樓市成交刷新紀(jì)錄　警惕市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)

羅宇凡　葉　鋒

今年4、5月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)變化明顯。在剛性需求之外，投資性需求加快進(jìn)入樓市，高端物業(yè)銷(xiāo)售明顯活躍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資本加速進(jìn)入樓市，與對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇抱有信心有關(guān)，部分也是通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)所致。同時(shí)，部分新增信貸流向房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的情況，也助長(zhǎng)了地產(chǎn)投資的再次興起。這些都使得尚在“維穩(wěn)”階段的中國(guó)樓市面臨更多考驗(yàn)。

投資性需求比重加大

上海中環(huán)內(nèi)一熱銷(xiāo)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商告訴記者，1、2月份，前來(lái)買(mǎi)房的幾乎全是自住者，關(guān)于投資者連傳聞都沒(méi)有；3、4月份，開(kāi)始接觸到個(gè)別買(mǎi)房投資客了；5月份以后，這樣的投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門(mén)來(lái)，有意把上述樓盤(pán)二期首批剩余的80余套房源全部買(mǎi)下。

易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭綜合上海房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表示，上海最新成交的商品房中，投資性需求已經(jīng)占到了15％～20％。其中，來(lái)自溫州的購(gòu)買(mǎi)群體占到3％多一點(diǎn)，來(lái)自境外的投資占到1％，雖然投資性需求占比沒(méi)有超過(guò)2004年和2005年，但已經(jīng)比去年同期的情況高出很多。

以投資者為目標(biāo)人群的高端物業(yè)的成交在4、5月份也開(kāi)始“松動(dòng)”。全球最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項(xiàng)目位于上海盧灣區(qū)濟(jì)南路，共有現(xiàn)房20套，成交價(jià)為8萬(wàn)元／平方米左右。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)高級(jí)董事陳煒介紹，該公寓今年3月份售出1套，4月份增加到7套，5月上半個(gè)月已售出4套。

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部經(jīng)理靳瑞興告訴記者，4月以來(lái)北京高端物業(yè)成交量持續(xù)回升，雖然6月還沒(méi)有過(guò)完，但可以肯定全月成交量超過(guò)5月份已成定局，咨詢者、門(mén)店銷(xiāo)售量都持續(xù)上升。與此同時(shí)，高端物業(yè)價(jià)格的上漲也十分明顯。與年初相比，原本均價(jià)在2萬(wàn)元左右的商品住宅已經(jīng)平均上漲了4000～5000元不等。雖然目前投資性需求入市還沒(méi)有達(dá)到2007年的水平，但已經(jīng)明顯感覺(jué)到上升趨勢(shì)。

來(lái)自中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，4月，全國(guó)各地高端住宅銷(xiāo)量激增。比如，4月深圳的別墅銷(xiāo)售較去年同期增長(zhǎng)了654.55％，而1、2、3月的增幅還分別只有16.9％、50.82％和36.11％。上海4月的別墅銷(xiāo)售與供應(yīng)比已達(dá)1.59:1。易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，高端住宅的熱銷(xiāo)，不僅與高端人群的改善需求有關(guān)，也與他們的投資行為密不可分。

通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)因素明顯

陳煒介紹，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，目前投資高端物業(yè)的主要兩類(lèi)人群，一是私營(yíng)業(yè)主，二是各行各業(yè)的高管，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對(duì)通貨膨脹的擔(dān)心”。此時(shí)，相對(duì)較好的國(guó)內(nèi)樓市可以成為一個(gè)避風(fēng)港。

靳瑞興根據(jù)北京中原地產(chǎn)的成交近況表示，來(lái)自香港和其他境外投資者入市的勢(shì)頭已經(jīng)比較明顯，大部分都是基于通脹避險(xiǎn)的考慮。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘最近對(duì)媒體表示，很難說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖，一些開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地可能是為了抵御通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說(shuō)一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預(yù)期，也激發(fā)了個(gè)人購(gòu)房行為和企業(yè)的買(mǎi)地行為”。

楊紅旭表示，通脹預(yù)期目前已經(jīng)成為支撐新一輪樓市行情的重要因素，并且還在演變之中。同時(shí)，基于追漲的需求，短期投機(jī)也正在加速入市。

投資性需求過(guò)熱會(huì)影響樓市調(diào)整

投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”。今年前4個(gè)月，北京樓市成交量創(chuàng)下3年以來(lái)新高。上海樓市前5個(gè)月商品房成交量同比增長(zhǎng)26％。而今年5月，杭州樓市成交刷新歷史紀(jì)錄，成交量高達(dá)10058套，而2007年6月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄也不過(guò)是6000多套。

上海房?jī)r(jià)在3月份還有明顯波動(dòng)，進(jìn)入4、5月后則穩(wěn)步回調(diào)?！靶￡?yáng)春”階段降價(jià)留出的些許空間，幾乎已被“填平”。同時(shí)，北京、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)也不斷創(chuàng)出新高。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.6％，降幅比上月縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.6％，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

北京我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部研究員秦瑞表示，短時(shí)間內(nèi)的降而復(fù)升會(huì)影響樓市健康調(diào)整，而通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)下大量投資性需求的入市可能會(huì)加速房?jī)r(jià)走高。如果剛性需求再次被過(guò)高的房?jī)r(jià)壓抑，市場(chǎng)新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)逐步累積。

警惕資金過(guò)多流入投機(jī)市場(chǎng)

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境目前仍處在企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)刻，房?jī)r(jià)也在“小陽(yáng)春”的推動(dòng)下再回高位。此時(shí)此刻，投資性需求的集中入市明顯缺乏必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

楊紅旭表示，投資投機(jī)需求在此時(shí)卷土重來(lái)，進(jìn)一步拉高了房?jī)r(jià)，在把普通住宅消費(fèi)“擠出”的同時(shí)，也擠出了其他商品的消費(fèi)，從而抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。資金過(guò)快、過(guò)多地流向地產(chǎn)投機(jī)、流向虛擬經(jīng)濟(jì)，只會(huì)催生市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。如果說(shuō)2007年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快仍有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)面作為依托和保證，那么，此時(shí)的投資性需求快速入市則明顯帶有投機(jī)的非理性色彩。

就在市場(chǎng)投機(jī)情緒抬頭的同時(shí)，深圳再次傳出了房貸首付一成五的消息。在地產(chǎn)投資的帶動(dòng)下，銀行的房地產(chǎn)信貸再次出現(xiàn)松動(dòng)的趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟(jì)尚未完全走出低谷的情況下，一定要警惕金融機(jī)構(gòu)為搶奪房貸市場(chǎng)，降低信貸門(mén)檻。“現(xiàn)在應(yīng)該對(duì)信貸資金進(jìn)入樓市采取更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)控，防止信貸資金過(guò)多流入樓市投機(jī)。”楊紅旭說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任

上半年以來(lái)，樓市銷(xiāo)售量迅速上升，而部分城市的新增供應(yīng)量卻相對(duì)萎縮，造成一段時(shí)間內(nèi)供應(yīng)短缺的局面。在日前舉行的上海市浙江商會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)2009年會(huì)員大會(huì)上，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)輪值會(huì)長(zhǎng)，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在社會(huì)責(zé)任的高度，加快生產(chǎn)，加大供應(yīng)，緩解目前樓市局部供應(yīng)短缺的局面。

張玉良說(shuō)，近期一些城市房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較快，原因有四一是公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)有信心：二是流動(dòng)性大量流入房地產(chǎn)；三是去年商品房銷(xiāo)售量下降，去年及今年上半年的銷(xiāo)量集中在今年三四個(gè)月內(nèi)消化，價(jià)格由此上漲較快；四是去年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工量下降，“這樣市場(chǎng)就有所反應(yīng)”。

不過(guò)，張玉良認(rèn)為，要全局性、結(jié)構(gòu)性地看待目前房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。第一，目前只是部分城市商品房?jī)r(jià)格上漲較快，有些城市的樓市還只是“剛剛起來(lái)”而已；第二，目前住宅地產(chǎn)“上來(lái)比較快”，但商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇“還不夠”。

他表示，目前一些城市商品房供應(yīng)“實(shí)在太短缺”。日前，上海市房協(xié)召集開(kāi)發(fā)商，呼吁企業(yè)珍惜目前市場(chǎng)回暖企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，合理定價(jià)、促進(jìn)銷(xiāo)售。特別是今年下半年，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，解決市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，平抑市場(chǎng)價(jià)格。