金融危機(jī)和宏觀調(diào)控下我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的探討

孫迎慶

摘要:在金融危機(jī)的沖擊及宏觀調(diào)控累積效應(yīng)的影響下,我國房地產(chǎn)市場結(jié)束了連續(xù)多年的快速發(fā)展勢頭,進(jìn)入周期性調(diào)整階段,房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,市場觀望氣氛濃厚, 房屋銷售不暢,量價(jià)齊跌,同時(shí),由于地根銀根不斷緊縮,融資難度加大.對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,解決融資問題是目前的頭等大事。在分析了目前形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的主要問題后,有針對性地提出了幾個(gè)切實(shí)可行的解決辦法。

關(guān)鍵詞:金融危機(jī);宏觀調(diào)控;中小房地產(chǎn)企業(yè);融資

在金融危機(jī)及宏觀調(diào)控的雙重沖擊下,我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入周期性調(diào)整階段,房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,融資難度加大.對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實(shí)可行的融資模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。

一、目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資現(xiàn)狀

自2005年起針對房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象,國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施,在宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)下,再加上此次金融危機(jī)的沖擊,我國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強(qiáng),主要表現(xiàn)在以下二個(gè)方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》全面確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調(diào)控拉開了序幕,此后國家陸續(xù)頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調(diào)控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業(yè)獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實(shí)行,使企業(yè)的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中,國家就房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況,適時(shí)推出了一些政策措施。央行與銀監(jiān)會(huì)先后下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》等一系列文件, 對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款等多個(gè)方面作了規(guī)范。統(tǒng)計(jì)顯示,我國房地產(chǎn)開發(fā)商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)展壯大,是令中小房地產(chǎn)企業(yè)很頭痛的一個(gè)問題。

2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調(diào)

從2005年起,國家開始運(yùn)用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場開始出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》后,國家稅務(wù)總局于2006年12月發(fā)布 <<關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知>>等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預(yù)征的方式,在實(shí)際操作中企業(yè)通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從<<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的有關(guān)規(guī)定>>頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時(shí)企業(yè)的稅負(fù)也相應(yīng)的增加。這一連串稅收政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn),使得大多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步下調(diào),進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題及分析

沒有資金就沒有房地產(chǎn),房地產(chǎn)與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續(xù)緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實(shí)際融資中,中小房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)也存在不少問題,具有代表性有以下幾個(gè):

1.側(cè)重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產(chǎn)企業(yè)通行的開發(fā)模式,中小房地產(chǎn)企業(yè)所需的項(xiàng)目開發(fā)資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),銀行信貸被不斷收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統(tǒng)的融資局面將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

近幾年來,雖然股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具取得了一定的發(fā)展,但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等因素的局限,發(fā)行股票、債券等已幾乎成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產(chǎn)企業(yè)少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結(jié)構(gòu)不合理,在短時(shí)期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側(cè)重于隱性融資

由于近年來房地產(chǎn)建筑行業(yè)競爭激烈,房產(chǎn)商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標(biāo)取得項(xiàng)目的建筑施工權(quán),通常只能接受開發(fā)商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產(chǎn)企業(yè)獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規(guī)定建筑商不得墊資,但此種做法的事實(shí)普遍存在,這也在側(cè)面反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前嚴(yán)峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產(chǎn)企業(yè)一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實(shí)質(zhì)上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來進(jìn)行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn).

3.多數(shù)融資方式針對性不強(qiáng),缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道, 發(fā)行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市本身就存在比較高的準(zhǔn)入門檻,對少部分實(shí)力大的房地產(chǎn)企業(yè)是具有一定的可行性,而大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于先天條件的不足,普遍存在信用級(jí)別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問題,在資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等方面都達(dá)不到相應(yīng)的上市條件。近年來,發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù),發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高,再加上我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是很難涉足。

從目前中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利融資方式,對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,只是鏡中月,水中花,實(shí)際操作性不是很強(qiáng).

三、進(jìn)一步完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

對于絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,在現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應(yīng)積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進(jìn)行融資。

1.積極發(fā)展民間融資

針對房地產(chǎn)業(yè)資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會(huì)議,奠定了2009年央行將實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會(huì)議中,央行肯定地提出并強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)揮民間金融的作用,使得中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴(kuò)大中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸渠道,緩解或解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難、資金緊缺的問題。

2.房地產(chǎn)委托貸款

按照目前國家有關(guān)規(guī)定,企業(yè)之間直接借貸是所禁止的,而企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人間通過銀行進(jìn)行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產(chǎn)委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內(nèi)。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實(shí)現(xiàn)。

3.進(jìn)行合作開發(fā)

中小房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有土地或其它資源,但資金實(shí)力不夠,可以通過合作開發(fā)的形式,引進(jìn)有資金實(shí)力的合作伙伴共同對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā),雙方共享開發(fā)的收益,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)尋求與有資金實(shí)力的大企業(yè)合作,這樣在解決企業(yè)資金困難的同時(shí)又可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)來提高自身企業(yè)的知名度。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)選擇與承建項(xiàng)目的建筑企業(yè)聯(lián)姻, 由建筑企業(yè)出資建設(shè),開發(fā)企業(yè)出土地,合作開發(fā),在當(dāng)前也是一種很普遍的開發(fā)模式。總之,只要雙方能合作能成功,對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當(dāng)融資

目前一些中小房地產(chǎn)企業(yè)手中已經(jīng)有項(xiàng)目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉(zhuǎn)困難,短期資金壓力很大,典當(dāng)以其方便快捷的特點(diǎn),已成為中小房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當(dāng)行成為不少中小房地產(chǎn)開發(fā)商的一個(gè)重要選擇,將他們現(xiàn)有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動(dòng)資金。盡管房產(chǎn)典當(dāng)金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當(dāng)融資依然是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的有效方法之一。

5.產(chǎn)權(quán)交易

在整體經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下,由于房地產(chǎn)行業(yè)資金消耗量大、開發(fā)周期長,對于不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)來說,只能選擇暫時(shí)退出房地產(chǎn)市場。而對以房地產(chǎn)開發(fā)為生的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,由于整個(gè)市場的持續(xù)低迷以及前期的信貸緊縮使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機(jī),只能出讓部分開發(fā)項(xiàng)目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機(jī)會(huì)。

以上幾種融資方法對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有可操作性,每個(gè)中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況來選擇適合自己的融資模式。

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