鄭州小高層住宅供應(yīng)及需求分析

茅　玲　茅　艷

摘 要:近年來(lái)，我國(guó)的大中城市建設(shè)中相繼出現(xiàn)了大批小高層住宅，而且十分流行,并得到居民及開(kāi)發(fā)商的青睞與認(rèn)可。小高層住宅商品房是多層住宅向高層住宅過(guò)渡的一種實(shí)用、經(jīng)濟(jì)戶型，是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在投資銷售、居家置業(yè)上比較實(shí)惠的住宅類型。文章對(duì)小高層住宅的形成原因、特點(diǎn)以及供應(yīng)及需求進(jìn)行論述、分析，并提出鄭州小高層住宅的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞:小高層住宅 供應(yīng) 需求 發(fā)展趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2009）06-272-02

人類發(fā)展的每一個(gè)歷史階段都在研究住宅，不僅是建筑學(xué)家，就連政治學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家等都不同程度地參與其中。住宅既解決了人類的居住問(wèn)題，還是其產(chǎn)生年代的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等許多方面的體現(xiàn)?！鞍驳脧V廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，當(dāng)年杜甫在草堂寫下的這千古名句，從一個(gè)側(cè)面印證了人們對(duì)于居住理想的追求。

一、小高層住宅的形成

我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，是世界上人口最多的國(guó)家，據(jù)第五次人口普查，我國(guó)人口總數(shù)已達(dá)到十二億九千五百萬(wàn)人，而土地資源卻十分貧乏，平均每人占有的土地面積還不到世界人均土地面積的三分之一。改革開(kāi)放以前，城市人口相對(duì)較少，土地資源相對(duì)充裕，所以土地價(jià)格不是很高。開(kāi)發(fā)商在選擇住宅類型時(shí)，往往更多地考慮住宅的建筑工程費(fèi)用。為了降低住宅的成本，城市的住宅建設(shè)一直以5～6層的多層住宅為主。我國(guó)的居民那時(shí)正在從貧困型向溫飽型轉(zhuǎn)變，居民的消費(fèi)支出主要集中在吃穿上，對(duì)住宅的需求相對(duì)要小的多，況且當(dāng)時(shí)住宅主要實(shí)行配給制，所以城市住宅建設(shè)發(fā)展緩慢。改革開(kāi)放以后，1998年我國(guó)全面取消住房實(shí)物分配，實(shí)行了住房貨幣化分配。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了很大的調(diào)整，城市化進(jìn)程也日益加快，2001年我國(guó)又成功加入世界貿(mào)易組織。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，城市化進(jìn)程的加快和“入市”的成功，成為城市住宅建設(shè)發(fā)展的三大動(dòng)力。近幾年，我國(guó)城市住宅建設(shè)一直保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

但是，我們應(yīng)該看到，每一件事情都有其兩面性。這三種情況雖然促進(jìn)了城市住宅的發(fā)展，但也存在著許多弊端。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，隨著城市人口數(shù)量的增加，人均占有土地的下降和國(guó)家對(duì)城市國(guó)有土地出讓方式的不斷規(guī)范，再加上土地本身具有的相對(duì)稀缺性和不可再生性，我國(guó)城市的建設(shè)用地價(jià)格呈現(xiàn)出快速上漲的勢(shì)頭。土地價(jià)格的快速上揚(yáng)，使土地成本相應(yīng)不斷增加，城市人口的不斷增長(zhǎng)，使城市的居住問(wèn)題日漸嚴(yán)峻。與此同時(shí)，人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情。因此，改善居住條件必須與節(jié)約土地資源同時(shí)考慮。

為了解決人口與日俱增和不可再生的土地資源日益短缺的矛盾，我國(guó)的城市住宅逐漸向多樣化發(fā)展，從最早的筒子樓到現(xiàn)在形式多樣的小高層和樓中樓；從毛坯房、粗裝修到精裝修；從簡(jiǎn)易樓到現(xiàn)在的水景、節(jié)能、低密度住宅；從健康住宅、宜居社區(qū)到現(xiàn)在的和諧人居；我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展走過(guò)了一條從單純滿足居住要求到逐漸追求住宅品質(zhì)的道路，樓市的變化促進(jìn)房地產(chǎn)一次次自我革新。正是這樣的革新，讓我們所居住的載體越來(lái)越精致，也“放縱”了我們?cè)絹?lái)越挑剔的口味。進(jìn)入21世紀(jì)以后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇以及廣大購(gòu)房者消費(fèi)觀念的日趨成熟，如今人們對(duì)住宅的需求已從滿足一般居住面積的“生存空間”，轉(zhuǎn)向要求居住總體環(huán)境和居住品質(zhì)的“質(zhì)量型生活空間”和“享受空間”。

因此，如何開(kāi)發(fā)出滿足廣大消費(fèi)者需求的新型住宅產(chǎn)品，已經(jīng)成為各家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須解決的首要問(wèn)題。近年來(lái),在我國(guó)城市住宅的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)建設(shè)中,小高層住宅異軍突起,十分流行,在銷售市場(chǎng)上很受廣大購(gòu)房者的青睞，其現(xiàn)象值得認(rèn)真探索。

二、小高層住宅的概念和特點(diǎn)

所謂小高層住宅是指層數(shù)為7層～11層的住宅,其平面布局類似于多層住宅,有載人電梯但無(wú)消防電梯。小高層住宅是一種約定俗成的說(shuō)法,在《國(guó)際住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中并無(wú)此定義。小高層住宅實(shí)際上是中高層住宅（7層～9層）和10層～11層的高層住宅相加在一起的概念。根據(jù)規(guī)范,電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具,但可以不設(shè)消防電梯。因此,小高層住宅雖然是高層住宅,但層數(shù)較低,具有多層住宅的某些特點(diǎn),雖設(shè)有電梯,但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。

小高層作為—種住宅建筑形態(tài)，不論在開(kāi)發(fā)或者平面設(shè)計(jì)中均有其獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)：首先，小高層開(kāi)發(fā)能夠節(jié)約用地。在現(xiàn)在寸土寸金的土地增值大環(huán)境下，節(jié)約開(kāi)發(fā)用地也成為開(kāi)發(fā)商家們—種新的開(kāi)發(fā)理念。在樓盤開(kāi)發(fā)中，小高層住宅既可以達(dá)到一定的建筑容積率，同時(shí)又較多層住宅極大地減少了建筑占地面積，從而以更多的土地用于綠化環(huán)境，創(chuàng)造舒適的居住外部空間。其次，小高層符合人體尺度。建筑過(guò)于高大，給人以一種缺乏人情味的感覺(jué)，而小高層住宅從底層入口到頂部的造型設(shè)計(jì)可以做得相對(duì)多層和高層更有機(jī)統(tǒng)一，既可以使得細(xì)部設(shè)計(jì)清晰可見(jiàn)、又可在總體環(huán)境上創(chuàng)造出更宜人的居住空間。再次，小高層為行動(dòng)不便的人們創(chuàng)造了—個(gè)方便、舒適的生活空間。最后，小高層住宅有利于開(kāi)發(fā)，不但可有效節(jié)約交通面積，提高實(shí)用面積比例，同時(shí)結(jié)構(gòu)也較高層住宅簡(jiǎn)單，建設(shè)周期短，便于資金周轉(zhuǎn)。

三、鄭州小高層住宅供應(yīng)與需求分析

鄭州是河南省省會(huì)，地處中華腹地，九州之中，十省通衢。全市總面積7446.2平方公里，其中市區(qū)面積1013.3平方公里，中心城區(qū)建成區(qū)面積243.3平方公里。全市總?cè)丝?08.2萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口411.1萬(wàn)人，鄭州是全國(guó)重要的交通通信樞紐和物資集散中心，新亞歐大陸橋上的重要城市，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中具有承東啟西、貫通南北的重要作用。悠久的歷史、優(yōu)越的區(qū)位和豐富的資源，使鄭州成為中國(guó)重要的交通樞紐、著名商埠、中國(guó)歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市和隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上的重要中心城市。

鄭州住宅建設(shè)在改革開(kāi)放后，經(jīng)過(guò)了30年的時(shí)間，已解決了長(zhǎng)期困擾鄭州人的住房問(wèn)題，居民居住水平、居住環(huán)境有了巨大的改善，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年鄭州市人均住房面積已達(dá)到28.5平方米，這個(gè)數(shù)字是1978年的10倍。然而，當(dāng)我們?yōu)樽≌a(chǎn)業(yè)所取得的輝煌成績(jī)感到欣喜的時(shí)候，我們也注意到:城市快速的發(fā)展，自然資源遭遇了掠奪式的開(kāi)發(fā)，造成城市生態(tài)環(huán)境惡化、耕地減少、植被破壞、水源稀缺、空氣質(zhì)量降低等一系列問(wèn)題。城市建設(shè)發(fā)展離不開(kāi)資源，住宅進(jìn)步同樣需要土地的依托。面對(duì)多層住宅、高層住宅出現(xiàn)的諸多問(wèn)題以及限制鄭州住宅建設(shè)發(fā)展的約束條件，不得不尋求一種比較理想的模式，它既能夠提高居民的居住質(zhì)量，同時(shí)在一定程度上也提高了用地的集約度，節(jié)約了土地，為將來(lái)的持續(xù)發(fā)展留有余地。在此背景下，小高層住宅在鄭州應(yīng)運(yùn)而生并逐漸流行起來(lái),并且近幾年一直保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭.

進(jìn)入2005年以后，小高層樓盤驟然增多。2005年，鄭州的小高層住宅共成交90.52萬(wàn)平方米，同比增加30.15%，市場(chǎng)份額為16.98 %，延續(xù)了2002年以來(lái)的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；成交均價(jià)為2972元／平方米，同比上漲6.50%，增幅比去年同期增加5.83個(gè)百分點(diǎn)，徹底扭轉(zhuǎn)了2001年以來(lái)高層價(jià)格停滯不前甚至下滑的態(tài)勢(shì)。2006年，僅上半年，小高層住宅成交面積55.17萬(wàn)平方米，均價(jià)3185元/平方米，并且出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。2007年鄭州市房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成投資近230億元，小高層住宅供應(yīng)和銷售量分別增長(zhǎng)了40%和61%。2008年，美國(guó)次貸危機(jī)升級(jí)為全球金融風(fēng)暴，全球經(jīng)濟(jì)顯著下滑，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也受到了一定程度的影響。與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)同步，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦到了拐點(diǎn)，出現(xiàn)了供過(guò)于求的嚴(yán)峻形勢(shì)，讓價(jià)格增長(zhǎng)失去動(dòng)力，沒(méi)有了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐，鄭州樓市就失去了快速發(fā)展的原動(dòng)力。盡管從鄭州房地產(chǎn)指數(shù)上看，商品住宅成交均價(jià)較往年有所增長(zhǎng)，但增幅的明顯放緩，已足以說(shuō)明市場(chǎng)疲態(tài)的顯現(xiàn)。但2009年春，鄭州樓市成交量明顯放大，銷售量持續(xù)上升，最近有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，鄭州近七成人看好今年的樓市，在購(gòu)房選擇上，小高層是首選，占43.6%。

根據(jù)以上對(duì)鄭州近幾年小高層住宅的供應(yīng)需求分析，有理由相信: 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在住宅產(chǎn)業(yè)化推動(dòng)下,小高層在鄭州一定有廣闊的發(fā)展前景，鄭州人的居住水平將會(huì)進(jìn)一步改善，生活環(huán)境會(huì)更加美好。

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（作者簡(jiǎn)介：茅玲，河南理工大學(xué)教師，西安科技大學(xué)管理學(xué)院碩士研究生 陜西西安 710054；茅艷，河南理工大學(xué) 河南焦作 454000）

（責(zé)編：芝榮）