各方論道房價走勢

蘇　絲　李穎娟

消息靈通、身手敏捷的炒房團再現(xiàn)江湖的背后，實質(zhì)上房價出現(xiàn)了新一輪異動。對于普通購房者來說，我們既沒有炒房團的雄厚資金，也沒有他們敏銳的身手，但房價又確實是個關系到眾人身家性命的玩意，我們不能不關注。未來房價究竟如何走勢？我們不妨聽聽學者、業(yè)界大佬的判斷，多個聲音，也就多個參考。

看跌派

論點一：中國房價無法止跌

代表人物：牛刀

（著名房地產(chǎn)評論家）

目前中國經(jīng)濟面臨通縮壓力，在通縮的預期下中國房價無法止跌，只是平緩下跌還是大幅下跌的問題。他預計一線城市房價在2009年10月份之前降幅或達15%，被“炒過”的二線城市房價更會大降，從今年的情況來看，不僅僅是長沙、武漢、重慶，其實包括成都、合肥、南京、大連這些都經(jīng)過資本炒作的城市的下降幅度都會比較大。

論點二：房地產(chǎn)復蘇言之過早

代表人物：任興洲

（國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長）

全球金融危機的影響還在繼續(xù)，國內(nèi)經(jīng)濟形勢仍處在下行通道，房地產(chǎn)開發(fā)投資情況仍不樂觀、去庫存化及資金鏈維持任務艱巨等問題，短時間內(nèi)不可能得到全面改觀；因此，今年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)在回調(diào)期徘徊。

論點三：小陽春之后是寒冬

代表人物：曹建海

（中國社會科學院研究員）

三個原因不支持房價上漲，一是供求還遠遠過剩，二是經(jīng)濟形勢還處在一個下滑周期，第三則是居民收入跟房價之間的差距仍然過大，以北京為例，現(xiàn)在北京的房價收入比約是20：1，遠遠超出國際水平，1980年到2000年這20年，美國的房價收入比都是3倍。也許過了這個小陽春，很快又會面臨嚴冬。

挺漲派

論點一:今年是牛市

代表人物：凌克

（金地集團董事長）

原因有三：其一，各地市場存貨的消化周期均在縮短，部分地區(qū)已降至歷史低位；其二，一線城市的大房企土地儲備不多，好地段土地更少，相關地段房價上漲是必然的；其三，今年企業(yè)拿地欲望增加，部分地價高過房價，這會帶來房價上漲的預期。

論點二:政府政策導向

代表人物：聶梅生

（全國工商聯(lián)合會主席）

中國一個季度大概貸款發(fā)送了6萬億元，后面還會繼續(xù)，各國政府也都是這樣做的，流動性增大，這個情況在2007年出現(xiàn)過，流動性大量的增加，必然帶來股市和樓市的價格大量的上漲，CPI的價格上漲，盡管現(xiàn)在沒有出現(xiàn)通脹，不等于是今后沒有，應對的措施一般都是不約而同選擇不動產(chǎn)。

論點三: 高地價造就高房價

代表人物：潘石屹

（SOHO中國董事長）

人們在得知地價上漲時就一定會對房價上漲有預期。高額地價再加上未來的建安成本以及各種稅費，不僅僅是建成后的新房價格會高，還會推高周邊二手房的價格。舉個例子，近日北京奧運村鄉(xiāng)地塊的高價成交就是地價推高房價的明顯信號。據(jù)了解，該地塊以19.6億元的高價成交，樓面地價則超過15217元/平方米，而該周邊二手房價格僅為15000-18000元/平方米。

出現(xiàn)這樣的情況，還是政府的責任，這表明目前土地供應量少。

論點四:房價已經(jīng)見底

代表人物：董藩

（北師大房地產(chǎn)研究中心主任）

房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的牛鼻子，房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展起來，其他產(chǎn)業(yè)就無法發(fā)展起來。而且房地產(chǎn)最低價已經(jīng)過去了，最低潮的時候在去年底、今年初。如果不考慮政策干預的影響，現(xiàn)在就是把所有“投機者”都抓起來，房價還是會漲。

論點五:剛性需求仍旺盛

代表人物：陳淮

（中國城鄉(xiāng)建設研究所所長）

當前樓市仍然很樂觀，中國房地產(chǎn)業(yè)供給和需求，沒有因為世界經(jīng)濟危機受到實質(zhì)性的打擊，雖然也經(jīng)歷了觀望階段，但都只是風險配置程度和調(diào)整、變化而造成的。

從長遠來看，房地產(chǎn)價格的趨勢為上行，其主要原因在于中國的城市化進程剛剛開始，人口向城市集中的趨勢會持續(xù)很長時間，保守估計需要20-30年。

模糊派

論點一:仍需要觀望

代表人物：李惠武

（廣東省政府發(fā)展研究中心副主任）

房價今年增長的速度，還沒有回到預期水平。從政策的角度，不能說房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一種V形反轉(zhuǎn)的階段；從市場需求的角度來看，以廣州房地產(chǎn)市場為例，現(xiàn)在的價格已經(jīng)漲到了百分之七八十的人都買不起的水平，再這樣漲下去，就會倒過來抑制需求。這段時間，中國或者廣東房地產(chǎn)價格的上升，是多種因素疊合的結(jié)果，至于未來是漲還是跌，目前還尚難定論，還需觀察一段時間。

論點二:反彈未必反轉(zhuǎn)

代表人物:王石

（萬科董事會主席）

去年12月以來的樓市有所反彈，成交量有所放大，這僅僅是剛性需求的釋放，反彈并不代表反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)整遠未結(jié)束。

從2006年開始，兩個指標出現(xiàn)了問題，一個是房地產(chǎn)價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大，已經(jīng)到了一個剪刀差的比例。還有一個是前期資金進入過多，房地產(chǎn)庫存環(huán)比增加，這說明銷售不理想，去庫存化是個漫長而痛苦的過程。這兩個指標越來越高，市場就一定還會發(fā)生變化。

論點三:庫存尚待消化

代表人物:任志強

（華遠集團總裁）

總體看來房價仍處于下行趨勢，部分區(qū)域的房價絕對額在上漲，并不代表整體趨勢已經(jīng)超過了原來的預期，目前去庫存化的壓力依舊較大。這主要包括去年或者前年高價拿的土地、大量的現(xiàn)房以及大量的在建房，這三個庫存要消化還需要一定的時間。目前開發(fā)商的資金壓力得到一定緩解，但是樓市去庫存化還沒有完成，房價維持振蕩、波動，投資依然低迷，未來的發(fā)展趨勢還有待觀察。

論點四:風險仍在

代表人物:易小迪

（陽光100置業(yè)集團總裁）

他援引投行觀點認為，美國經(jīng)濟現(xiàn)在在復蘇，金融業(yè)穩(wěn)定了，其它行業(yè)也在復蘇，只有房價還在下滑，中國什么都沒有復蘇，房價卻已經(jīng)開始上升了，這個很脆弱?！伴L期來說大規(guī)模房價上升這個條件是不具備的，固定資產(chǎn)投資的風險在于土地價值的升高?！?/p>