“放生”小產(chǎn)權(quán)房

當(dāng)數(shù)目眾多的普通民眾都成為違法者的時(shí)候，就應(yīng)以政治的態(tài)度來處理它。現(xiàn)行土地法律體系本身就存在嚴(yán)重缺陷，立法部門也確實(shí)正在對其進(jìn)行修訂。

針對近年來社會普遍關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房問題，中央政府最近給出了一個(gè)比較明智的解決辦法：6月15日，國土資源部副部長贠小蘇表示，由于各地小產(chǎn)權(quán)房的情況不一樣，國土資源部不會出臺統(tǒng)一的處理意見。國土資源部與各地共同從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真調(diào)研。依法合情合理地處理。而在此之前，國土資源部總規(guī)劃師胡存智也公開表示，市場經(jīng)濟(jì)條件下，一旦小產(chǎn)權(quán)房或無產(chǎn)權(quán)房合法化，其價(jià)格將與商品房趨同，不再存在價(jià)差問題。這樣的表態(tài)還有很多保留，但至少口氣已經(jīng)不再十分強(qiáng)硬了，小產(chǎn)權(quán)房似乎有了半條生路，至少，統(tǒng)一取締的可能性已十分小了。

中央政府之所以采取這種態(tài)度，確有原因。過去幾年來，政府始終強(qiáng)調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房是違法的。為了制止小產(chǎn)權(quán)房，國土資源部多次發(fā)文強(qiáng)調(diào)，要求各級國土資源部門，首先要把在建的、沒有銷售的小產(chǎn)權(quán)房管住，不要再賣了。

但是，如贠小蘇所說，盡管政府三令五中，但有的人還是想鉆空子。

首先，小產(chǎn)權(quán)房是由農(nóng)民建造的，當(dāng)然通常是由村集體與外部投資商合作建造；農(nóng)民看到，地方政府憑借土地可以“大發(fā)其財(cái)”，自己同樣擁有土地，也可以利用土地發(fā)財(cái)。農(nóng)民對于土地的權(quán)利有自己的理解，他們經(jīng)常依據(jù)這種理解而不是政府的土地法律安排自己的事務(wù)。因此。小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象其實(shí)早就存在，它甚至早于住房商品化浪潮。很多村莊就是靠建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房迅速富裕起來，并對其他村莊產(chǎn)生示范效應(yīng)。

其次，這類房屋的售價(jià)顯然低于同地區(qū)的商品房，在商品房價(jià)格直線上升的時(shí)候，也吸引城市居民踴躍購買。推測起來，這些購房者主要是城市的中低收入群體。

第三，基層政府對此采取默許態(tài)度。而中央政府為維護(hù)法律尊嚴(yán)，再三要求查處。基本上，省級政府會附和中央政府的這一政令。尤其是大城市政府，為維護(hù)商品房市場的壟斷地位，傾向于取消小產(chǎn)權(quán)房。但在中國，高層級政府并不直接執(zhí)行法律，法律是由低層級政府，主要是縣市級政府執(zhí)行的，縣市政府又經(jīng)常依賴鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，而這兩級政府卻并無執(zhí)行這方面法律的熱情。原因在于，小產(chǎn)權(quán)房給農(nóng)民、給村集體帶來好處，等于增加了這兩級政府的政績。他們完全了解各村建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的信息，但只要上級的壓力不大，他們就睜一只眼閉一只限。事實(shí)上，不少小產(chǎn)權(quán)房的所謂房產(chǎn)證，就是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的。即便上級政府壓力很大，通常也只是象征地處罰一下。

于是，小產(chǎn)權(quán)房禁令難禁。尤其是當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房在基層政府默許下出售給城市居民之后，考慮到可能帶來的嚴(yán)重社會、政治問題，即便是縣市級政府或省級政府，也基本上不大可能采取強(qiáng)行拆除的執(zhí)法手段。于是，小產(chǎn)權(quán)房就成為一個(gè)既成事實(shí)，雖然沒有官方的名分，卻在大大小小的城市郊區(qū)迅速蔓延，成為房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要組成部分。而且，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模越大。政府越不可能強(qiáng)行處理。

在這種情況下，中央政府考慮放棄以統(tǒng)一法律或政策的方式處理的設(shè)想，而是將問題交給地方自行處理。事實(shí)上，深圳市通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，就是這方面的一個(gè)常識，盡管國土資源部再三強(qiáng)調(diào)，深圳的情況比較特殊，但歸根到底，那類房屋與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別并不是很大。

應(yīng)當(dāng)說，政府采取這種做法是明智的。誠如贠小蘇所說，面對復(fù)雜情況，要從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真調(diào)研，依法妥善處理，這才是基本態(tài)度。對政府來說，面對現(xiàn)實(shí)是最高政治原則，只有具有面對現(xiàn)實(shí)的態(tài)度，政府才有可能對民眾的訴求作出正確回應(yīng)，才有可能維持正常的社會秩序。

基于這種態(tài)度，當(dāng)眾多民眾在大規(guī)模違反某些法律、政策，比如說，違反農(nóng)民土地不得建設(shè)開發(fā)商品房的土地法律、政策的時(shí)候，政府的正確反應(yīng)恐怕不應(yīng)當(dāng)是盲目地迷信法律、政策，采取打擊措施，而是冷靜地思考，是不是法律、政策本身存在問題。畢竟，當(dāng)眾多普通民眾都成為違法者的時(shí)候，就應(yīng)以政治的態(tài)度來處理它。事實(shí)上，現(xiàn)行土地法律體系本身就存在嚴(yán)重缺陷，立法部門也確實(shí)正在對其進(jìn)行修訂。

把如此復(fù)雜的問題交給地方分別處理，也是面時(shí)現(xiàn)實(shí)的一個(gè)政策選擇。各地政府可以分別進(jìn)行摸索，從中有可能發(fā)現(xiàn)解決問題的較好辦法。所謂較好，就是在照顧農(nóng)民利用土地改善自身境遇的愿望的前提下，實(shí)行有效的規(guī)劃管理；同時(shí)做好小產(chǎn)權(quán)房市場與正規(guī)商品房市場之間的銜接工作，平穩(wěn)地實(shí)現(xiàn)兩個(gè)市場的合并。