貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控：中日比較

胡建林

摘 要：文章通過比較中國與日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期房地產(chǎn)泡沫的成因、貨幣政策調(diào)控目標(biāo)、調(diào)控工具以及政策時(shí)滯的異同，分析了導(dǎo)致中國貨幣政策低效的主要原因。在汲取日本的教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的具體情況，提出了增強(qiáng)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果的政策建議。

關(guān)鍵詞：貨幣政策 房地產(chǎn)價(jià)格 利率

中圖分類號(hào)：F239.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2009）06-052-03

從2003年開始，中國商品住房價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)快速上漲的態(tài)勢(shì)，2003年—2007年,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比增長分別達(dá)到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%、7.6%。雖然中央銀行從2003年6月開始就啟動(dòng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮性貨幣政策，但直至2008年6月，該比例仍達(dá)到8.2%，表明我國貨幣政策的外部時(shí)滯過長，有效性較低。由于中國此輪房地產(chǎn)泡沫的形成與20世紀(jì)80年代后期的日本有頗多相似之處，并且兩國均以銀行間接融資為主導(dǎo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源對(duì)銀行信貸有很強(qiáng)的依賴性，因而本文以兩國房地產(chǎn)泡沫的成因?yàn)榍腥朦c(diǎn)，進(jìn)而比較兩國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)、主要工具及政策時(shí)滯的異同。

一、兩國房地產(chǎn)泡沫形成原因的比較

（一）相同點(diǎn)

1.寬松的貨幣金融環(huán)境。根據(jù)1985年的廣場(chǎng)協(xié)議,日本通過干預(yù)外匯市場(chǎng)使日元在與美元的兌換中急速升值。由于擔(dān)心不斷升值的日元會(huì)對(duì)日本的出口和經(jīng)濟(jì)增長造成不利影響,日本央行實(shí)行了擴(kuò)張性的貨幣政策，官方貼現(xiàn)率不斷調(diào)低，僅1986年就下調(diào)4次，由1985年底的5%下調(diào)至1986年11月的3%。1987年2月“盧浮宮協(xié)議”后，又將利率下調(diào)到2.5%的超低水平，并一直維持到1989年5月。超低利率政策以及干預(yù)性貨幣投放導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量急劇增長，面對(duì)過多的流動(dòng)性，銀行和企業(yè)都苦于難以找到有高回報(bào)的投資項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而紛紛把資金投入房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫越吹越大。

中國寬松貨幣環(huán)境的形成分為兩個(gè)階段：第一階段是1998年—2003年。針對(duì)1998年以后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的有效需求不足和通貨緊縮趨勢(shì),央行主動(dòng)實(shí)施擴(kuò)張性貨幣政策，增加貨幣供給并多次下調(diào)利率水平。自1998年—2002年。央行先后5次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率,5年期貸款基準(zhǔn)利率從9.72%降至5.58%。第二階段是2004年至今。雖然貨幣政策逐漸趨于緊縮，但由于國際收支持續(xù)“雙順差”以及缺乏彈性的匯率制度，央行大量收購?fù)鈪R，被動(dòng)投放基礎(chǔ)貨幣，使貨幣供給量快速擴(kuò)張。

2.銀行信貸資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在銀行體系流動(dòng)性過剩和房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升的情況下，兩國的銀行都放松了對(duì)企業(yè)的貸款審查和風(fēng)險(xiǎn)管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸過分?jǐn)U張，房地產(chǎn)貸款余額占總貸款的比重以及房地產(chǎn)貸款余額同比增長都快速上升，使房地產(chǎn)泡沫不斷擴(kuò)張。

1984年至1989年，日本銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)貸款余額從17萬億日元增加到43萬億日元，房地產(chǎn)貸款占總貸款余額的比重從7.7%迅速升至12.2%，房地產(chǎn)貸款年均增長率為19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了同一時(shí)期9.2％的各項(xiàng)貸款年均增長率。

近年來，中國銀行界也一直把房地產(chǎn)貸款視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)不斷降低放貸門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模迅速增長。1998年底房地產(chǎn)貸款余額只占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的3.6%,2003年這一比重已達(dá)到13.46%，超過了日本1991年泡沫破滅期12%的水平，至2007年末已達(dá)到18.3%。從同比增長速度看，自2003年—2007年，房地產(chǎn)貸款年均增速24.2%，比同期金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款年均增速超過了近10個(gè)百分點(diǎn)。

由于流動(dòng)性過剩與銀行信貸資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)是推動(dòng)兩國房地產(chǎn)泡沫的主要原因，因而貨幣政策的方向和力度是否得當(dāng)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生重要影響。

（二）區(qū)別

1.推高房地產(chǎn)價(jià)格的主體有差異。推高日本房地產(chǎn)價(jià)格的主體是銀行和企業(yè)，政府沒有直接參與。日本政府從1975年開始放松對(duì)上市公司發(fā)行公司債券的管制，大量的上市公司轉(zhuǎn)向成本更低的海內(nèi)外資本市場(chǎng)籌資，銀行和大企業(yè)之間的貸款業(yè)務(wù)不斷萎縮，于是銀行將目光轉(zhuǎn)向了無法從股市籌措資金的中小企業(yè)，尤其是利潤豐厚的大量房地產(chǎn)企業(yè)。日本銀行的統(tǒng)計(jì)表明，在1985年到1989年間，日本企業(yè)的生產(chǎn)資金需求為61.7萬億日元，而同期卻籌措了233.1萬億日元，其中有171.4萬億日元用于非生產(chǎn)性支出。也就是說日本企業(yè)籌措到了實(shí)際生產(chǎn)需求的近4倍資金，其中有近75％被用于股票或土地投資等（李宗怡，2007）。

在推動(dòng)中國房地產(chǎn)價(jià)格高漲的主體中，除了銀行和房地產(chǎn)企業(yè)，地方政府也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。我國現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度規(guī)定，商業(yè)用地原則上采用“招拍掛”的出讓方式。地方政府是土地供應(yīng)的實(shí)際壟斷者，在土地開發(fā)一級(jí)市場(chǎng)中,首先低成本征收土地，然后通過招標(biāo)、拍賣高價(jià)賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，賺取很高的差價(jià)收入。同時(shí)，地方政府還向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開征印花稅、城建稅、土地增值稅等十余項(xiàng)稅負(fù)以及多達(dá)50余項(xiàng)的費(fèi)用。全國政協(xié)委員、清華大學(xué)蔡繼明在2008年的兩會(huì)中提出目前地價(jià)和政府征收的稅費(fèi)占據(jù)了房地產(chǎn)價(jià)格的50%以上。

正因?yàn)橥恋刭I賣差價(jià)和各種稅費(fèi)收入成為地方政府重要的財(cái)政收入來源，因而地方政府不愿意降低土地價(jià)格，開發(fā)商必然以更高的價(jià)格賣給購房者。顯然，地方政府對(duì)房價(jià)上漲的推動(dòng)是貨幣政策無法調(diào)控的因素。

2.拉動(dòng)房價(jià)的需求有差異。日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期的房地產(chǎn)需求增長中并非以住宅需求為主，其非住宅類型的建筑和需求所占比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中國，因而住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不明顯。另外，日本當(dāng)時(shí)的城市化比重早已超過70%，房價(jià)增長與城市人口增長幾乎無關(guān)。而中國自1998年開始實(shí)施住房商品化改革，同時(shí)城市化率從1998年的33％上漲到目前的45%左右。據(jù)估計(jì)，2020年中國的城市化水平將達(dá)到60％左右。住房制度改革與城市化率快速增長形成強(qiáng)勁、持續(xù)的住房需求，住宅建筑占總建筑量的比重占70%。由于中國的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，大戶型住宅、豪華住宅比重偏高，中小套型普通住宅供應(yīng)不足，前者較高的空置率與后者供不應(yīng)求的并存進(jìn)一步拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。此外，在巨大的住宅需求中，既包括國內(nèi)居民正常的自住需求，也包括由國內(nèi)居民閑置資金、國際熱錢涌入房市而引致的較高的投資和投機(jī)需求。兩國拉動(dòng)房價(jià)的需求差異使其貨幣政策的調(diào)控目標(biāo)也不盡相同。

二、貨幣政策調(diào)控目標(biāo)的比較

兩國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)的共同點(diǎn)是抑制過高的房地產(chǎn)價(jià)格。不同之處在于，日本銀行的調(diào)控目標(biāo)單一，無需顧及不同類型開發(fā)商和購房者的差異性需求；而中國的貨幣政策既要抑制房地產(chǎn)總需求，又要促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整；既要抑制高收入者的投資和投機(jī)需求，還要支持普通居民、中低收入者合理的自住需求。因此，貨幣政策不能簡單地采取“一刀切”的緊縮政策，需要“區(qū)別對(duì)待、有保有控”，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。兩國房地產(chǎn)泡沫的成因與調(diào)控目標(biāo)的差異使中國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控比當(dāng)年的日本面臨更大的難度。

三、貨幣政策工具的比較

在控制金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性過剩、抑制房地產(chǎn)泡沫的過程中，兩國均使用了利率政策、不動(dòng)產(chǎn)信用控制和窗口指導(dǎo)。

（一）利率政策

1.兩國均連續(xù)多次提高基準(zhǔn)利率。日本從1989年5月開始改變低利率政策，在15個(gè)月內(nèi)5次調(diào)整利率，將再貼現(xiàn)率從2.5%迅速提高到6%，累計(jì)提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。中國從2004年10月將一年期貸款基準(zhǔn)利率的5.58%提高至2007年12月的7.47%，三年多上調(diào)8次，累計(jì)上調(diào)1.89個(gè)百分點(diǎn)。五年以上個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率則由2004年10月的6.12%提高到2007年9月的7.83%，累計(jì)提高2.79個(gè)百分點(diǎn)。

2.利率政策的調(diào)控效果不同。日本房地產(chǎn)價(jià)格與利率水平相關(guān)程度高，利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控見效快，而中國則正好相反。一是因?yàn)槊x利率本身上調(diào)的幅度不同，日本調(diào)控力度大，而中國的利率政策過于溫和。二是由于通貨膨脹率不同，使兩國實(shí)際利率差異較大。日本在房地產(chǎn)泡沫的形成階段物價(jià)水平很低，1987年與1988年CPI均低于1%，在泡沫擴(kuò)張的1989年和1990年CPI有所上漲，分別是2.3%和3.1%，但日本在這兩年連續(xù)提高名義利率后，實(shí)際貼現(xiàn)率達(dá)到2%左右。中國從2003年至2007年上半年，CPI基本穩(wěn)定，但從2007年下半年以來，CPI持續(xù)上升，2008年2月同比增長達(dá)到8.7%，而五年以上商業(yè)性貸款年利率在CPI高漲時(shí)期卻一直保持在7.83%,實(shí)際貸款利率曾明顯出現(xiàn)負(fù)值，從而難以有效抑制房地產(chǎn)貸款需求。

（二）不動(dòng)產(chǎn)信用控制

不動(dòng)產(chǎn)信用控制是一種選擇性貨幣政策工具，是中央銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)方面放款的限制措施，以抑制房地產(chǎn)投機(jī)。在治理房地產(chǎn)泡沫時(shí)，兩國都運(yùn)用了這一工具，但控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)和方式有所不同。

1.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)貸款控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)不同。日本重點(diǎn)是控制房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模這一環(huán)節(jié)。大藏省于1990年4月發(fā)布《關(guān)于抑制土地行業(yè)融資》的公告，正式實(shí)行土地融資的總量管制。第一，要求金融機(jī)構(gòu)除了政府性的土地開發(fā)機(jī)構(gòu)外，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的融資增速要控制在總貸款增幅以下；第二，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)、非銀行金融機(jī)構(gòu)等三個(gè)行業(yè)的融資實(shí)施狀況要每年度報(bào)告一次。

中國則同時(shí)控制房地產(chǎn)開發(fā)信貸、住房消費(fèi)信貸和商業(yè)用房信貸三個(gè)環(huán)節(jié)。如2007年9月人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸的控制措施主要包括：商業(yè)銀行不得對(duì)所有者權(quán)益比例達(dá)不到35%或未取得“四證”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)查實(shí)具有囤積土地和房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款；對(duì)住房消費(fèi)貸款控制的措施包括對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高等；對(duì)商業(yè)用房信貸規(guī)模的控制措施包括：首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年等。

2.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)貸款規(guī)?？刂频姆绞讲煌?。日本1990年的公告要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的融資增速要控制在總貸款增幅以下，這是自1973年以來首次對(duì)貸款實(shí)行總量控制，直至1991年12月地價(jià)下跌以后，日本才解除歷時(shí)一年零八個(gè)月的總量管制。中國在此輪調(diào)控中，政府和央行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)貸款規(guī)模的管理主要是通過提高首付款比例、運(yùn)用差別利率等手段，間接抑制不動(dòng)產(chǎn)貸款總規(guī)模的快速增長，但對(duì)商業(yè)銀行在一定時(shí)期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)貸款的總規(guī)模及其增長速度并沒有實(shí)施明確、直接的限制。

（三）窗口指導(dǎo)

窗口指導(dǎo)最早起源于20世紀(jì)50年代的日本，是中央銀行根據(jù)產(chǎn)業(yè)行情、物價(jià)趨勢(shì)和金融市場(chǎng)動(dòng)向，規(guī)定商業(yè)銀行每季度貸款增減額，并要求其執(zhí)行。如1990年9月，日本銀行通過“窗口指導(dǎo)”，要求所有都市銀行把1990年第四季度的新增貸款額比上年同期減少30%。中國在1998年已經(jīng)正式取消了貸款規(guī)?？刂七@一直接信用控制工具，央行也經(jīng)常運(yùn)用窗口指導(dǎo)貫徹其信貸政策?？刂品康禺a(chǎn)信貸的窗口指導(dǎo)如人民銀行2003年6月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、2007年9月人民銀行與銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》等。雖然名義為“指導(dǎo)”，屬于間接信用控制工具，但它在兩國都有相當(dāng)?shù)膹?qiáng)制性。

不同之處是，中國窗口指導(dǎo)的主體可能并不局限于貨幣當(dāng)局，其內(nèi)容有時(shí)被包括在政府多個(gè)部門聯(lián)合制定的文件中。如2006年5月中國國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》由建設(shè)部、發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等九部門共同制定，其中第四條為嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，就是對(duì)商業(yè)銀行的窗口指導(dǎo)。此外，中國使用這一工具的次數(shù)更頻繁，但都沒有像日本一樣明確規(guī)定商業(yè)銀行每季度或一定時(shí)期內(nèi)的貸款增減額，也沒有對(duì)房地產(chǎn)貸款比例直接控制，因而其對(duì)金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控力度弱于日本。

除了以上三種工具，中國還多次啟用了公開市場(chǎng)政策、存款準(zhǔn)備金政策、特種存款等工具抑制金融機(jī)構(gòu)過剩的流動(dòng)性，無論是工具的種類還是使用工具的頻率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了日本。

四、貨幣政策時(shí)滯的比較

貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也存在時(shí)滯，包括內(nèi)部時(shí)滯和外部時(shí)滯。兩國的差別是，日本的內(nèi)部時(shí)滯長、外部時(shí)滯較短，而中國則是內(nèi)部時(shí)滯短、外部時(shí)滯較長。

在1987年日本資產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大初期，一般物價(jià)水平非常穩(wěn)定,日本銀行認(rèn)為達(dá)到了貨幣政策的目標(biāo)，并未及時(shí)采取緊縮政策，直至1989年5月才開始提高再貼現(xiàn)率，其內(nèi)部時(shí)滯長達(dá)18個(gè)月。對(duì)資產(chǎn)泡沫的認(rèn)識(shí)不充分使日本政府和央行錯(cuò)過了對(duì)房地產(chǎn)泡沫治理的關(guān)鍵時(shí)期。1991年，當(dāng)泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重時(shí)，日本才被迫采取了一系列高強(qiáng)度的緊縮政策，從當(dāng)年4月起，以大城市圈為中心，地價(jià)下跌趨勢(shì)越來越明顯，同時(shí)，地方圈的地價(jià)上漲勢(shì)頭停滯，并且越來越多的地區(qū)地價(jià)在下跌。從啟動(dòng)緊縮性貨幣政策到房地產(chǎn)泡沫破裂，外部時(shí)滯將近兩年。雖然在較短時(shí)間內(nèi)刺破了泡沫，但由于內(nèi)部時(shí)滯過長、緊縮力度太大，日本經(jīng)濟(jì)被推向了蕭條的低谷，十余年后仍積重難返。

與日本不同的是，中國政府和央行較早地識(shí)別到房地產(chǎn)泡沫并采取了緊縮政策，在2003年6月央行就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，2004年10月起提高個(gè)人住房貸款利率，因而貨幣政策內(nèi)部時(shí)滯較日本短。但由于推動(dòng)中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因更復(fù)雜、央行在2007年9月“房貸新政”出臺(tái)之前所實(shí)施的緊縮性政策過于謹(jǐn)慎溫和、匯率制度缺乏彈性等原因，其外部時(shí)滯卻比日本長，在2007年之前房地產(chǎn)泡沫持續(xù)、迅速擴(kuò)張，雖然自2008年2月以來大部分城市房價(jià)環(huán)比漲幅呈下降趨勢(shì)，成交量和銷售額有一定萎縮，但至6月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲仍達(dá)到8.2%。外部時(shí)滯過長使房地產(chǎn)泡沫沒有在前期被及時(shí)控制，其對(duì)民生的改善以及經(jīng)濟(jì)和金融體系的穩(wěn)定已經(jīng)產(chǎn)生了顯著的負(fù)面影響：首先，使眾多普通消費(fèi)者“望房興嘆”，而房地產(chǎn)投機(jī)者卻獲取暴利，加劇了兩極分化；其次，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大引起固定資產(chǎn)投資的過熱，是推動(dòng)本輪通脹的重要因素；第三，泡沫持續(xù)擴(kuò)張?jiān)龃罅松虡I(yè)銀行體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因而，中國的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果也是不理想的。

五、增強(qiáng)中國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有效性

通過比較中日兩國房地產(chǎn)泡沫的成因、貨幣政策調(diào)控目標(biāo)、工具以及時(shí)滯的異同，有利于我們較深入地分析導(dǎo)致中國貨幣政策低效的主要原因，并汲取日本的一些教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)。筆者認(rèn)為，我國政府和央行應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手，增強(qiáng)貨幣政策的有效性。

（一）央行應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)幅度及時(shí)調(diào)整政策力度

世界銀行將房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行狀況劃分為幾個(gè)區(qū)間，在一年內(nèi)或某一時(shí)段，價(jià)格下降超過3%為偏冷；價(jià)格由下降3%與前一段持平為正常；價(jià)格上漲3%以內(nèi)為偏熱；價(jià)格上漲3%~6%為過熱；連續(xù)兩年價(jià)格上漲超過6%為泡沫。由于我國住房商品化改革和城市化率的迅速提高，這一標(biāo)準(zhǔn)并不一定適用于我國。但央行可以參照該標(biāo)準(zhǔn)，確定一個(gè)房價(jià)漲幅的合理目標(biāo)區(qū)間，并根據(jù)房價(jià)的變化幅度，靈活、及時(shí)地調(diào)整政策力度。

（二）保持存貸款實(shí)際利率為正，運(yùn)用差別利率促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

首先，央行應(yīng)根據(jù)通脹率的變動(dòng)幅度，及時(shí)調(diào)整金融機(jī)構(gòu)的存貸款基準(zhǔn)利率，避免實(shí)際利率出現(xiàn)負(fù)值，同時(shí)拉大房地產(chǎn)貸款利率與短期利率的利差，使貸款利率的期限結(jié)構(gòu)趨于合理，增強(qiáng)房地產(chǎn)投資的利率彈性。其次，指導(dǎo)商業(yè)銀行運(yùn)用差別利率促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。對(duì)中小套型、普通商品住房的開發(fā)貸款利率可等于或略高于基準(zhǔn)利率，對(duì)大戶型、高檔商品房的開發(fā)貸款則運(yùn)用較高的利率。

（三）適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模增速或比例實(shí)施控制

日本在1990年時(shí)的金融自由化程度遠(yuǎn)高于目前的中國，但為了治理房地產(chǎn)泡沫仍會(huì)重新采用直接的信用控制工具，中國尚處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌階段、間接調(diào)控手段還不完善，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高、央行調(diào)控效果不顯著時(shí)，可以借鑒日本當(dāng)年的做法，根據(jù)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的變化及時(shí)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款采用更直接、更有效的信用控制方式。央行可通過窗口指導(dǎo)控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的增長速度或占全部貸款的比例，如果金融機(jī)構(gòu)沒有嚴(yán)格執(zhí)行，央行可以通過各種方式對(duì)其實(shí)施懲罰，以此來抑制銀行信貸資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，既可為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，也有利于銀行的穩(wěn)健經(jīng)營。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理時(shí)，央行可適時(shí)取消比例控制。在運(yùn)用比例控制時(shí)，一是要研究和確定合理的房貸比例上限，以防止房地產(chǎn)貸款緊縮過度而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長形成較大沖擊；二是要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足中低收入家庭對(duì)首套自住房貸款的需求。

（四）地方政府應(yīng)退出房地產(chǎn)利益鏈

要從源頭上有效遏制房屋價(jià)格的畸漲態(tài)勢(shì)，必須進(jìn)一步完善土地供應(yīng)制度，采取有效措施迫使地方政府從房地產(chǎn)利益鏈中退出，回歸其促進(jìn)公民住房保障的職責(zé)。首先，地方政府應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)限價(jià)房政策，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，確保其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%，對(duì)上述住房土地的供應(yīng)采取競(jìng)地價(jià)、限房價(jià)的辦法確定開發(fā)建設(shè)單位；其次，規(guī)定地方政府將土地轉(zhuǎn)讓收益用于本地區(qū)廉價(jià)房建設(shè)，同時(shí)中央政府給予一定的資金支持，以滿足大量低收入居民的住房需求；第三，合并或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)過多的稅費(fèi)，降低房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)擔(dān)。

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（作者單位：華東師范大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院 上海 200000）

（責(zé)編：若佳）