物業(yè)稅開征的可行性及要素設(shè)計的探討

陳 怡

[摘 要]近年來,不少專家、學者對物業(yè)稅進行廣泛深入的研究。本文在結(jié)合前人研究的基礎(chǔ)上,提出了物業(yè)稅的概念,分析了我國開征物業(yè)稅的背景條件,并且在充分考察的基礎(chǔ)上,通過對我國開征物業(yè)稅的經(jīng)濟和效應(yīng)分析,提出了我國物業(yè)稅主要稅制要素的設(shè)計。

[關(guān)鍵詞]財產(chǎn)稅 物業(yè)稅 房地產(chǎn)稅 稅制改革

一、物業(yè)稅的界定及開征背景

(一)物業(yè)稅的界定

物業(yè)稅指的是財產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等不動產(chǎn)稅,目前的稱謂沿自香港地區(qū)。其主體是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款,并且應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高,是國際上常用的地方政府收入來源之一。

顯然,從以上關(guān)系圖中可以看出,就課稅范圍的大小來說,財產(chǎn)、不動產(chǎn)、房地產(chǎn)這三個概念的內(nèi)涵依次遞減:財產(chǎn)稅>不動產(chǎn)稅>房地產(chǎn)稅>物業(yè)稅。而物業(yè)稅和房地產(chǎn)保有稅、狹義的不動產(chǎn)稅以及最狹義角度理解的財產(chǎn)稅均是對房地產(chǎn)保有階段課稅,因而無怪乎這幾個概念會被混用,但并非意味著可以容忍這種混用,作為研究就應(yīng)該對相關(guān)概念的內(nèi)涵有一個清晰的把握。

(二)物業(yè)稅開征的背景

中共中央十六屆三中全會 《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》首次提出 “實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消相關(guān)稅費?！敝?先是中國人民銀行行長周小川說:“我國將在適當時機選擇試點實施物業(yè)稅”,后是建設(shè)部劉志峰副部長也透露政府在積極考慮征收物業(yè)稅。在這種背景下,我國下一步稅制改革重大命題條件具備時開征物業(yè)稅引起了全社會的廣泛重視。理論界就此方面的理論和實踐問題展開了廣泛爭論,各抒己見,見仁見智。

中央提出“條件具備時對房地產(chǎn)開征統(tǒng)一物業(yè)稅”,原因有三:

首先,改革房地產(chǎn)稅制是我國加入WTO后的必然趨勢。我國自從加入WTO后經(jīng)濟已經(jīng)融入世界經(jīng)濟的大循環(huán),而發(fā)達國家對財產(chǎn)稅,大都采取統(tǒng)一征收“物業(yè)稅”。我們需要同世界接軌。并且WTO的一個基本原則就是國民待遇原則。但由于目前我國房地產(chǎn)稅制內(nèi)外不統(tǒng)一,外資企業(yè)實際上享受了超國民待遇,導(dǎo)致內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)稅負不均,不利于本國企業(yè)的生存和發(fā)展。

其次,近些年來,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。但是,有些地區(qū)房地產(chǎn)炒作比較突出,房價暴漲飆升,出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱,有的地區(qū)還出現(xiàn)了泡沫的苗頭,房地產(chǎn)商手中的空置商品房過多。而且,房地產(chǎn)業(yè)成為了偷逃稅重災(zāi)區(qū),據(jù)悉,2006年,連云港市地稅稽查局以房地產(chǎn)行業(yè)為重點進行了專項檢查,結(jié)果發(fā)現(xiàn)被檢查的665戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達542戶,占八成以上。其實,不單是連云港,近年來全國各地房地產(chǎn)業(yè)涉稅案件的數(shù)量、案件發(fā)生率、查補稅款都有明顯增加。

再次,改革開放20多年來,全國農(nóng)民最少喪失了3萬億元的土地增值收益。一些沿海地區(qū),尤其是沿海發(fā)達地區(qū),“以地生財”成為地方財政的重要來源,以低價土地為資本惡性競爭外來投資,外商“圈大院”的現(xiàn)象隨處可見。大批以低價形式出讓的土地,利用率不高,浪費嚴重。在沿海發(fā)達地區(qū),目前已沒有多少土地可以再出讓了。為了從根本上控制地方政府“以地生財”參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求,現(xiàn)階段只有通過征收物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題,保證地方政府運行所必需的財政資金。

所以引進地方稅收的主體稅種之一的物業(yè)稅已經(jīng)勢在必行。從2003年起, 中國政府提出要開征物業(yè)稅。按照技術(shù)先行的方式,2004年,稅務(wù)總局和財政部先後批準了北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶六個省市作為試點先行單位,進行房地產(chǎn)模擬評稅試點.2007年又批準河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點范圍。

二、我國開征物業(yè)稅的可行性分析

(一)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展為新稅種創(chuàng)造了穩(wěn)定的稅基

近年來,我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資額、商品房銷售額呈持續(xù)上升趨勢,而且房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售額與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比值一直呈上升趨勢。如圖4所示,2004年全國完成的房地產(chǎn)投資總額比上年增長29%左右,2005年,比上年增長20%。比較起來,雖然增幅有所下降(這主要和國家出臺的宏觀調(diào)控政策有關(guān)),但回顧近幾年數(shù)據(jù)可以看出(2001增長27%,2002年增長22%,2003年增長30%。2004年增長29%),我國房地產(chǎn)投資基本上每年都以20%以上的比例增長,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是我國現(xiàn)階段發(fā)展速度較快的一個產(chǎn)業(yè)。不僅如此,房地產(chǎn)消費在未來還將成為主要的消費熱點,我國的社會財富很快在這一領(lǐng)域聚集。最終體現(xiàn)在企業(yè)和個人的房地產(chǎn)占有面積和價值的增加,這無疑為新的物業(yè)稅提供了豐厚的稅源。

另外,近年來我國城市化建設(shè)的不斷加快,現(xiàn)有的土地和房產(chǎn)的稀缺性將提高,市供求的變化將使其市價趨于上升,這為稅收收入的穩(wěn)定提高帶來可能。

(二)住房制度改革和居民收入增加為開征物業(yè)稅提供了社會條件

從上世紀80年代初期起,由于經(jīng)濟發(fā)展和制度變遷使中國城鎮(zhèn)居民的生活得到改善,城市居民財產(chǎn)和人均可支配收入都在增加。尤其是住房制度市場化改革使得居民家庭住房成為重要的家庭財產(chǎn),并且房地產(chǎn)逐漸成為我國普通居民家庭價值最要的財產(chǎn)。而房地產(chǎn)作為個人擁有的主要財產(chǎn),其價值又與個人收入之間存在相當明顯的正向關(guān)系:個人收入越高,其所擁有的房產(chǎn)價值越大?？梢?居民擁有房地產(chǎn)的情況,不僅反映了個人財產(chǎn)在現(xiàn)階段的分布,也在一定程度上反映了房地產(chǎn)持有者在日后相當長的時期內(nèi)的持續(xù)收入能力。這些都充分說明開征物業(yè)稅的社會物質(zhì)基礎(chǔ)已經(jīng)具備。

(三)世界各國稅制建設(shè)經(jīng)驗為設(shè)立物業(yè)稅提供了參考依據(jù)

目前,世界各國普遍對房地產(chǎn)征稅, 加入WTO使我國經(jīng)濟融入世界經(jīng)濟的大循環(huán), 所以我國也需要開征物業(yè)稅來同世界接軌,并且在開征和設(shè)立物業(yè)稅過程中借鑒發(fā)達國家推行物業(yè)稅成功的地產(chǎn)稅制理論和實踐中的精華,同時結(jié)合自身國情。這樣不僅能有效降低我國完善房地產(chǎn)稅制、開征物業(yè)稅的改革成本,同時也能很好的規(guī)避改革過程中將會遇到的未知風險。

三、物業(yè)稅的設(shè)計

(一)物業(yè)稅的納稅人

物業(yè)稅是以私人(包括自然人和法人)擁有或受其支配的不動產(chǎn)(房產(chǎn)和地產(chǎn))為課稅對象,以不動產(chǎn)的評估價值為課稅依據(jù),在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種財產(chǎn)稅。根據(jù)物業(yè)稅的概念,物業(yè)稅的納稅人應(yīng)當是不動產(chǎn)(包括房產(chǎn)和和地產(chǎn))的所有者或支配者,包括自然人和法人。

但是我國是土地公有制經(jīng)濟,居民只享有土地的使用權(quán),并不享有土地的所有權(quán)。所以物業(yè)稅中房地產(chǎn)權(quán)利應(yīng)包含土地使用權(quán)。在現(xiàn)實生活中,土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)會發(fā)生分離。

因此,筆者認為物業(yè)稅的納稅人可以分為以下幾種情況第一,擁有土地使用權(quán)的房產(chǎn)所有者;第二,單純的土地使用權(quán)的擁有者;第三,沒有土地使用權(quán)的房產(chǎn)所有者;第四,房產(chǎn)的使用者(承租人)。當然,這時征收對象就可以分為以上分別對應(yīng)的四類。

(二)物業(yè)稅的征稅對象

物業(yè)稅的課征對象為納稅人所有或占有、受益的土地、房產(chǎn)和房地合一的不動產(chǎn)及其附屬物。附屬物必須是能增加建筑物使用價值并附屬于建筑物主體的,包括:電梯、地下室、室內(nèi)游泳池等。應(yīng)該明確的是,物業(yè)稅開征后,出租房屋的業(yè)主,也應(yīng)按保有情況繳稅,至于所得租金收入,應(yīng)另計所得稅繳納。

(三)物業(yè)稅的計稅范圍

目前,物業(yè)稅的課征范圍主要應(yīng)包括城市、城鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的土地和房屋(包括營業(yè)性和非營業(yè)性房屋),有觀點認為考慮到農(nóng)民負擔的問題,不應(yīng)當將農(nóng)村地區(qū)包括在物業(yè)稅的征收范圍之內(nèi)。但是如果不將農(nóng)村包括在征收范圍之內(nèi),一方面會減少財政收入,另一方面也不符合稅收公平原則。目前,許多企業(yè)都坐落于以上稅種課稅范圍之外的區(qū)域,這些企業(yè)與坐落于城鎮(zhèn)的企業(yè)在對公共品的享受方面并沒有本質(zhì)區(qū)別,卻不需要承擔房產(chǎn)稅和土地使用稅的納稅義務(wù)。此外,隨著我國城市化進程的加快,農(nóng)村與城鎮(zhèn)的界限將會越來越模糊,城鎮(zhèn)區(qū)域?qū)⒑茈y準確界定,可能會出現(xiàn)征稅的真空地帶。因此,物業(yè)稅的課稅范圍應(yīng)擴大到農(nóng)村,這同時也迎合了我國統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的趨勢。

(四)物業(yè)稅的計稅依據(jù)

從各國現(xiàn)行的房地產(chǎn)保有稅實踐來看,對于不動產(chǎn)稅的計稅依據(jù),可分為四類:不動產(chǎn)改良資本價值(市場評估價值)、不動產(chǎn)未改良資本價值、不動產(chǎn)年租金收益及不動產(chǎn)的某些物理特征。改良資本價值的計稅依據(jù)是土地和房產(chǎn)的市場完全價值,更符合“量能納稅”的原則,并且該計稅依據(jù)有“交易證據(jù)多,便于誠信納稅,收入富有彈性”的特點,更重要的是它能有效解決我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制計稅依據(jù)不合理的現(xiàn)象。故開征物業(yè)稅時應(yīng)以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)。借鑒各國的經(jīng)驗,征收物業(yè)稅應(yīng)該統(tǒng)一計稅依據(jù),考慮到要適應(yīng)我國市場經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)采用房地產(chǎn)市場價值的評估值為計稅依據(jù)比較合適。

(五)物業(yè)稅的稅率

考慮到簡明稅制,便于征納,建議國家在物業(yè)稅的法律制度中規(guī)定稅率的浮動范圍,并將最終具體的稅率選擇權(quán)下放給各省級政府,實行分地區(qū)的差別比例稅率。目前,考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平,參考世界各國和我國港臺地區(qū)的制度,國家可以規(guī)定物業(yè)稅稅率在1%一10%之間,由各地在此范圍內(nèi)規(guī)定自己的選擇基本稅率和差別稅率。各地稅率的確定原理可以表達為:稅率=(地方支出-非物業(yè)稅收入)/可征稅的物業(yè)的實際應(yīng)稅價值(可征稅的物業(yè)的實際應(yīng)稅價值=各類可征稅的物業(yè)的市場評估價值之和×綜合評估率)。因為實際稅率才能客觀反映納稅人的實際稅收負擔,所以各地物業(yè)稅的稅負水平實際上要受國家制定的評估制度和地方選擇的名義稅率共同影響。這樣可以使稅收的調(diào)控手段合理分配在中央和地方的手中,既有利于宏觀調(diào)控,又有利于地方政府因地制宜,選擇符合自身經(jīng)濟發(fā)展的稅率。

例如,根據(jù)地方政府的測算擬定征物業(yè)稅稅率為2%,對于普通住宅實行30%的評估率,而對別墅實行50%的評估率。那么,一套市場評估價值100萬元的普通住宅房屋本年度應(yīng)繳納的物業(yè)稅為 6000元(100萬元*30%*2%);而市場評估價值為200萬元的別墅本年度應(yīng)繳納的物業(yè)稅為20000元(200萬元*50%*2%)。

(六)稅收減免政策

稅收減免政策的制定,要以我國社會的經(jīng)濟發(fā)展水平和現(xiàn)階段國家對經(jīng)濟的調(diào)控方向為依據(jù),客觀的衡量社會各收入階層的實際負擔能力,參照國外通行的做法,結(jié)合我國歷年來的房地產(chǎn)稅收減免實施效果和經(jīng)驗。因此,建議對物業(yè)稅的減免作以下規(guī)定:1.對國家機關(guān)、軍隊和各種非盈利性(科研、醫(yī)療、慈善、教育等)組織的自用不動產(chǎn)及社會公共物業(yè)免稅。這是保留了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中優(yōu)惠政策的合理內(nèi)容,也符合國財產(chǎn)稅通行的做法。2.為保證孤老、殘疾等特殊人群的基本住房需求,對其自住用房免稅,其經(jīng)營性用房,可依據(jù)收入水平,經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準減征。3.教堂、寺廟、公園、國家紀念館以及其他名勝古跡自用的房地產(chǎn)免征。4.對于受重大災(zāi)害等不可抗力造成房屋損壞的,可依其損壞程度,在修繕期內(nèi)按比例減征。5.市政街道、廣場、綠化地帶等公共物業(yè)免征。6.對居民自用的物業(yè)實行免征額制度。7.對用于農(nóng)村經(jīng)營的物業(yè)實行減稅或暫時免稅。

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