一起房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案分析

拜小燕

摘要本文介紹了以其房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件,并對該案進(jìn)行了淺要分析,對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中代征道路拆遷費用的承擔(dān)問題進(jìn)行初步探討。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同分析

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

1 案情簡介

原告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,被告某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司,雙方于2006年2月16日經(jīng)平等協(xié)商簽訂了《項目轉(zhuǎn)讓合同》。原告將其開發(fā)建設(shè)中的“讇狀笙謾畢钅孔讓給被告:賢約定：原告將該項目的土地使用權(quán)及前期所有投入費用與項目有關(guān)的手續(xù)轉(zhuǎn)讓給被告，轉(zhuǎn)讓?700萬元;被告無論建多少面積和層數(shù),該項目轉(zhuǎn)讓費不變。并特別約定:本合同簽訂后,項目所發(fā)生的一切費用由乙方(被告)承擔(dān)。除此之外,雙方對具體付款日期及違約責(zé)任等做出了約定。

合同生效后,原告按期履行合同約定的義務(wù),被告陸續(xù)向原告支付轉(zhuǎn)讓費2240萬元,后因被告以代征道路拆遷責(zé)任及費用應(yīng)由原告承擔(dān)而拒絕支付剩余轉(zhuǎn)讓費。原被告遂釀成糾紛,原告向蘭州市中級人民法院提起訴訟。

2 雙方訴辯及判決情況

(1)原告訴稱:根據(jù)合同約定,被告應(yīng)于2006年12月6前付清全部轉(zhuǎn)讓費,截止目前仍拒付尚欠轉(zhuǎn)讓費460萬元,被告拒絕履行合同中的付款義務(wù),已構(gòu)成根本違約,據(jù)此要求被告支付拖欠原告的轉(zhuǎn)讓費460萬元,并承擔(dān)違約金164萬元。

(2)被告辯稱:被告依約向原告支付了大部分項目轉(zhuǎn)讓費,2006年4月下旬,被告取得《某市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本),發(fā)現(xiàn)有“界外代征”的附加條件,即換正本前完成界外征地。原告故意隱瞞了代征道路用地2452.5平方米界外拆遷問題。2007年12月初,在市建委的要求下,對“讇狀笙謾痹誚üこ檀征待拆范圍內(nèi)建筑物及附屬物價格進(jìn)行評估，估?42.13萬元,2007年12月27日涉案工程正式封頂,已符合商品房預(yù)售的條件,被告無法取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本)》(注:因“界外代征”未完成)繼而無法取得《商品房預(yù)售許可證》。

(3)判決情況。本案經(jīng)過兩審終結(jié),終審判決被告于判決生效后支付原告轉(zhuǎn)讓費460萬元。至此,本案房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中涉及代征道路拆遷責(zé)任及費用的承擔(dān),經(jīng)過兩級司法審判確定由受讓人某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司承擔(dān)。我所作為原告的代理律師,參與了本案的終審審理。在辦案過程中,代理律師從約定和法定義務(wù)兩個角度深入分析涉案焦點問題,即論述代征道路既不是原告的合同約定義務(wù),也不是法定義務(wù);同時,對被告反訴及理由,從合同履行中項目資料的移交、被告付款行為以及合同交易價款的構(gòu)成等方面進(jìn)行了闡述,使得本案終審有了一個滿意的結(jié)果。

3 對該案的評析

在房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件中涉及代征道路拆遷及拆遷費用問題,往往關(guān)乎房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(收益)目的能否實現(xiàn),因此,在律師承辦該類案件時,值得深究和探討:

一是代征地的概念。代征地是指城市建設(shè)工程沿道路、鐵路、河道、綠化帶等公共用地安排建設(shè)的,建設(shè)單位按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。代征地中的“代征”兩個字是廣義上的“代征”,不僅包含著“代征用”,而且還包含著“代拆遷”。

二是代征地的由來。在計劃經(jīng)濟體制下,企業(yè)提出用地申請,國家根據(jù)項目需要無償劃撥,企業(yè)取得國有土地使用權(quán)是無償?shù)摹５窃谀壳笆袌鼋?jīng)濟體制下,企業(yè)投資主體發(fā)生了較大的變化,非國有經(jīng)濟投資主體大量出現(xiàn),特別是國家實行國有土地使用權(quán)有償使用制度后,若仍沿襲計劃經(jīng)濟體制下的規(guī)定不變,由項目建設(shè)單位承擔(dān)代征地費用已暴露出較多問題。如此,在項目轉(zhuǎn)讓中,轉(zhuǎn)讓人與受讓人在代征道路費用上往往會討價還價,或者產(chǎn)生爭議。

三是代征地問題的討論。(1)從純粹的市場角度講,如果項目在規(guī)劃用途已經(jīng)確定的情況下發(fā)生了轉(zhuǎn)讓,那么這表明代征地作為項目取得的一個條件,開發(fā)企業(yè)在決定接受該項目時,就已經(jīng)接受了該代征地;另外,項目在前期策劃或可研階段征求規(guī)劃意見時,代征地已經(jīng)明確,開發(fā)企業(yè)決定繼續(xù)開發(fā)該項目,說明項目有規(guī)劃代征地,開發(fā)企業(yè)也能夠接受。(2)在城市建設(shè)快速發(fā)展和舊城改造任務(wù)不斷加大的情況下,政府也面臨比較尷尬的局面,一方面建設(shè)項目好,容易吸引投資商;另一方面,代征地費用負(fù)擔(dān)過重會加大開發(fā)企業(yè)的壓力,阻礙或影響開發(fā)企業(yè)投資的積極性,從而影響舊城改造的進(jìn)程。(3)代征涉及到三方的利益,原用地者、政府、開發(fā)企業(yè)。給建設(shè)項目上的原用地者的征地、拆遷和給政府的費用由開發(fā)企業(yè)來承擔(dān),代征地上政府收益免交,給原用地者的征地、拆遷費用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負(fù)擔(dān)。

綜上所述,從代征地的概念、由來和上述規(guī)定來看,代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地,則應(yīng)該按照“誰收益,誰投資”的原則,合理處理代征地拆遷和費用承擔(dān)的問題。