房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制探討

張紅利　林　成

摘 要:房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機(jī)性購(gòu)買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種典型形態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性是形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在基礎(chǔ)。運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求原理和彈性理論,分析了房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制,認(rèn)為由漲價(jià)預(yù)期所帶來(lái)的投機(jī)性購(gòu)買需求的增加是短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。從長(zhǎng)期來(lái)看,這一動(dòng)力無(wú)法持續(xù)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;房?jī)r(jià);供求原理;彈性理論

中圖分類號(hào):F235.91文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-3198(2009)16-0155-02

1 房地產(chǎn)泡沫的涵義

經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的泡沫,就是資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價(jià)值而暴漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機(jī)性購(gòu)買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。也就是說(shuō),房地產(chǎn)價(jià)格的這種上漲不是以真實(shí)需求的增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的,而主要是由投資需求的快速增長(zhǎng)拉動(dòng)的。當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí),土地和房屋價(jià)格高漲,大大高于由真實(shí)需求所支撐的市場(chǎng)價(jià)值,并且交易頻繁,形成了一種表面上的虛假繁榮。

房地產(chǎn)行業(yè)是比較容易出現(xiàn)價(jià)格泡沫的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,這是由房地產(chǎn)行業(yè)所具有的三大特征決定的。第一,房地產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)是土地,而土地是現(xiàn)代社會(huì)最稀缺的自然資源,其供給量難以隨需求的增加而增加;第二,房地產(chǎn)是社會(huì)賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),人們對(duì)房地產(chǎn)的需求是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步不斷增加的;第三,房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng),供給量在短期內(nèi)難以增加。正是這些特征,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系難以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的均衡,價(jià)格波動(dòng)劇烈,這是誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的重要因素。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的一般特征

住房需求的一般特征包括:(1)作為人們賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),住房是一種生活必需品,因此,人們的基本住房需求是剛性的,其價(jià)格彈性較小。(2)隨著生活水平的提高,人們?cè)谧非笞》棵娣e增加的同時(shí),也對(duì)住房的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修、安全以及居住環(huán)境和配套設(shè)施提出了越來(lái)越高的要求。這種不斷追求高品質(zhì)住房的需求必定會(huì)誘導(dǎo)出相應(yīng)的住房供給。由于住房品質(zhì)提高,即使在供求總量不變的情況下,房?jī)r(jià)也呈逐漸上升的趨勢(shì)。(3)由于住房抵押貸款制度的普遍實(shí)施,潛在的購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房購(gòu)買力往往只需要較少的當(dāng)前收入。也就是說(shuō),住房市場(chǎng)的有效需求并不完全取決于當(dāng)期收入水平,在住房抵押貸款制度的支持下,大約有七成購(gòu)房款使用的是人們未來(lái)的收入,有三成購(gòu)房款使用的是家庭過(guò)去積累的收入或資產(chǎn)。因此,與收入波動(dòng)相比,住房需求的波動(dòng)更大。(4)住房需求不僅是消費(fèi)需求也可以是投資需求。住房是資產(chǎn),購(gòu)買住房不僅可以滿足人們的居住需求,而且可以獲得較高的預(yù)期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特別是當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時(shí),貨幣資產(chǎn)縮水,實(shí)物資產(chǎn)增值,人們更傾向于將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房產(chǎn),因此住房購(gòu)買需求增加,而住房供給在短期內(nèi)難以相應(yīng)地增加,結(jié)果必定導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上升。

住房供給的一般特征包括:

(1)住房供給受資源條件約束大。住房建設(shè)需要土地,而一個(gè)地區(qū)可用于建設(shè)的土地面積是有限的;住房建設(shè)需要大量資金,而資金的供給受到信貸政策、資金總量、融資渠道和成本等多方面的約束;住房建設(shè)需要鋼材、水泥、木材等建筑材料,建材資源的充沛或短缺對(duì)住房的供應(yīng)速度影響較大。所以資源條件是住房供給的硬約束條件。

(2)住房供給成本和級(jí)差地租關(guān)系密切。從長(zhǎng)期來(lái)看,住房供給成本決定住房?jī)r(jià)格,但決定住房供給成本的主要因素并不是建筑成本,而是土地成本,尤其是級(jí)差地租,級(jí)差地租是城市住房供給成本的主體。因此,隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,處于城市中心地區(qū)、交通便利地區(qū)或具有某種獨(dú)特環(huán)境條件的地區(qū)(如靠近海灘、公園、學(xué)校等),土地稀缺程度加劇,地租和地價(jià)上升,房?jī)r(jià)自然會(huì)水漲船高。

(3)住房供給受建造周期制約。由于住房不能像普通商品那樣在工廠內(nèi)部通過(guò)流水線進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；纳?因此住房供給在短期內(nèi)缺乏彈性,不能迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。與住房供給的滯后性相比,住房需求卻容易受收入、人口、金融政策等因素的影響產(chǎn)生波動(dòng),由此導(dǎo)致住房市場(chǎng)的供求關(guān)系極不穩(wěn)定,在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上非常容易出現(xiàn)供不應(yīng)求或供過(guò)于求的狀態(tài)。

上述特征說(shuō)明,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求具有很大的不確定性而供給較為穩(wěn)定,供給與需求在時(shí)間上易于錯(cuò)位,可能同時(shí)出現(xiàn)總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾,總量矛盾容易導(dǎo)致價(jià)格大起大落,而結(jié)構(gòu)性矛盾則會(huì)引起房屋空置,這是形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在基礎(chǔ)。

3 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成機(jī)制

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,多數(shù)商品遵循供求定理,即在其他條件不變的情況下,某種商品的價(jià)格上升則需求量減少而供給量相應(yīng)增加,反之,價(jià)格下降則需求量增加而供給量相應(yīng)減少。也就說(shuō),一般商品的需求曲線向右下方傾斜,斜率為負(fù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,出于追求住房使用價(jià)值的目的,人們對(duì)住房的真實(shí)需求與普通商品遵循相同的規(guī)律,即在收入、預(yù)期、個(gè)人偏好等其他諸多因素不變的情況下,房?jī)r(jià)上升則需求量會(huì)隨之下降,而房?jī)r(jià)下降則需求量會(huì)相應(yīng)增加。因此,對(duì)于真實(shí)的房地產(chǎn)需求來(lái)說(shuō),需求曲線向右下方傾斜,斜率為負(fù)。

研究房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制需要充分考慮到供求彈性的差異。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的彈性是指因變量對(duì)自變量變化的反應(yīng)程度,是一個(gè)相對(duì)值。供求彈性分別是指,當(dāng)價(jià)格按照一定比率變動(dòng)時(shí)所引起的供給量和需求量變動(dòng)的比率。當(dāng)價(jià)格變動(dòng)的比率較大而需求量變動(dòng)的比率較小時(shí),表明供求缺乏彈性,相反則表明供求富有彈性。由于土地供給的有限性,在短期內(nèi)住房供給難以隨著市場(chǎng)需求的增加而增加,因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大特征就在于需求富有彈性而供給缺乏彈性。表現(xiàn)在供求關(guān)系上,就是需求曲線較為平緩而供給曲線近乎垂直。

一般來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率提高、居民現(xiàn)期或預(yù)期收入增加、人口向城市流動(dòng)以及抵押貸款條件的放松都會(huì)引起城市房地產(chǎn)需求的增加,這種需求增加表現(xiàn)在供求均衡圖上,就是需求曲線向右上方平行移動(dòng)。短期內(nèi),由于住房供難以隨需求的增加而增加,因此,當(dāng)需求曲線向右上方移動(dòng)時(shí),交易量不會(huì)有明顯的增加而價(jià)格卻會(huì)有較大幅度的上升,也就是說(shuō),此時(shí)需求的增加僅僅引起了均衡價(jià)格上升。

但是,從長(zhǎng)期來(lái)看,住房供給是富有彈性的,它可以隨著需求的增加而增加。在一個(gè)足夠長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),如十年、二十年,如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,投資于房地產(chǎn)的利潤(rùn)增加,開(kāi)發(fā)商就可以想辦法克服城市空間的限制,向市場(chǎng)提供更多的住宅。如:可以將城市住宅區(qū)向郊外拓展,可以建造更多高層住宅,也可以增加住宅樓的密度。這樣,供給的增加無(wú)疑能夠抑制房?jī)r(jià)上漲,因此,從長(zhǎng)期來(lái)看,房?jī)r(jià)不可能始終上漲。在這個(gè)過(guò)程中,雖然住房供給增加的速度可能小于住房需求增加的速度,房?jī)r(jià)仍然有上漲的趨勢(shì)。但是,由于供給增加能夠改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而使投機(jī)性需求迅速減少,結(jié)果必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲失去動(dòng)力,甚至引起房?jī)r(jià)下跌和房地產(chǎn)泡沫破裂。這就是房地產(chǎn)泡沫形成和破裂的內(nèi)在機(jī)制。

對(duì)上述過(guò)程,可以運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求原理和彈性理論做出更具體的解釋。如圖所示,短期內(nèi)住宅供給彈性極小,供給曲線斜率很大,幾乎呈現(xiàn)出垂直狀態(tài),而需求富有彈性,需求曲線較為平緩。由于漲價(jià)預(yù)期、收入增加、城市化、房改等因素導(dǎo)致需求曲線右移(從D1移動(dòng)到D2),房?jī)r(jià)上漲,漲價(jià)預(yù)期導(dǎo)致投資需求劇增,需求曲線不斷右移(從D2移動(dòng)到D3),房?jī)r(jià)暴漲(從P2移動(dòng)到P3)。

在收入效應(yīng)作用下,房?jī)r(jià)上漲使得人們的實(shí)際收入下降,真實(shí)需求減少,房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力有所減弱。更重要的是,從長(zhǎng)期來(lái)看住宅供給是富有彈性的,高房?jī)r(jià)必將引起供給增加,而供給的增加會(huì)使得人們的漲價(jià)預(yù)期減弱。此時(shí),如果出現(xiàn)利率上漲、土地供給放松等因素,人們對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期可能會(huì)徹底消失,這樣,住房的投資性購(gòu)買需求就會(huì)銳減,需求曲線向左下方移動(dòng)(從D3移動(dòng)到D1),引起房?jī)r(jià)下跌,房地產(chǎn)泡沫破裂。

但是,在中國(guó),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性較強(qiáng),房?jī)r(jià)具有向上的剛性,超額供給更多地表現(xiàn)為空置率上升,而不是房?jī)r(jià)下降。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂過(guò)程實(shí)際上是房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制作用的必然結(jié)果,這個(gè)過(guò)程完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論予以解釋。可以說(shuō),房地產(chǎn)泡沫是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的一種典型形式。但是,其結(jié)果又會(huì)導(dǎo)致社會(huì)福利損失,出現(xiàn)市場(chǎng)失靈。

由于土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)本身的特殊性,與其他行業(yè)相比,該領(lǐng)域更易于出現(xiàn)市場(chǎng)失靈。房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)失靈,從微觀經(jīng)濟(jì)視角來(lái)看,主要體現(xiàn)為壟斷所造成的社會(huì)福利損失、外部性導(dǎo)致保障性住宅供給不足而高檔住宅供給過(guò)剩、投機(jī)盛行導(dǎo)致貧富分化加劇等;從宏觀經(jīng)濟(jì)的視角來(lái)看,則體現(xiàn)為由于房地產(chǎn)泡沫所造成的行業(yè)發(fā)展大起大落和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng),從而浪費(fèi)經(jīng)濟(jì)資源,造成諸多社會(huì)問(wèn)題。這些市場(chǎng)失靈現(xiàn)象的存在,都說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)更需要政府干預(yù)。但政府也是經(jīng)濟(jì)人,政府干預(yù)不是萬(wàn)能的,政府失靈甚至比市場(chǎng)失靈更可怕。因此,如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域既克服市場(chǎng)失靈又防范政府失靈,是有待進(jìn)一步研究的課題。

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