)流轉(zhuǎn)的開(kāi)始就可能已經(jīng)產(chǎn)生錯(cuò)誤。這時(shí),再要求登記機(jī)構(gòu)本身作出形式審查和實(shí)質(zhì)審查的二者兼顧,則會(huì)大大增加難度。這時(shí),如果可以提前介入公證機(jī)構(gòu)的調(diào)查核實(shí)的服務(wù)職能,則可以增加登記制度的公開(kāi)、誠(chéng)信價(jià)值。

公證機(jī)構(gòu)的服務(wù)職能很多,其中比較重要的一項(xiàng)職能,即查明事實(shí)。這里的查明事實(shí),包括兩個(gè)部分,一方面是對(duì)當(dāng)事人的意思表示真實(shí)性的核實(shí),另一方面是對(duì)提供證明材料的真實(shí)性的核實(shí),而《物權(quán)法》的規(guī)定中,沒(méi)有涉及對(duì)于當(dāng)事人的意思表示真實(shí)性的核實(shí)部分,這無(wú)疑加大了當(dāng)事人的交易風(fēng)險(xiǎn)。但是,從另一個(gè)方面而言,當(dāng)事人為了減少交易風(fēng)險(xiǎn)和其中的不安定因素,也勢(shì)必會(huì)主動(dòng)來(lái)到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行對(duì)當(dāng)事人的意思表示真實(shí)性的核實(shí),以減少交易風(fēng)險(xiǎn)和不安定因素。因此,在不動(dòng)產(chǎn)的交易中,不僅要我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)公證行業(yè)的宣傳力度,提高公證行業(yè)的社會(huì)認(rèn)知度。更重要的,是建議在不動(dòng)產(chǎn)交易中,采取登記加核實(shí)的模式進(jìn)行。即在不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制性登記程序之前,加入公證機(jī)構(gòu)的核實(shí)程序,以幫助登記機(jī)關(guān)核實(shí)相關(guān)內(nèi)容,以達(dá)到明確交易當(dāng)事人的意思表示和所提供的證明材料雙重的真實(shí)性。當(dāng)然,作為公證機(jī)構(gòu)的核實(shí)程序,仍要采取自愿和就近辦理的原則,在辦理登記程序中,可以采取提醒和建議的方式,告知交易者的交易風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而建議交易者去公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)的咨詢(xún)事項(xiàng)。

二、公證的作用與物權(quán)的流轉(zhuǎn)

就物權(quán)的流轉(zhuǎn)而言,其核心問(wèn)題在于交易成本和交易安全的關(guān)系問(wèn)題。有學(xué)者將中國(guó)和法國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn),目前中國(guó)的房地產(chǎn)交易糾紛率居高不下,其原因不能簡(jiǎn)單地歸結(jié)為購(gòu)房人自身的粗心,也不能歸責(zé)為購(gòu)買(mǎi)認(rèn)為節(jié)省中介費(fèi)用而省去求助法律專(zhuān)業(yè)人士的行為。由于目前的《物權(quán)法》并未要求交易當(dāng)事人進(jìn)行強(qiáng)制性的公證,這固然有立法者從人民群眾的利益出發(fā),想要幫助當(dāng)事人相對(duì)降低交易成本,減少交易支出的想法,但是,由于物權(quán)流轉(zhuǎn)的特殊性和動(dòng)態(tài)性,若脫離公證而單獨(dú)的進(jìn)行,不僅不能使交易成本降低,反而有提高和加大的可能。雖然登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記可以進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,但對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)移前的不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程,登記機(jī)關(guān)并不能很好的監(jiān)督。比如在交易過(guò)程中意思表示的合法性方面,民事活動(dòng)當(dāng)事人多偏重于追求交易成功,很容易忽視交易的合法性,一旦就交易合法性和效力發(fā)生爭(zhēng)議,當(dāng)事人又不得不花費(fèi)大量時(shí)間和精力處理爭(zhēng)議,交易成本隨之提高,使得降低交易成本的目的反而沒(méi)有達(dá)到,得不償失。

因此,強(qiáng)調(diào)公證在物權(quán)流轉(zhuǎn)中的特殊地位和重要作用,主要有以下利處:

1.基于物權(quán)流轉(zhuǎn)的動(dòng)態(tài)性,需要公證介入以利于交易安全。物權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中,交易雙方最最關(guān)心的就是交易的安全性。公證機(jī)關(guān)作為證明機(jī)關(guān),可以加強(qiáng)交易雙方對(duì)物權(quán)流轉(zhuǎn)整個(gè)過(guò)程的監(jiān)督。

2.基于公證機(jī)構(gòu)的特殊服務(wù)職能,需要公證介入物權(quán)流轉(zhuǎn),以加強(qiáng)管理。公證制度是一項(xiàng)國(guó)際通行的預(yù)防性法律制度,對(duì)預(yù)防糾紛、化解矛盾、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)有著非常重要的意義。

3.基于物權(quán)流轉(zhuǎn)的誠(chéng)信交易,需要公證介入,以加強(qiáng)物權(quán)交易的誠(chéng)信性。公證機(jī)關(guān)物權(quán)流轉(zhuǎn)程序中的監(jiān)督作用,可以讓交易雙方增強(qiáng)對(duì)整個(gè)程序的誠(chéng)信度,從而確保交易的切實(shí)可信,從而減少糾紛的產(chǎn)生。

《物權(quán)法》作為一部具有劃時(shí)代意義的法律,必將給社會(huì)生活的方方面面帶來(lái)深刻的影響,公證行業(yè)當(dāng)然也不例外。

作為公證機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)在切實(shí)理解《物權(quán)法》的理論內(nèi)涵的同時(shí),開(kāi)發(fā)多種公證渠道,保證在完善司法體制機(jī)制、加強(qiáng)社會(huì)和諧的司法保障中,發(fā)揮公證的積極作用。為了維護(hù)物權(quán)流轉(zhuǎn)的安全與效率,為了維護(hù)物權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中交易的誠(chéng)信,為了維護(hù)基于物權(quán)的流轉(zhuǎn)而帶來(lái)的社會(huì)的和諧發(fā)展,都應(yīng)當(dāng)將公證制度和《物權(quán)法》、物權(quán)流轉(zhuǎn)制度聯(lián)系起來(lái),結(jié)合起來(lái),完善起來(lái)。從而通過(guò)公證的手,來(lái)保一方的平安。

(編輯/李舶)