穩(wěn)定樓市不可回避的四個(gè)問題

高雪松

穩(wěn)定樓市、拯救樓市是眼下各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)話題。從中央到地方，各級政府相關(guān)部門動(dòng)用了大量的政策措施，希望能夠刺激樓市。

要擺脫目前困境。使中國樓市真正走上健康發(fā)展的軌道，我們必須要回答好四個(gè)深層次問題：一是目前的房價(jià)是否應(yīng)該回調(diào)?二是誰來承擔(dān)房價(jià)回調(diào)的后果?三是樓市消費(fèi)應(yīng)該由誰來主導(dǎo)?四是我們應(yīng)促進(jìn)什么樣的住房消費(fèi)模式?

筆者認(rèn)為，在表面上聲勢浩大的刺激政策掩蓋下，有關(guān)樓市穩(wěn)定發(fā)展難以回避的幾個(gè)深層次問題卻一直沒有被真正觸及。而近日國務(wù)院緊急叫停一些地區(qū)的購房退稅政策，為我們提供了一個(gè)思考樓市健康發(fā)展的契機(jī)。

問題一：目前的房價(jià)是否應(yīng)該回調(diào)?

這是一個(gè)最基本的事實(shí)判斷。毫無疑問，如果房價(jià)過高，就必定要回調(diào)。

今天采取的很多樓市刺激政策?？陀^上使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商在扛、在拖、在等，希望以時(shí)間換空間。試想一下，能夠花500-100萬買房的人，會(huì)真正在意5000-10000塊錢的稅費(fèi)減免或補(bǔ)貼優(yōu)惠嗎?更何況，如果房價(jià)下跌10％～20％。或者30％-40％。這樣的稅費(fèi)減免或補(bǔ)貼優(yōu)惠都無關(guān)痛癢。同樣的道理，憑空多花30萬買一個(gè)大城市的戶口有吸引力嗎?顯然沒有。

依目前的情況，如果房價(jià)不回調(diào)，要化解高房價(jià)困境就只能通過大幅擴(kuò)張流動(dòng)性。有兩個(gè)途徑有助于形成這種消化機(jī)制：一是等廉價(jià)美元再次推高國內(nèi)流動(dòng)性；二是國內(nèi)出現(xiàn)通貨膨脹，并且要求工資和收入的漲幅超過房價(jià)的上升速度。第一個(gè)途徑實(shí)際就是在把經(jīng)濟(jì)建設(shè)的成果拱手讓人，并且在當(dāng)前的國際經(jīng)濟(jì)形勢下。短期內(nèi)難有盼頭。第二個(gè)途徑首先需要政府行為發(fā)生轉(zhuǎn)變。在實(shí)施政府主導(dǎo)下的大規(guī)橫固定資產(chǎn)投資為主的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的同時(shí)，大幅提高國民收入水平。但是要找到各方都能夠接受的收入倍增政策顯然很不現(xiàn)實(shí)。

問題二：誰來承擔(dān)房價(jià)回調(diào)的后果?

在當(dāng)前的市場格局下，討論是什么因素推高房價(jià)已經(jīng)沒有太大的意義。房地產(chǎn)商過去敢于高價(jià)競拍土地，根本上是出于對未來房價(jià)走勢的過度樂觀。市場的基本邏輯需要每個(gè)經(jīng)濟(jì)主體為自己的行為選擇承擔(dān)后果。房地產(chǎn)企業(yè)需要為以往的過度樂觀付出代價(jià)。

當(dāng)前的困難在于，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)因?yàn)橐酝倪^度樂觀而被深度套牢。眾所周知的是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)同時(shí)也讓銀行難以解套，救樓市似乎就等于救銀行；地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)有著千絲萬縷的關(guān)系，救樓市也等于在謀求自救。但是，一個(gè)無法回避的問題是，必須由誰來承擔(dān)房價(jià)回調(diào)的后果。筆者看來，在目前階段，我們還是可以對樓市進(jìn)行深度壓力測試的，我們應(yīng)當(dāng)看看房價(jià)回調(diào)的后果有多嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)可以承受多大的代價(jià)，銀行可以承受多大的代價(jià)，地方財(cái)政可以承受多大的代價(jià)。

如果撇開極少數(shù)地方官員的個(gè)人和益關(guān)系，房價(jià)回調(diào)對于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)振興都將非常有利。這種回調(diào)越早結(jié)束，就越能使經(jīng)濟(jì)步入良性發(fā)展軌道。最糟糕的是想扛又扛不住，由此引發(fā)的后果將是我們都不愿意看到的。這其中，政府折價(jià)買入商品房作為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，并非不可以考慮，也不應(yīng)是危機(jī)無法收拾時(shí)的無奈之舉。困難的是如何杜絕利益輸送的問題。

問題三：樓市應(yīng)該由誰來主導(dǎo)?

如果在幾年前深入討論這個(gè)問題。當(dāng)前樓市的困難可能會(huì)小一些，而現(xiàn)在討論這個(gè)問題，在更大程度上是寄望于將來樓市的麻煩會(huì)少一點(diǎn)。

如果認(rèn)同樓市應(yīng)該由消費(fèi)者主導(dǎo)，直接的政策就應(yīng)該降低樓市進(jìn)入門檻、提高住房保有成本。政策上就是需要調(diào)整有關(guān)房地產(chǎn)市場的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，有差別地征收物業(yè)稅，尤其該對豪宅課以重稅。

從天涯社區(qū)曝光的一些貪官的豪宅來看，原深圳南山區(qū)委書記虞德海就擁有住宅8套，建筑面積940多平方米；原河南滎陽市財(cái)政局長薛五辰則擁有9套住房，建筑面積達(dá)1300平方米。這當(dāng)然是少數(shù)貪官的瘋狂斂財(cái)行為。但是一些官員擁有多套住房則是不爭的事實(shí)。

調(diào)整房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，征收物業(yè)稅，提高住房保有成本，能夠在一定程度上抑制不少投資者或一些官員握有多套住房(甚至是多套福利房)的問題。推動(dòng)樓市穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)正義。

但是，物業(yè)稅多年來議而不決的問題癥結(jié)可能也正在于此，它會(huì)觸動(dòng)太多的既得利益者。

問題四：應(yīng)促進(jìn)哪種住房消費(fèi)模式?

城市房地產(chǎn)市場的目標(biāo)定位，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房的目標(biāo)定位，究竟是要解決哪部分人的住房需求?這個(gè)問題在最近幾年里一直都沒有真正理清。結(jié)合當(dāng)前中國的現(xiàn)實(shí)情況，在鼓勵(lì)哪種住房消費(fèi)模式方面，筆者認(rèn)為以下兩點(diǎn)最為重要：

首先，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該明確定位于低收入群體，解決最基本的住房保障問題。因此，當(dāng)務(wù)之急是取消行政部門和事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)適用房。至少應(yīng)該把行政部門和事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)適用房與城市低收入群體的經(jīng)濟(jì)適用房并軌，限制大戶型的經(jīng)濟(jì)適用房。

最近媒體熱議事業(yè)單位養(yǎng)老改革，其實(shí)行政部門和事業(yè)單位的住房改革就遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位。在不少城市。一些公務(wù)員單福利房或經(jīng)濟(jì)適用房一項(xiàng)就能獲取幾十萬甚至上百萬的利益，是造成分配不公的社會(huì)意識(shí)的重要因素。

其次，商品房的市場應(yīng)該具有一個(gè)紡錘形或金字塔形的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。市場上的主流產(chǎn)品應(yīng)該是以中小戶型為主的、價(jià)格適中的、能夠滿足絕大多數(shù)中低等收入階層需求的住房。主流產(chǎn)品向高端偏移是近年來住宅總價(jià)不斷攀升的一個(gè)重要因素。對商品房市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，關(guān)鍵在于確立明確的政策定位，并且應(yīng)該通過物業(yè)稅等一系列強(qiáng)有力的政策措施加以引導(dǎo)和調(diào)控。

當(dāng)然，現(xiàn)行的利益格局對調(diào)整政策定位有一定的阻力，但如果不未雨綢繆，非要等到危機(jī)發(fā)生時(shí)才被動(dòng)扭轉(zhuǎn)，我們將需要更大范圍的政治權(quán)衡和利益博弈才能消解。