西安地鐵２號線對沿線住宅價格的影響

秦艷花

提要 本文以西安市正在建設(shè)中的地鐵2號線工程沿線的住宅價格為研究對象,采用特征價格模型的理論方法,構(gòu)建西安市住宅價格的特征價格模型,并進一步分析研究西安地鐵2號線對沿線住宅價格的時間效應(yīng)和空間效應(yīng)。研究結(jié)果表明,地鐵2號線從2006年開始建設(shè)起,就對沿線住宅項目產(chǎn)生了直接的正面影響。對沿線住宅價格的影響半徑約為2,000米,尤其是城北郊區(qū)和長安區(qū)板塊內(nèi)的影響較大。

關(guān)鍵詞:地鐵;住宅價格;特征價格

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

我國改革開放以來,社會經(jīng)濟各項事業(yè)迅速發(fā)展,大、中型城市數(shù)量大大增加,城市本身的規(guī)模也在迅速擴大。與此同時,城市交通擁堵問題也日益突現(xiàn)出來,制約各大城市經(jīng)濟的發(fā)展水平。交通擁堵問題增加了居民出行的時間、降低了通行的效率、相對增加了交通成本、甚至導(dǎo)致交通事故頻發(fā)。傳統(tǒng)的道路交通方式已經(jīng)不能滿足居民日益增長的交通需求。城市的地鐵交通項目能在相當(dāng)大程度上解決市內(nèi)的交通阻塞狀況,緩解交通擁堵問題,并提升周圍環(huán)境質(zhì)量,是解決城市交通擁堵的有效途徑之一。

一、西安地鐵2號線概況

西安市近期建設(shè)規(guī)劃(2006～2015年)確定建設(shè)的兩條地鐵線路,總長50.3公里,總投資179.5億元,每公里平均造價3.57億元,其中2號線(鐵路北客站—韋曲)為南北向主客流走廊,兩條線路構(gòu)成“十字”骨架。2006年9月29日地鐵2號線試驗段張家堡車站開工建設(shè),緊接著地鐵2號線二期工程全線開工。

西安地鐵2號線路線全長26.4公里,其中地下線20.9公里,全線共設(shè)23座車站,其中5座車站分別與后期建設(shè)的其他軌道交通線換站。2號線北起西安火車北站,向南經(jīng)運動公園,沿未央路經(jīng)行政中心、市圖書館、龍首原、自強路至北門,線路穿越古城墻后,沿北大街經(jīng)蓮湖路,繞鐘樓沿南大街至南門,穿越古城墻后,沿長安路經(jīng)南稍門、友誼路、省體育場、小寨、八里村至長延堡,繞電視塔繼續(xù)南行,經(jīng)長安區(qū)長安北街、長安南街至終點西寨村,設(shè)終點站韋曲站。

二、影響住宅價格的特征變量

通過對現(xiàn)有文獻的分析,住宅價格的特征有建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征三大類。建筑特征是指房地產(chǎn)住宅項目建筑自身的條件,這部分因素的變化對住宅價格有著重要的影響,主要包括:住宅的面積、住宅的戶型結(jié)構(gòu)、建筑年齡、裝修程度、服務(wù)設(shè)施、有無停車位等;區(qū)位特征是從住宅項目所在城市里位置的角度進行評估,其對住宅價格的影響程度非常大,包括住宅項目的空間地理位置及其延伸的相關(guān)特征等。這些特征主要包括:所處城市的環(huán)線、公共交通便利度、軌道交通便利度等。其中,住宅項目周邊的地鐵條件是反映區(qū)域?qū)ν饨煌ǚ绞降亩嘣推渌鶐淼谋憷潭?將其量化為住宅項目所在地距離最近的地鐵站的距離,該距離是將直線交通距離乘以1.3的系數(shù),作為居民乘坐地鐵前的實際交通距離;鄰里環(huán)境特征是指房地產(chǎn)住宅項目周邊區(qū)域中影響住宅銷售價格的一些因素,主要有:周邊的醫(yī)療條件、教育機構(gòu)、大型超市、附近的公園、景觀環(huán)境和商業(yè)繁華程度等因素。

三、房地產(chǎn)住宅特征價格模型

在特征價格理論中,居民對住宅產(chǎn)品的需求也就是對住宅所包含各個特征的需求,居民購買住宅的目的就是把在售商品房住宅所包含的各個特征轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生活中的效用,各個特征的效用水平高低取決于每一個特征的數(shù)量和每一個特征能發(fā)揮出的最大效用。在房地產(chǎn)住宅市場上,住宅項目中每一個單位產(chǎn)品的特征都存在著一個隱含的價格,在詳細分析居民消費者為每一個新增加的特征所愿意額外支付的最高費用就是這個特征的隱含價格,那么各個特征的隱含價格數(shù)量之和就是單位住宅的價格。

特征價格模型是指在居民消費者追求所購買的效用最大化的驅(qū)動下,其為每一個新增加的特征所愿意額外支付的最高費用就是這個特征的隱含價格,同時也是特征價格理論中所指的特征價格的量化。從國內(nèi)外的研究資料來看,特征價格模型用來研究地鐵交通對住宅價值影響的函數(shù)方程主要有三種,本文選擇的半對數(shù)模型為:

在對住宅特征變量量化后,分別代入半對數(shù)模型反復(fù)進行試算,本文采取標準的回歸方程和各特征變量的回歸系數(shù)建立西安市房地產(chǎn)住宅市場特征價格模型:lnP=3.611-0.011x1(所處環(huán)線)-0.038x2(地鐵條件)+0.009x5(醫(yī)療條件)-0.003X6(景觀環(huán)境)。通過對進入模型的特征變量系數(shù)的分析可知,目前在西安市房地產(chǎn)住宅市場上地鐵因素已經(jīng)成為影響住宅產(chǎn)品價格的重要因素之一。

四、研究結(jié)論

(一)地鐵2號線對沿線住宅價格超前的時間效應(yīng)。2005年11月,西安市地下鐵道有限責(zé)任公司成立,主要負責(zé)西安市地鐵線路的建設(shè)、運營和管理。2006年9月,西安市地鐵2號線的建設(shè)正式獲得國務(wù)院的批準,而沿線住宅價格從2006年就開始呈現(xiàn)出上漲的趨勢。通過對比分析地鐵2號線施工建設(shè)前后沿線住宅的價格變化,自2006年下半年至2009年初,地鐵沿線住宅項目的銷售價格平均上漲了大約54.67%的幅度,同期西安市房地產(chǎn)市場住宅價格平均上漲了大約26.37%的幅度,則地鐵因素對沿線住宅價格的平均增值幅度在28.30%左右。根據(jù)國內(nèi)上海、北京、廣州等地地鐵投入運營后沿線住宅價格繼續(xù)大幅度上漲的現(xiàn)象,可以預(yù)見,2號線投入運行后,沿線的住宅價格仍會保持繼續(xù)上漲的趨勢,但是進入運營的中、后期后,地鐵因素的影響程度將逐漸地減弱。

(二)地鐵2號線對沿線各圈層住宅價格的影響范圍。本文對地鐵沿線住宅項目所處的環(huán)線分別以圈層的概念來考慮,根據(jù)對不同圈層內(nèi)地鐵2號線的效應(yīng)分析,整體來看,西安市地鐵2號線對沿線房地產(chǎn)住宅項目價格的影響主要集中在以2,000米為半徑的范圍內(nèi)。一環(huán)以內(nèi)圈層地鐵2號線的輻射范圍在800米半徑區(qū)域內(nèi);一二環(huán)之間圈層地鐵2號線的輻射范圍在1,200米半徑區(qū)域內(nèi);二三環(huán)之間圈層地鐵2號線的輻射范圍在1,500米半徑區(qū)域內(nèi);三環(huán)以外圈層地鐵2號線的輻射范圍在2,000米半徑區(qū)域內(nèi)。

(三)地鐵2號線對沿線住宅價格的增值幅度。西安地鐵2號線工程沿線住宅2,000米以內(nèi)的住宅價格影響較為顯著,相對非沿線住宅項目,地鐵2號線沿線住宅價格的平均上漲的幅度為28.58%。住宅項目與最近地鐵站點的距離每減少1米,住宅價格平均上漲0.16762元/平方米。地鐵2號線對沿線2,000米范圍內(nèi)每個住宅項目平均增值2,854萬元,則其對49個住宅項目樣本總增值約為139,829萬元。

(作者單位:西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院)

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