我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型預(yù)測(cè)研究

劉藝婷

【摘要】 通過(guò)建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，對(duì)我國(guó)商品住房的價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析，找出了影響商品住房?jī)r(jià)格的諸多因素。研究結(jié)果表明，人均可支配收入和竣工房屋造價(jià)是影響商品住房?jī)r(jià)格的顯著性因素?；谀Ｐ徒Y(jié)果提出了政策建議。

【關(guān)鍵詞】 商品住房?jī)r(jià)格；影響因素；多元線(xiàn)性回歸模型

住宅是房地產(chǎn)的一種類(lèi)型，屬于居住類(lèi)房地產(chǎn)，包括普通住宅、高級(jí)公寓和別墅等。目前我國(guó)住房供應(yīng)體系主要有三個(gè)：一個(gè)是針對(duì)于為數(shù)眾多的低收入家庭，實(shí)行“廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房”為主的住房供應(yīng)政策；另一個(gè)是針對(duì)于數(shù)量龐大的中等收入家庭，實(shí)行“經(jīng)濟(jì)租用房和限價(jià)商品房”為主的住房供應(yīng)政策；而對(duì)于數(shù)量相對(duì)較少的高收入家庭，仍然實(shí)行現(xiàn)金的住房供應(yīng)政策，即為本文所要研究的商品住宅供應(yīng)體系。

2008年新春伊始，建設(shè)部推出了三項(xiàng)重要措施：一是要抓緊完善住房保障體系；二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時(shí)，要把幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題作為一項(xiàng)重要任務(wù)；三是堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項(xiàng)部署，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。自從1998年我國(guó)實(shí)行住房商品化后，國(guó)內(nèi)各大城市住宅價(jià)格連年攀升，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，不僅影響著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也牽動(dòng)著千家萬(wàn)戶(hù)的心。再者，房?jī)r(jià)的攀升還影響其它第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，提高了他們的固定成本，使其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到很大的影響。那么到底是哪些因素造成了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)？到底房?jī)r(jià)應(yīng)該處于什么位置才是合理的？我國(guó)的房地產(chǎn)應(yīng)該如何走向規(guī)范的道路呢？本文將通過(guò)建立模型，一一探究這些問(wèn)題，并提出可行性建議。

一、理論分析

同其他商品一樣，商品住房?jī)r(jià)格是由其價(jià)值決定的，其價(jià)值既包括所占用土地的價(jià)值，也包括土地上建筑物的價(jià)值。除此之外，還受到供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)程度、消費(fèi)者偏好、市場(chǎng)預(yù)期、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略和政府相關(guān)政策的影響，其價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。

另外，商品住宅還具有建設(shè)周期長(zhǎng)、價(jià)值量大、空間固定性等特點(diǎn)，這就使其價(jià)格有了一般商品價(jià)格所沒(méi)有的特點(diǎn)。首先，由于住宅的建設(shè)周期長(zhǎng)，在短期內(nèi)的供給是缺乏彈性的，導(dǎo)致其價(jià)格由需求決定，即使從長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地的供給缺乏彈性也會(huì)導(dǎo)致住宅的供給缺乏彈性；其次，從需求方來(lái)看，經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，需求意愿和需求能力影響需求者對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)可程度。事實(shí)上，需求者除了考慮自己的購(gòu)房需求和購(gòu)房能力外，還要對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走向作出判斷，形成對(duì)未來(lái)的心理預(yù)期。也就是說(shuō)，在需求意愿不變的前提下，如果當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)比未來(lái)購(gòu)買(mǎi)更有利，需求者就會(huì)傾向于選擇當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)。如果大多數(shù)人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期大致相同，則會(huì)使得選擇也趨同。當(dāng)大部分人做出買(mǎi)和暫時(shí)不買(mǎi)的行動(dòng)時(shí)，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到很大的影響，會(huì)顯著地放大或縮小當(dāng)前需求，從而影響房?jī)r(jià)。最后，住宅的區(qū)位是影響其價(jià)格的重要因素，區(qū)位自然環(huán)境的好壞、交通通達(dá)度等將影響消費(fèi)者的需求，從而影響其價(jià)格。

二、模型設(shè)定

本文選取2006年我國(guó)各地區(qū)商品住房的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行橫截面回歸分析，以各地區(qū)的商品住房?jī)r(jià)格作為被解釋變量Y。影響商品住房?jī)r(jià)格的因素很多，考慮到實(shí)證研究的需要和數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取以下幾個(gè)變量作為解釋變量代表上述影響因素：

1．地區(qū)生產(chǎn)總值。代表一地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，商品住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的聯(lián)系，理論上，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，商品住房的價(jià)格越高，因而兩者之間應(yīng)該呈正相關(guān)。

2．人均可支配收入。代表一個(gè)地區(qū)的人民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，人均可支配收入越多，提高生活質(zhì)量和進(jìn)行投資的欲望和能力就越強(qiáng)。住宅相對(duì)于其他資本品來(lái)說(shuō)，具有保值性和增值性，這種特點(diǎn)導(dǎo)致大量資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使住宅價(jià)格上升。理論上該變量和房?jī)r(jià)存在正相關(guān)性。

3．竣工房屋造價(jià)。工程造價(jià)、土地價(jià)格再加上其他經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售成本等構(gòu)成了房屋的造價(jià)，竣工房屋的造價(jià)直接影響了商品住房的成本，因此理論上該變量和商品住房的價(jià)格呈正相關(guān)。

4．土地購(gòu)置費(fèi)。土地資源的稀缺性導(dǎo)致土地購(gòu)置費(fèi)不斷上漲，而土地購(gòu)置費(fèi)在相當(dāng)大的程度上影響了商品房的售價(jià)。隨著開(kāi)發(fā)的商品房不斷增加，土地越來(lái)越稀缺，商品房的價(jià)格也會(huì)隨著上漲，兩者存在正相關(guān)性。

5．地區(qū)變量。本文以地區(qū)數(shù)據(jù)為樣本，分析在全國(guó)范圍內(nèi)影響房?jī)r(jià)的因素，所以該指標(biāo)代表的是宏觀區(qū)位因素。我國(guó)東部沿海城市和中西部城市在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)觀念和政策等方面存在較大差別，前者房?jī)r(jià)應(yīng)明顯高于后者，在模型中以中西部為基本組。

本文將其他影響房?jī)r(jià)的因素納入隨機(jī)誤差項(xiàng)u。

根據(jù)以上分析，設(shè)定計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型如下：

Yi=β1+β2X2i+β3X3i+β4X4i+β5X5i+β6X6i+ui

其中，Yi為各地區(qū)的商品住房平均價(jià)格（元/平方米）；

X2為地區(qū)生產(chǎn)總值（元/人）；

X3為人均可支配收入（元/人）；

X4為竣工房屋造價(jià)（元/平方米）；

X5為土地購(gòu)置費(fèi)（元/平方米；

X6為虛擬變量，中西部取0，東部取1。

三、數(shù)據(jù)收集

文章獲取了我國(guó)31個(gè)地區(qū)的數(shù)據(jù)如表1所示。

四、模型估計(jì)、檢驗(yàn)與調(diào)整

文本采取實(shí)證分析方法，對(duì)被解釋變量與個(gè)解釋變量進(jìn)行回歸分析。

（一）經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

從回歸結(jié)果可以看出，X2的系數(shù)值為負(fù)，即地區(qū)生產(chǎn)總值越高，商品房?jī)r(jià)格越低，不符合一般經(jīng)濟(jì)意義，考慮存在多重共線(xiàn)性。其余解釋變量X3、X4、X5、X6的系數(shù)估計(jì)結(jié)果均表明各變量與商品房?jī)r(jià)之間存在正相關(guān)性，符合經(jīng)濟(jì)意義。

（二）統(tǒng)計(jì)推斷檢驗(yàn)

從回歸結(jié)果看，可決系數(shù)R2=0.932105，擬合優(yōu)度較高；給定α=0.05，查t分布表，在自由度為n-5=26時(shí)得臨界值2.056，其中只有X5的t值小于臨界值，其他各解釋變量均對(duì)商品住房?jī)r(jià)格有顯著性影響，考慮由于多重共線(xiàn)性引起的。

（三）計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)

1．做多重共線(xiàn)性檢驗(yàn)，得相關(guān)系數(shù)矩陣如表2所示

由相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出，各解釋變量相互之間的相關(guān)系數(shù)較高，證實(shí)確實(shí)存在多重共線(xiàn)性。

修正多重共線(xiàn)性：

用逐步回歸法對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)：

所估計(jì)模型：Y=－2150.715+0.281956X3+1.168693X4(317.4584)(0.314473)(0.314473)

t=(－6.774792)(6.045202)(3.716354)

R2=0.903811，AdjustedR2=0.896940，DW=1.996983，F(xiàn)=131.5469

2．自相關(guān)檢驗(yàn)

對(duì)所估計(jì)的模型做殘差圖，如表2所示。

DW檢驗(yàn)：對(duì)應(yīng)樣本數(shù)為31、2個(gè)解釋變量的模型、0.05顯著水平，查DW統(tǒng)計(jì)表可知，dL=1.297，dU=1.570，模型中DW=1.9969，dU

3．異方差檢驗(yàn)

檢驗(yàn)知nR2=0.710727，在α=0.05下，查χ2分布表，得臨界值χ20.05（2）=5.9915，nR2=0.710727<χ20.05（2）=5.9915，表明模型不存在異方差。

所以，本研究模型的最終估計(jì)結(jié)果為：

Y=－2150.715+0.281956X3+1.168693X4(317.4584)(0.314473)(0.314473)

t=(－6.774792)(6.045202)(3.716354)

R2=0.903811，AdjustedR2=0.896940，DW=1.996983，F(xiàn)=131.5469

通過(guò)以上數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：

（1）在模型估計(jì)過(guò)程中，虛擬變量對(duì)被解釋變量的影響不顯著，表明東部城市與中西部城市的商品房?jī)r(jià)格沒(méi)有顯著性的差異。這是由于：經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放近三十年的發(fā)展，中西部的許多地區(qū)在經(jīng)濟(jì)上有了較大的跨越式發(fā)展，與東部的差距逐漸縮小；在社會(huì)觀念方面，由于改革開(kāi)放的深入進(jìn)行，中西部人民逐漸樹(shù)立起了較強(qiáng)的商品意識(shí)、金融意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)；在政策方面，由于國(guó)家近年來(lái)的西部大開(kāi)發(fā)和促進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略，給予了中西部很大扶持?；谝陨先齻€(gè)原因，中西部和東部的商品房?jī)r(jià)格差距在逐漸縮小。

（2）X3的系數(shù)為0.281956，符號(hào)為正，與理論分析相符。人均可支配收入的多少代表居民購(gòu)買(mǎi)能力的大小，居民對(duì)住宅的需求主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是居住，二是投資。在我國(guó)需要購(gòu)買(mǎi)住宅用于居住的人群非常龐大，主要由于一下幾個(gè)原因：一是城鎮(zhèn)房屋制度的改革。1998年停止福利性實(shí)物分房后，人們主動(dòng)接受了自主購(gòu)房解決居住問(wèn)題的住房消費(fèi)新模式，而住宅價(jià)值量大的特點(diǎn)表明居民人均可支配收入是其購(gòu)買(mǎi)能力大小的表現(xiàn)。二是城市拆遷改造。在經(jīng)營(yíng)城市理念的指導(dǎo)下，全國(guó)各大城市加快了城市建設(shè)的步伐，拆遷規(guī)模在短時(shí)間內(nèi)增大，被動(dòng)型需求持續(xù)增長(zhǎng)。三是七八十年代生育高峰期出生的人群進(jìn)入婚育期，由于傳統(tǒng)思想的影響，父母往往給他們購(gòu)買(mǎi)住宅提供經(jīng)濟(jì)支持。在投資方面，在我國(guó)居民缺少投資渠道的情況下，商品住宅以其保值增值的功能受到不少高收入家庭的青睞，前幾年席卷全國(guó)的溫州炒房團(tuán)就是一例。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民可支配收入的不斷提高，城市商品住宅價(jià)格將呈不斷上升趨勢(shì)。

（3）X4的系數(shù)為1.168693，符號(hào)為正，與理論分析相符。表明工程造價(jià)、土地價(jià)格再和其他經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售成本對(duì)商品住房的銷(xiāo)售價(jià)格有很顯著的影響。隨著建筑材料費(fèi)的不斷上升商品房的造價(jià)必然也呈上升趨勢(shì)，又由于土地的稀缺性，土地的購(gòu)置費(fèi)越來(lái)越高，而為獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的前期成本也大幅度抬高了商品住房的銷(xiāo)售價(jià)格。

五、政策建議

基于以上模型估計(jì)結(jié)果，文章有針對(duì)性的提出一下政策建議。

（一）拓寬居民的投資渠道

在當(dāng)前負(fù)利率的情況下，居民都不愿意將錢(qián)存在銀行，而投資渠道的缺少，迫使大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了整個(gè)中國(guó)的房?jī)r(jià)。以此，大力發(fā)展股票市場(chǎng)、債券和保險(xiǎn)市場(chǎng)，促使居民投資多元化，減少資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是控制房?jī)r(jià)的有效手段。

（二）央行出臺(tái)限制房地產(chǎn)貸款的相關(guān)政策

中央銀行應(yīng)出臺(tái)政策限制對(duì)地產(chǎn)商的貸款，不得超過(guò)某個(gè)最大限額，并且詳細(xì)了解其要投資的房地產(chǎn)所在地區(qū)，該地區(qū)的房?jī)r(jià)狀況等，對(duì)于一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，商品房住宅較充足的地區(qū)，不給予其貸款，從而影響房地產(chǎn)商投資商品房的資金流量。

（三）限制豪宅，減少對(duì)土地的浪費(fèi)

在不能改變商品房投資量的情況下，保證每個(gè)樓盤(pán)的小型住戶(hù)的比例，比如，如果要建一個(gè)樓盤(pán)的話(huà)，要求90平米左右的房子要達(dá)到一定比例才行。通過(guò)這種政策，可以節(jié)約住宅的土地用地，減少一些富豪的奢侈購(gòu)買(mǎi)行為，給一些普通用戶(hù)提供更多的選擇空間。

（四）對(duì)不同類(lèi)型住宅差額征稅

國(guó)家對(duì)高級(jí)住宅區(qū)征收較高的稅，對(duì)普通住宅區(qū)征收較低的稅，以此來(lái)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)中小戶(hù)型住房，滿(mǎn)足更多普通居民的住房需求，在一定程度上限制高級(jí)住宅的開(kāi)發(fā)。

（五）穩(wěn)定土地的供應(yīng)量

房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲很大程度上取決于預(yù)期，如何使人們對(duì)房?jī)r(jià)有穩(wěn)定的心理預(yù)期，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的出現(xiàn)，是政府調(diào)控市場(chǎng)的目標(biāo)之一。政府應(yīng)該通過(guò)控制土地的供應(yīng)量使市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量在長(zhǎng)期內(nèi)處于一個(gè)合理的水平，使得房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、人均可支配收入增長(zhǎng)水平相適應(yīng)，這樣就可以將房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)控制在一個(gè)合理的水平。

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