淺議投資性房地產(chǎn)

丁曉玲

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國,土地歸國家或集體所有,企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此,房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán),房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和完善,房地產(chǎn)市場日益活躍,企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外,出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動,甚至是個別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。用于出租或增值的房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn),它在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。

投資性房地產(chǎn)是一種為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn),包括已出租的土地使用權(quán)、持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。財政部2006年頒布的最新會計準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中分離出來,并單獨核算和反映,其目的是與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別,從而更加清楚地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和贏利能力。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量,有成本計量和公允價值計量兩種模式。根據(jù)規(guī)定,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。當(dāng)企業(yè)符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定條件、存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以采用公允價值模式計量。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用公允價值模式存在一定的困難,但也有很多有利因素。

一、采用公允價值計量模式遇到的難題

首先,公允價值可能存在不確定性、高成本和差異性。中國現(xiàn)階段的市場不完善、公允價值不易取得、變化幅度大可能會給會計工作帶來不便。由于房地產(chǎn)的價格變化迅速,若要做到及時準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的價值,勢必會經(jīng)常性進行評估,使得投資性房地產(chǎn)公允價值評估成本增加,直接影響企業(yè)損益。另外,公允價值究竟應(yīng)該是多少,不同的評估方式、不同機構(gòu)的鑒定可能有不同的結(jié)果和誤差,對于投資性房地產(chǎn)公允價值的變動差額,新準(zhǔn)則要求計入當(dāng)期損益,這項規(guī)定在我國一些地區(qū)公允價值不夠公允的情況下,仍然可能為企業(yè)進行利潤操縱提供良好的機會。

其次,采用公允價值計量模式可能會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。很多企業(yè)并沒有采用公允價值計量方法,主要原因是不少企業(yè)認(rèn)為按這種方法入賬,會大幅提高企業(yè)的當(dāng)期稅收負(fù)擔(dān)。從稅法遵從收付實現(xiàn)制的角度來分析,所得稅稅負(fù)發(fā)生的可能性較小,但由于不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷,還是會相應(yīng)減少費用攤銷,增加企業(yè)的所得稅。目前,房產(chǎn)稅有兩種征收標(biāo)準(zhǔn):一是按租金收入的12%征收;另一種按投資性房地產(chǎn)原值的80%征收1.2%的房產(chǎn)稅。那么新準(zhǔn)則執(zhí)行后,對于適用第二種征收標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)來說,按原賬面價值征收,則對房產(chǎn)稅沒有影響,但若相應(yīng)改變按公允價值作為征收依據(jù),影響程度將會大幅上升。

二、公允價值計量模式在我國采用的有利因素

1.公允價值反映出投資性房地產(chǎn)隨時間變化的真實價值。公允價值是客觀且動態(tài)的計量屬性體系,具體表現(xiàn)為現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價、可變現(xiàn)凈值、未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計量屬性,與歷史成本價值的靜態(tài)計量相比,更具動態(tài)性。投資性房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn),有一定的非凡性,公允價值的使用使得企業(yè)信息更為透明,有利于公司和其他相關(guān)利益者在資本市場獲得正確的定價,為投資和再投資打好基礎(chǔ)。

2.避免了一些房地產(chǎn)企業(yè)操縱利潤。以前,歷史成本原則對于遏制企業(yè)惡意操縱利潤,提高企業(yè)贏利質(zhì)量的確起到了一定的作用,但卻已不能適應(yīng)當(dāng)今的市場環(huán)境。資產(chǎn)計量從歷史成本價值轉(zhuǎn)為公允價值時,凈利潤的波動會加大,非凡是擁有較多投資性房產(chǎn)的企業(yè),資產(chǎn)總額和凈資產(chǎn)都將大幅上升。為避免一些房地產(chǎn)企業(yè)利用新準(zhǔn)則操縱利潤,新準(zhǔn)則明確規(guī)定:將自用房地產(chǎn)或存貨由歷史成本計量轉(zhuǎn)換為公允價值計量的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的差額,直接計入當(dāng)期損益;公允價值大于原賬面價值的差額作為資本公積,計入所有者權(quán)益,不能確認(rèn)為變更當(dāng)時的收益,這樣避免了因計量模式的變換來控制利潤的浮動。

3.提高了企業(yè)融資能力。在當(dāng)前的市場下,部分大中型城市房地產(chǎn)存在資本的增值,公允價值的引入將在相當(dāng)大的程度上提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值,溢價將在賬面中充分體現(xiàn)。以陸家嘴為首的一些投資性房地產(chǎn)數(shù)量龐大的公司,其資產(chǎn)數(shù)倍于賬面的溢價巨額利潤將在賬面浮現(xiàn),這將大幅提升企業(yè)價值,銀行等金融機構(gòu)和企業(yè)的借貸交易也會隨之增多,有助于企業(yè)提升融資能力,并在一定程度上緩解企業(yè)資金鏈緊張的局面。在當(dāng)前有利的市場環(huán)境下,這種新的會計模式會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來重要發(fā)展機遇。

4.更具有相關(guān)性和可靠性。歷史成本計量屬性是在幣值不變這一潛在假設(shè)前提下而提出的。但在我國上世紀(jì)80年代初至90年代中期,以及近年以來我國物價動蕩不定的大環(huán)境中,這種計量的缺陷凸顯出來。而相對于歷史成本信息,公允價值信息更多地反映了市場對企業(yè)資產(chǎn)或整體價值的評價,可以與“資產(chǎn)負(fù)債表”、“利潤表”較好地吻合,更具有相關(guān)性和可靠性。因此,新準(zhǔn)則中公允價值計量的實施對會計核算的傳統(tǒng)思維是一次全面挑戰(zhàn)。

通過上述分析,投資性房地產(chǎn)以公允價值后續(xù)計量具有客觀需要和實施的必要性。近年來,我國房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)了普遍上升和波動的局面,假如企業(yè)的不動產(chǎn)價值仍然只能按原賬面價值來反映,會計表揭示的信息是以不變的歷史成本計量的結(jié)果,也就不具有相關(guān)性和可比性,大大降低了會計信息的質(zhì)量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段,市場的不斷成熟完善加之最新會計準(zhǔn)則公允價值計量方法的引入令一些地區(qū)的房地產(chǎn)價格可以更加可靠地計量。由于房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值經(jīng)常高出其初始投資成本而獲得大幅增值空間,這就使得投資用的房地產(chǎn)與一般固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)具有很大差異。假如企業(yè)仍將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)依據(jù)歷史成本入賬,期末以扣除折舊、攤銷及資產(chǎn)減值預(yù)備后的金額作為賬面價值,那么就無法在表內(nèi)體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的增值部分,這樣不能與現(xiàn)代房地產(chǎn)市場價格發(fā)展趨同。公允價值計量方法的應(yīng)用將對企業(yè)利潤、凈資產(chǎn)以及房地產(chǎn)稅收制度等方面產(chǎn)生不同程度影響,同時也實現(xiàn)了與國際會計準(zhǔn)則的做法接軌。□

(編輯/劉佳)