淺析農村房屋之抵押

溫　煦

摘要：新頒布的《物權法>第十三章專章規(guī)定宅基地使用權，但并未突破原有對農村房屋抵押的規(guī)定，農民對自己的房屋仍然不能轉讓，也不能抵押?，F行的這種規(guī)定存在諸多矛盾，與實際操作、農村經濟的發(fā)展之間也存在悖論。本文以農村房屋抵押實踐中存在的五個悖論為出發(fā)點，論證了完善農村房屋抵押問題的必要性，并提出一些具體建議。

關鍵詞：物枳法農村房屋宅基地使用權抵押

0引言

物權法在制訂過程中，曾試圖放開宅基地與農村房屋的抵押與轉讓，如2005年7月10日的《中華人民共和國物權法(草案)》第162條第1款規(guī)定：“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓?！钡?02條又規(guī)定：“債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：①建筑物和其他土地附著物；…”第206條則規(guī)定：“下列財產不得抵押：…②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；…”根據該草案，農村房屋可以有限度的轉讓，也可以抵押；而宅基地使用權可以附隨房屋有條件的轉讓和抵押，但不能單獨抵押。2007年3月16日正式公布的《物權法》基于種種考慮刪掉了以上條文，仍然沿用以前的有關規(guī)定。筆者有感于我國農村房屋抵押中存在的諸多矛盾，擬分析并探討之。

1農村房屋抵押中存在的悖論

1.1農村房屋抵押與新農村建設之間存在悖論。要發(fā)展農村多種經營，首要的就是資金，而現實是：農民的貸款要求能夠得到滿足的不過30％，農民貸款難的一個重要原因就是沒有抵押物。…或許有人會問，農民為什么不以自己的房屋做抵押呢?答案就在于，依物權法及土地管理法的相關規(guī)定，農村村民房屋抵押完全不具可行性。

1.2相關法律規(guī)定之間存在悖論。物權法第180條規(guī)定：“債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：①建筑物和其他土地附著物：…”第184條又規(guī)定：“下列財產不得抵押：…耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；…”上述規(guī)定帶來以下困惑：一方面，法律規(guī)定農村村民的房屋屬于抵押財產的范疇，可以作為抵押權的標的物；另一方面，法律又禁止將農村宅基地等集體所有的土地使用權予以抵押。這樣一來，如果農民以房屋作為抵押，實現抵押權時，新的房屋受讓人將不能同時取得房屋所及范圍內的宅基地使用權，從而使該,94成為“空中樓閣”。

1.3農村房屋抵押與城市房屋抵押之間存在悖論。依照我國現行法律規(guī)定，城市私有房屋可以抵押，其占用范圍內的建設用地使用權也可以抵押；而農村房屋不僅宅基地使用權不能抵押，對其房屋之抵押也是有名而無實。那么，為何城市房屋及其建設用地使用權可以抵押而農村房屋及宅基地使用權卻不能抵押呢?究其原因，主要還是因為“農村宅基地是農民的安身立命之地，不能采取誰出價高就給誰的方法。不然，一部分農民將失去最低的生存保障”。有學者對此提出，“實質上，這是以不承認宅基地使用權的財產性為前提的，體現的并非是社會正義而是維護城市和農村的二元結構體制”。筆者表示贊同。

1.4農村房屋抵押權實現中存在悖論。村宅基地上所建房屋抵押后，如要實現抵押權就必須對房屋進行拍賣、變賣或者折價，其中存在的問題也很多。國務院辦公斤1999年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款規(guī)定：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證?！币虼耍r村房屋抵押在農村居民與城鎮(zhèn)居民之間是無從實現的。

2完善農村房屋抵押問題的必要性分析

2.1從立法原意對完善農村房屋抵押的必要性分析。我國立法不允許農村宅基地使用權抵押，其原因主要有三：一是我國一貫堅持珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。二是宅基地使用權是農村村民個人的重要財產權，不允許其轉讓或抵押是為了保證農民能“居者有其屋”。三是“由于宅基地取得權是一種基于身份的權利，失去集體經濟組織成員這一身份，基于宅基地取得權而取得的宅基地使用權也就失去了其存在的基礎。因此，非成員不能取得宅基地使用權，也不能通過受讓房屋使用權來取得宅基地使用權”。

2.2從憲法規(guī)定對完善農村房屋抵押的必要性分析2004年3月14日修正后的《中華人民共和國憲法》第13條規(guī)定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權。”如果房屋是私有財產的話，那農民就應當擁有占有、使用、收益、處分四項完整的所有權權能。可是，在實踐中農民卻并不擁有對自己房屋的處分權——農民無法將自己的房屋抵押或者出售，這顯然是與憲法相違背的。

2.3從法條文義對完善農村房屋抵押的必要性分析。<中華人民共和國土地管理法》第62條第4款規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！笨梢姡r村村民出租、出賣房屋，法律并無禁止性規(guī)定，只是出賣之后不能再申請宅基地而已。既然可以出租、出賣，那么用于抵押也應當可以。

3相關立法建議

3.1應當允許農村宅基地使用權抵押。對此問題，我國理論界存在三種不同的見解。一種意見認為宅基地使用權不能轉讓，同樣也不能抵押；“另一種意見主張“宅基地使用權不得單獨轉讓、抵押，建造在宅基地上的住房轉讓、抵押的，宅基地使用權一并轉讓、抵押?！钡谌N意見則認為，可以借鑒日本和我國臺灣地區(qū)民法的作法。筆者認為第一種觀點存在前述諸多悖論，第三種觀點則不具現實操作性，因而較贊同第二種觀點。鑒于我國宅基地使用權與所有權相分離的特點及宅基地使用權取得的無償性，建議首先允許宅基地使用權與房屋所有權一同抵押；實現抵押權時，如果房屋所有權繼受人為本集體組織以外的人，則應交納相關的使用費或租金給集體組織。

3.2加強農村宅基地的法制化管理。首先要加強宅基地的登記工作，依法確定宅基地的權屬范圍，明晰宅基地使用權的產權主體。其次，要建立一套完備的法律、法規(guī)體系，加強執(zhí)法工作，建立嚴格、科學、完整、有效的執(zhí)法監(jiān)督體系，對未經批準非法占用、少批多占、私定協(xié)議擅自出讓等違法行為堅決予以查處，將農村房屋及宅基地的使用納入規(guī)范化軌道。

3.3建立規(guī)范的農村房屋抵押制度。首先，要頒發(fā)農村房屋產權證，從形式上把農村村民對房屋的所有權固定下來：其次，要規(guī)定農村房屋抵押的范圍和條件。農村房屋抵押的范圍應包括房屋所有權的抵押和宅基地使用權的抵押：再次，要制定具體的法律法規(guī)，包括抵押的程序、具體的登記、管理措施及相關的管理部門、抵押權實現的方式等。抵押權實現的方式可以包括原房屋所有人以租賃的方式繼續(xù)租住房屋、折價、拍賣和變賣等。另外，集體組織可以對農村房屋抵押權實現中宅基地使用權的轉讓收取一定的補償費。

注釋：

[1]吳坤，席鋒宇《物權法草案審議十個熱點(下)》載2005年6月29日www.1egaldailv com.cn

[2]孟勤國.《物杈法開禁農村宅基地交易之辯》載《法學評論>2005年第4期.第26頁

[3]郭明瑞.《關于宅基地使用權的立法建議》載《法學論壇)2007年第1期第20頁

[4]曹云清，曾紅波.《試論農村宅基地使用權的性質》載《江西公安專科學校學報》2003年第5期.第58頁

[5]孟勤國.《物權法開禁農村宅基地交易之辯).載《法學評論>2005年第4期第25-30頁

[6]郭明瑞.《關于宅基地使用權的立法建議>載(法學論壇)2007年第1期第21頁

[7]韓世遠《宅基地的租賃與農村房屋的買賣>.載<人民法院報)2005年1月26日B1版