房產(chǎn)測量若干問題研究

陳偉峰

摘要：在迅速城市化進程中，城市建設(shè)規(guī)模發(fā)展，東西方建筑文化交匯碰撞，建筑型式推陳出新，給我們的房產(chǎn)測繪工作提出了新的要求，也帶來了更大的難度。本文對實際工作中一些具體作法和存在問題進行了探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量；面積計算；商品房計價；分?jǐn)?；?/p>

住房問題是關(guān)系到國家民生的大問題，隨著近年來房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，及房屋價格的迅速盤升，“寸土寸金”已經(jīng)不再是神話。在此背景下房屋測量再度成為廣大買房人和賣房人關(guān)注的焦點。本文對房產(chǎn)測量工作中遇到的一些問題進行了探討，希望能對房產(chǎn)測量的改善有所幫助。

一、房產(chǎn)測量中“幢”的劃分

幢是房產(chǎn)調(diào)查的基本單位，也是房產(chǎn)要素測量的基本單位，因而在房產(chǎn)測量中對“幢”的概念進行明確的區(qū)分具有重要的意義。“幢”區(qū)分的基本原則主要有：

(一)應(yīng)同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期驗收

理論上和實踐操作中，同一幢樓應(yīng)該是同期規(guī)劃、同期建設(shè)和同期驗收的，不同期規(guī)劃、建設(shè)和驗收的項目將各自獨立，單獨成幢。

(二)地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體

作為同一幢樓，地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體，具體是指房屋的各個部分結(jié)構(gòu)相連，即各個部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起，不可分割。如果房屋各部分間互不相連，則可以將各部分獨立分幢。

(三)房屋所占用的土地應(yīng)為同一產(chǎn)權(quán)人

根據(jù)有關(guān)規(guī)定：房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人相一致的原則是房屋權(quán)屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權(quán)人的多塊土地上，且各土地使用權(quán)人的土地權(quán)屬清楚，則該房屋不能作為一幢處理。

(四)有共同的共有共用設(shè)施

“幢”的劃分，對廣大產(chǎn)權(quán)人而言，最重要的是對共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎愕挠绊憽Ｈ绻课莞鞑糠种g沒有共同的共有共用設(shè)施，那么，無論是作為一幢還是作為多幢，對共有建筑面積分?jǐn)傆嬎愕挠绊懣梢院雎圆挥嫛?/p>

二、關(guān)于商住樓樓間分?jǐn)倖栴}

商住樓一般為一幢樓的下部若干層為商業(yè)(或非住宅)，上部若干層為住宅。兩部分功能不同結(jié)構(gòu)也往往不相同，商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通，而與住宅相通，主要是為上部住宅服務(wù)的，該部分樓梯面積怎樣分?jǐn)傔€需探討。如分?jǐn)偨o商業(yè)部位，商業(yè)部位并不使用，商業(yè)部位有時還有自用樓梯；如分?jǐn)偨o住宅部位，商業(yè)部位層數(shù)越多，住宅部位分?jǐn)偯娣e就越大，并主要因為下部商業(yè)而引起。我們的作法是：商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和層頂樓梯間由全樓分?jǐn)偅蛔≌课坏臉翘蓍g由住宅分?jǐn)?。這樣，既體現(xiàn)了全樓的整體概念，也兼顧了誰受益，誰分?jǐn)偟脑瓌t。

三、相鄰兩個層面的層高均未達(dá)到2.20m時的面積計算

《規(guī)范》中規(guī)定，房屋層高要達(dá)到2.20m才能計算建筑面積。若一幢樓分為兩個部分，第一部分為兩個層面，層高均為3.0m：第二部分為三個層，層高分別為2.60m、1.80m,、1.60m，按《規(guī)范》要求，層高為1.80m和1.60m的兩個層面不能計算建筑面積，也就是說，該部分雖然有三個層面，但最終結(jié)果只是一個層面的建筑面積，無形中該樓的總建筑面積要小于該樓均為兩個層面時的總建筑面積，對于這種結(jié)果，不容易讓人接受。因此，在實際操作中，當(dāng)有相鄰兩個層面均未達(dá)到可計算建筑面積的層高時，不能一概而論不予計算，可考慮將兩個層面合二為一當(dāng)作一層面處理，當(dāng)然要有一個前提，即兩個層面的層高之和不小于2.20m2。

四、坡屋頂內(nèi)空間面積的計算

坡屋頂作為中國傳統(tǒng)建筑的一種形式，越來越多地被應(yīng)用于現(xiàn)代建筑中，多層住宅的坡屋頂內(nèi)空間被普遍利用，頂層為躍層的住宅日益增多?！兑?guī)范》規(guī)定：斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計算，高度在2.20m以下的部位不計算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲藏室，具有良好的通風(fēng)和采光，無論從技術(shù)角度還是經(jīng)濟角度來看，坡屋頂部是比較合理的，可將其用作與整個建筑空間等同的一個部分，坡屋頂間的使用可以從屋脊一直延伸到屋檐，靠著屋檐的短墻還可擺放家具，整個空間都可以得到充分利用。因此我們建議：高度在1.50—2.20M的部位應(yīng)適當(dāng)計算面積，可按其處圍水平投影面積的一半計算建筑面積。在面積計算時，應(yīng)將其與平屋頂結(jié)構(gòu)區(qū)分開來，以體現(xiàn)坡屋頂?shù)睦脙r值。

五、關(guān)于商品房計價方式問題

商品房買賣合同中列舉了三種計價方式：1、按建筑而積計價，2、按套內(nèi)建筑面積訃價，3、按套計價。購房人可任選一種，如果按套內(nèi)建筑面積計或按套計價將大大簡化面積計算工作，購房人也可明明白白消費。但在實際工作中發(fā)現(xiàn)：目前購房人還是多選擇按建筑面積計價。因為購房人對房屋單價更難了解，對共有共用面積不易監(jiān)督，有關(guān)規(guī)定和市場動作程序還不盡完善，在房屋交易評估、核定房價等工作中還是以建筑面積為依據(jù)。實現(xiàn)按套銷售是一種趨勢，我們希望盡快解決面積計算中存在的問題，健全各項制度，規(guī)范商品房銷售行為。

六、商住樓室外樓梯的計算與分?jǐn)?/p>

有許多沿街的樓房，下面幾層是商業(yè)用房，上面是住宅，通往住宅要走室外樓梯。該部分共有面積如何分?jǐn)偙容^合理呢?本人認(rèn)為在考慮這個問題時，首先要改變“誰使用誰分?jǐn)偂钡乃季S方式，要從整體加以考慮。由于是商住樓，必然分為商業(yè)和住宅兩個功能區(qū)，室外樓梯是作為連接兩個功能區(qū)的紐帶，是整幢樓不可缺少的部分。一般情況下，是由住宅部分使用，但它也是整幢樓的消防通道，對整幢樓的管理、維修等都起著作用，因此，該室外樓梯應(yīng)作為整幢樓的共有面積，由商業(yè)和住宅兩個功能區(qū)共同分?jǐn)偂?/p>

七、關(guān)于跨層共有建筑面積公攤的問題

近年來，隨著住宅商品化制度的不斷推進和房地產(chǎn)市場的日趨活躍，房屋所有制關(guān)系越來越復(fù)雜，由單一產(chǎn)權(quán)向多產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化，異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分析成為一項復(fù)雜而細(xì)致的工作，明確劃分功能區(qū)，準(zhǔn)確認(rèn)定幢共有面積、層共有面積、功能區(qū)共有面積，作到公正、公平。合理分?jǐn)傄殉蔀槲覀兎慨a(chǎn)測繪人員一項重要工作。目前，建筑面積已成為核定商品房價格最基本的計量單位，房屋出售時，不同樓層價格不同，當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r將與房價產(chǎn)生矛盾。例如：地下室作為共有建筑面積進行分?jǐn)偩痛嬖谝恍﹩栴}，地下室銷售價格往往比地上部分低得多，如將地下室作為共有建筑面積進行分?jǐn)偅謹(jǐn)偟讲煌瑢拥墓灿忻娣e將被計人到相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)面積中，同是由地下室分?jǐn)偹玫墓灿忻娣e因房屋所處樓層不同引起價格差異勢必造成不合理。其實不僅僅是地下室，其它共有面積跨層分?jǐn)倳r也存在同樣的問題。在實際工作中，當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r，我們必須認(rèn)真界定共有面積及其分?jǐn)偡秶?，并在產(chǎn)權(quán)證配圖上注明套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e明細(xì)表，以增加透明度，保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

以上是本人在工作中遇到的一些問題及思考，提出來與各位同仁共同探討，尋求更加合理的方式、方法，使得房產(chǎn)面積的計算朝規(guī)范化方向發(fā)展，讓產(chǎn)權(quán)人放心、滿意。

參考文獻：

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[3]李向明：《房產(chǎn)測量技術(shù)探討*，載《大眾科學(xué)》2007年第1期

[4]張勇：《淺談房產(chǎn)測量中“幢”的劃分勢，載《中國科技信息》2007年第15期