誰是高房?jī)r(jià)的推手并不重要

朱大鳴

關(guān)于政府和開發(fā)商、購房者到底是誰推高了房?jī)r(jià)，這個(gè)無謂的爭(zhēng)論不會(huì)有結(jié)果。其實(shí)，現(xiàn)在不是要解決這個(gè)問題的時(shí)候，而是要解決各個(gè)利益博弈方如何達(dá)成新的平衡、降低市場(chǎng)價(jià)格、促使成交量持續(xù)回升、進(jìn)一步啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而再次成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的消耗過剩產(chǎn)能的引擎，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向復(fù)蘇的軌道上來的問題。

把市場(chǎng)當(dāng)成“階級(jí)斗爭(zhēng)”的戰(zhàn)場(chǎng)，只能把市場(chǎng)搞壞，大家都受到損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)的確是有問題，但這些問題的解決路徑應(yīng)當(dāng)是漸進(jìn)的，而不是推倒重來的休克療法，若是這樣，到最后大家都“休克”了，都會(huì)受到難以彌補(bǔ)的傷害。

這些年房?jī)r(jià)上漲如此迅速，最根本的原因在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚屬于短缺階段。大家都經(jīng)歷過其他商品從短缺經(jīng)濟(jì)到供需基本平衡再到過剩的過程，比如說，以前買什么東西都需要排隊(duì)，供給方是老大，經(jīng)過30年的改革，現(xiàn)在很多商品都過剩了，以至于我們現(xiàn)在要擴(kuò)大內(nèi)需，消耗過剩的產(chǎn)能。

人民生活的改善，激發(fā)了對(duì)于住房的改善性需求，再加上消費(fèi)能力的提高，要求住房的人越來越多，甚至很多年輕人一畢業(yè)就想擁有一套自己的房子。此外，消費(fèi)者要求的房屋也越來越多樣化。在這樣的背景下，我們啟動(dòng)了市場(chǎng)化的改革，老百姓的住房條件也確實(shí)得到了很大改善。

城市化進(jìn)程的加速是歷史的必然。農(nóng)業(yè)附加值太低，農(nóng)民自發(fā)的轉(zhuǎn)為市民，這是世界歷史的大趨勢(shì)。城市化進(jìn)程的加速，也釋放了更大的住房需求?？梢赃@么說：只要城市化進(jìn)程尚未完成，那么，我國(guó)的樓市還有騰挪的空間。

在剛性需求和城市化進(jìn)程的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入短缺時(shí)代，需求人數(shù)的增加必然推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，因?yàn)樾枨蟮脑黾臃冗h(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的增加速度，再加上為了保值而踏進(jìn)房產(chǎn)領(lǐng)域的投資者，最終使得房?jī)r(jià)一再飆升。房?jī)r(jià)的上漲給政府和開發(fā)商一個(gè)錯(cuò)誤的信號(hào)，于是造成成本推動(dòng)性的上漲。試想，開發(fā)商面對(duì)的是無數(shù)排隊(duì)買房的人，很多人托關(guān)系也要買一套房子，這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商能不產(chǎn)生錯(cuò)覺嗎?產(chǎn)生錯(cuò)覺的結(jié)果是瘋狂地拿地建房，抬高土地價(jià)格，終于誘發(fā)了成本的剛性上漲。可以說，2007年的房?jī)r(jià)上漲是剛性需求、投資性需求和成本推動(dòng)共同作用的結(jié)果。

從房?jī)r(jià)上漲的路徑來看，主要是這樣的一個(gè)過程：先是剛性需求追逐少量的房子導(dǎo)致價(jià)格上漲；價(jià)格上漲誘導(dǎo)投資保值對(duì)抗通脹的投資性需求入市，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)上漲的幅度；房?jī)r(jià)上漲誘導(dǎo)開發(fā)商和政府加大供應(yīng)量，并誘發(fā)成本的上漲；政府為平押市場(chǎng)價(jià)格，提高土地價(jià)格和增加土地供給，土地成為高房?jī)r(jià)的組成部分；政府為遏制投資過熱多征稅賦，稅賦也成了高房?jī)r(jià)的一部分。最后，導(dǎo)致騎虎難下的局面：成本價(jià)格不斷鋼化。因此說，現(xiàn)在存量是高成本下的相對(duì)過剩，必須要通過價(jià)格的合理彈性予以釋放和消化。

既然現(xiàn)在樓市成交量回暖的持續(xù)性難以得到保障，希望市場(chǎng)的各個(gè)博弈方都要讓步，合則共贏，斗則俱傷?；ハ喙ビ?，不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的做法。現(xiàn)在最該做的事情是，開發(fā)商要理解政府的苦衷，降價(jià)促銷，政府也該出臺(tái)更優(yōu)惠的政策讓更多的購房者有機(jī)會(huì)購房。購房者也要明白，只要中國(guó)的城市化進(jìn)程不結(jié)束、需要房子的人數(shù)不銳減，中國(guó)樓市依然是堅(jiān)挺的。

在這樣的前提下，軟化剛性的成本才是最重要的。中國(guó)的樓市和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一樣，都出現(xiàn)回暖的跡象，樓市也是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的先行指標(biāo)。現(xiàn)在最好的辦法是盡快達(dá)成共識(shí)，以價(jià)格的彈性換來成交量的回暖，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低谷。