被忽略的房價上漲因素

王耀林　吳福進

摘要:切實落實國務院穩(wěn)定房價通知精神,加強對房地產中介服務業(yè)的規(guī)范管理,理應成為“組合拳”的一項重要舉措。

關鍵詞:房價 房地產中介 管理

0 引言

縱觀這國務院調控政策措施,較多的是把目光盯緊房地產開發(fā)商和“炒房族”,而忽略了“房價高燒”的病根之一——房產中介機構。正是他們,或通過虛假交易,發(fā)布虛假信息,或與開發(fā)商勾結,人為加劇市場供應緊張。在上海,甚至發(fā)展到幾家中介公司聯(lián)合起來,在開發(fā)商剛剛開盤后,即悉數(shù)吃下所余房子,再抬高房價推向二手房市場牟取暴利。

1 房地產中介服務業(yè)的發(fā)展概況

房地產中介是伴隨著市場經濟體系的建立而發(fā)展起來的一個重要行業(yè),它是房地產業(yè)發(fā)展的必然產物,也是房地產市場走向成熟的重要標志。近年來,我國房地產中介服務業(yè)有了迅猛發(fā)展,截至2004年底,全國已建立26000多家房地產經紀中介公司,從業(yè)人員近65萬人,滲透到房地產業(yè)的各個方面,大大活躍了市場,加速了流通。而在長三角地區(qū),房地產中介服務業(yè)更是發(fā)展迅猛,上海出現(xiàn)了一家挨一家的房地產中介一條街,南京、杭州、寧波、紹興、蘇錫常地區(qū),“中介多過米鋪”,不再僅僅是一個夸張的形容,而成為一個事實。一些已初具規(guī)模,且有一定知名度的房地產中介機構還把觸角伸向了周邊地區(qū),不惜重金進行廣告宣傳,打開了當?shù)胤康禺a中介服務市場,掀起了房地產交易特別是二手房產交易和房屋租賃的熱潮。

作為這種迅速發(fā)展趨勢的適應,相關法制建設也取得了一些進展。1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》對房地產中介服務的概念、中介服務機構的設立、中介服務人員資格認證制度等做了原則性的規(guī)定。另外,為了配合《房地產管理法》的施行,規(guī)范房地產中介服務行為,細化《房地產管理法》中關于房地產中介服務的內容,建設部發(fā)布或建設部和相關部委發(fā)布了一系列關于房地產中介服務的法規(guī),主要有:《城市房地產中介服務管理規(guī)定》,《關于房地產中介服務收費的通知》、《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》等。這些法規(guī)的頒布為房地產中介服務業(yè)的規(guī)范發(fā)展奠定了堅實的法律基礎,有力地促進了房地產業(yè)的健康發(fā)展。

2 當前我國房地產中介服務業(yè)發(fā)展中存在的問題

2.1 相關法律法規(guī)不完善。房地產中介服務業(yè)畢竟是一個新興行業(yè),且國家出臺的相關法律法規(guī)尚不完整配套,有的嚴重滯后于房地產業(yè)及其中介服務業(yè)的發(fā)展,政府對房地產中介服務的管理職能不清、缺乏檢查監(jiān)督,甚至在中小城市完全放任不管,因而必然存在諸多問題。其主要有:

我國目前僅出臺了《城市房地產管理法》,制定了《城市房地產交易條件》等,對房地產中介行為主體的責、權、利規(guī)范不夠,而且中介活動所涉及的房地產經紀、評估、咨詢、訴訟、質監(jiān)、保險、擔保等方面的法規(guī),調節(jié)的廣度與深度也遠不能滿足實際需要。至于房地產中介機構違反法律法規(guī)、欺詐行為應如何處罰等也沒有相應的措施和保證。

2.2 政府管理滯后。主要表現(xiàn)在以下三個方面:一是市場中介組織定位不準。目前許多省市的房地產中介機構如房地產交易所、經紀人事務所、評估公司,或由政府部門組建,或是政府機構的“翻版”,官辦色彩十分濃厚,造成政府與中介組織的角色錯位,職能混亂。二是市場管理的多元化。中介機構的多頭管理體制,不僅造成實際市場管理的政出多門,職能不清,而且引發(fā)具體業(yè)務管理中的扯皮現(xiàn)象。房地產中介機構至今未建立起像“中國律師協(xié)會”那樣的行業(yè)自律組織,沒有嚴格的行業(yè)準入機制,缺乏專門的約束監(jiān)督隊伍。一句話,誰來管、如何管、管什么都未落到實處。三是放任不管。由于很多中介服務組織達不到法人標準,甚至無場地、無資金、無工商登記、稅務登記,僅僅是一張桌子、一部電話、一間小棚子就開張營業(yè),工商、稅務不值得管,城管、街道不知道如何管,導致中小城市的“黑中介”為數(shù)眾多,因而也就不存在有序管理了。

2.3 中介機構內部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束,市場行為不規(guī)范。很多中介機構沒有取得資質、營業(yè)執(zhí)照、房地產經紀人資格證,相當多的中小城市根本沒有行業(yè)組織,完全是“游兵散勇、烏合之眾”,各做各的業(yè)務,各賺各的錢,而應該怎樣開展中介業(yè)務,有哪些法規(guī)約束,就連從業(yè)人員自己也是全然無知。相當部分從業(yè)人員的公正、公開、公平意識淡薄,缺乏應有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德,有的唯利是圖,不擇手段地“賺錢”。一些中介機構暗箱操作,違規(guī)經營,低價收房,高價拋售。一些中介機構隱瞞事實、虛構情節(jié)、欺騙顧客,如張先生買的什么價,李小姐買的又是什么價,房價還要漲多高等等,誘導、誤導客戶上當,從中牟利,嚴重影響了中介機構的形象,損害了客戶利益,擾亂了房地產市場的正常秩序。

2.4 執(zhí)業(yè)人員素質偏低。中介服務工作的開展,需要大批精通房地產業(yè)務、房地產法律等方面知識,并有實踐經驗的人才。因而,世界上房地產業(yè)比較成熟的國家對行業(yè)人員從業(yè)資格都有專門規(guī)定,如美國規(guī)定至少要有2年以上從事房地產工作的經歷,并修完與房地產有關的8門學科才具有獲得房地產經紀人執(zhí)照的資格。而我國目前由于中介服務人員資格認證制度和持證上崗制度尚不健全,加之專業(yè)人員供給少,市場需求卻很大,造成房地產中介服務人員素質參差不齊的現(xiàn)狀。

3 加強對房地產中介服務業(yè)規(guī)范管理的政策建議

3.1 健全有關法律法規(guī)。要進一步修改和完善《社團登記辦法》、《公司法》等法律法規(guī),制定《經紀人法》等法律,促使中介組織及其人員嚴格按照有關法律和規(guī)章的要求執(zhí)業(yè)。要進一步完善房產中介服務準入制度,要建立房地產中介服務人員執(zhí)業(yè)道德規(guī)范和房地產中介服務行業(yè)管理規(guī)定,加強對從業(yè)人員的管理和監(jiān)督,對違法違規(guī)者要及時給以警告、吊銷營業(yè)執(zhí)照、取消執(zhí)業(yè)資格等處罰,觸犯刑事的則追究刑事責任,凈化隊伍,重塑形象,真正做到有法可依、違法必究。

3.2 建立行業(yè)管理體系。根據(jù)發(fā)達國家和地區(qū)的成功經驗和慣例,中介行業(yè)都是通過介于政府與中介機構的行業(yè)組織進行管理。如香港的測量師學會,美國的房地產經紀人協(xié)會等。這些行業(yè)管理組織受政府委托,制定行業(yè)標準,職業(yè)道德準則,并監(jiān)督貫徹實施。為此,要注意以下兩個方面:①組建全國性的房地產中介行業(yè)組織,這個組織除了可以制定中介業(yè)務標準,編寫教材和培訓中介人員外,還應有紀律監(jiān)督和技術指導職能。②要打破部門所有、部門管理、地區(qū)封鎖、業(yè)務分割的狀態(tài),盡快理順房地產中介服務中的多種關系。尤其要盡快解決房地產評估與資產評估、土地評估,房地產咨詢、代理與土地咨詢、代理等多頭管理,業(yè)務交叉,職能不清等問題。

3.3 大力培養(yǎng)中介服務人才。具體可采取學校辦專業(yè)、社會培訓等多種方法擴大中介服務人才隊伍的規(guī)模和提高中介經紀人的專業(yè)水平與職業(yè)道德。另外,應借鑒美日等房地產市場發(fā)達國家的經驗,建立規(guī)范、系統(tǒng)的中介服務人員資格認證制度與持證上崗制度,從而依據(jù)房地產中介的不同內容、性質和特點,明確規(guī)定從業(yè)人員所應具備的條件,只有滿足這些條件并經資格認證的人,才能從事相應的中介服務,從而實現(xiàn)行業(yè)隊伍整體水平的提高。我國目前對房地產估價師實行資格認證制度,對提高估價人員的素質起到了良好的促進作用,應將此辦法逐步推廣到咨詢、經紀等其他中介服務領域。為了實現(xiàn)以上要求,可在大中專院校開設房地產中介服務、房地產評估等專業(yè),逐步培養(yǎng)一批具有專業(yè)水準的人才隊伍。