我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系分析

趙琳琳

摘要：一些中介在二手房交易過(guò)程中甚至憑借信息優(yōu)勢(shì)，挑動(dòng)銀行之間竟相壓低按揭門(mén)檻，形成無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，既加大了銀行的經(jīng)營(yíng)成本，也給銀行帶來(lái)極大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融業(yè)分析

1我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析

1.1我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1.1建房主體二元化，即出現(xiàn)國(guó)家投資建房和私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建房的態(tài)勢(shì)；購(gòu)房主體個(gè)人化，購(gòu)房主體由高收入者向普通工薪階層轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)了以投資為目的的第三主體。

1.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度較快和房地產(chǎn)信貸規(guī)模加大。目前，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款已占銀行貸款的30％-40％，開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人貸款余額占貸款余額總量的15％左右，住房金融作用不斷加強(qiáng)。

1.1.3中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率逐年提高，1997-2004年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為11.6％。此外，房地產(chǎn)快速發(fā)展對(duì)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)起帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值成為我國(guó)國(guó)家財(cái)富的重要組成部分。

1.1.4房?jī)r(jià)持續(xù)走高，從1997年至今，全國(guó)城市住房平均價(jià)格的趨勢(shì)看，全國(guó)住房?jī)r(jià)格一直保持著上漲勢(shì)頭，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，房地產(chǎn)泡沫日益顯現(xiàn)。

1.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的隱患

1.2.1我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，有逆轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線理論(如圖1)，一個(gè)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期，隨著GDP的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)以高于GDP的增速快速增長(zhǎng)，隨著GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度逐漸放慢，直至與GDP同速，甚至低于GDP的增長(zhǎng)速度，其發(fā)展軌跡呈倒U曲線。目前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快已是不爭(zhēng)的事實(shí)，雖然，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線理論，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將長(zhǎng)期持續(xù)，我國(guó)房地產(chǎn)也隨之有長(zhǎng)期高位增長(zhǎng)的可能，但增長(zhǎng)過(guò)快，就有日益逼近拐點(diǎn)的危險(xiǎn)，即有房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，不能不引起高度重視。

1.2.2我國(guó)房地產(chǎn)泡沫在局部地區(qū)已經(jīng)初步顯現(xiàn)雖然關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫尚存爭(zhēng)論，但由于我國(guó)近幾年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，且存在大量炒房投機(jī)現(xiàn)象，房地產(chǎn)泡沫已然在部分大城市產(chǎn)生。摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇近期表示：“目前2／3國(guó)家和地區(qū)正面臨房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，在所有房地產(chǎn)泡沫國(guó)家和地區(qū)中，中國(guó)排第一。上海和北京因占中國(guó)銷(xiāo)售量的14％，且房?jī)r(jià)漲幅最大而將首當(dāng)其沖”。

2我國(guó)房地產(chǎn)的金融體系

2.1我國(guó)房地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，我國(guó)住房金融已形成各家銀行和非銀行金融普遍參與的經(jīng)營(yíng)格局。政策性住房金融業(yè)務(wù)中有關(guān)住房建設(shè)投資部分基本上以建設(shè)銀行為主：有關(guān)個(gè)人購(gòu)房部分則以住房公積金管理中心為主；而經(jīng)營(yíng)性住房金融業(yè)務(wù)則由各家金融機(jī)構(gòu)根據(jù)自身特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)積極開(kāi)辦，參與競(jìng)爭(zhēng)。目前，我國(guó)專(zhuān)業(yè)型的住房金融機(jī)構(gòu)由各專(zhuān)業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部、城市住房?jī)?chǔ)蓄銀行、住房合作社以及正在試點(diǎn)的一些土地信用機(jī)構(gòu)等組成。

2.2我國(guó)房地產(chǎn)的金融工具我國(guó)目前住房金融發(fā)展方興未艾，現(xiàn)有的住房金融工具還相當(dāng)有限，特別是住房消費(fèi)金融工具仍然較少。當(dāng)前在市場(chǎng)中占絕大多數(shù)份額的是一般個(gè)人住房抵押貸款(屬自營(yíng)性住房金融工具)、住房公積金貸款(屬政策性住房金融工具)以及兩者結(jié)合形成的住房組合貸款。下面對(duì)一般個(gè)人住房抵押貸款作具體介紹。

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)住房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，擔(dān)保方式可以采用抵押、質(zhì)押或擔(dān)保，也可將以上兩種或三種擔(dān)保方式混合使用。當(dāng)借款人不能按期償還貸款本息時(shí)，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物(質(zhì)物)或由保證人承擔(dān)連帶責(zé)任償還貸款本息。我國(guó)一般個(gè)人住房抵押貸款是指區(qū)別于住房公積金貸款，以銀行為貸款人、以購(gòu)房個(gè)人為借款人的住房抵押貸款。目前主要品種包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和個(gè)人自建房貸款等。

一般個(gè)人住房抵押貸款的額度、期限和利率要根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定和貸款銀行的資金來(lái)源及成本、借款人的還款能力等因素確定。而償還方式主要有以下兩種：借款期限為1年的，采用到期一次還本付息方式；貸款期限超過(guò)1年的，主要采用等額本息還款法或等額本金還款法(利隨本清法)。

3我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與銀行業(yè)之間的信貸關(guān)系

3.1房地產(chǎn)融資對(duì)銀行信貸的依賴(lài)從房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，可以看出，2000年到2006年間，國(guó)內(nèi)貸款(主要是銀行貸款)在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的比重一直維持在20％左右，可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)具有明顯的對(duì)銀行信貸依賴(lài)的特征，而這是由我國(guó)現(xiàn)階段金融市場(chǎng)的融資結(jié)構(gòu)以銀行貸款為主決定的，具體表現(xiàn)為：商業(yè)銀行是最大的資金供給者；房地產(chǎn)企業(yè)貸款是銀行較為優(yōu)良的資產(chǎn)之一；房地產(chǎn)貸款成為銀行利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)i房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)針對(duì)個(gè)人住房的住宅投資比重短期內(nèi)不會(huì)大幅下降。

3.2個(gè)人房地產(chǎn)貸款對(duì)銀行信貸的依賴(lài)最近幾年，尤其是2003年以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入高速發(fā)展時(shí)期，我國(guó)居民消費(fèi)觀念的改變，以及政府、媒體、銀行、房地產(chǎn)商的大力支持和宣傳，我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸穩(wěn)步發(fā)展，在我國(guó)的一些大中城市，成為繼利用儲(chǔ)蓄購(gòu)房之后的最常用的手段。從2002年到2006年，國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行個(gè)人房貸余額穩(wěn)步增長(zhǎng)，截止2006年12月底，國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行個(gè)人房貸余額達(dá)到2.25萬(wàn)億元體現(xiàn)了其對(duì)銀行信貸的依賴(lài)。

4我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的潛在危機(jī)分析

4.1普遍低估貸款風(fēng)險(xiǎn)，以住房按揭為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，導(dǎo)致業(yè)務(wù)過(guò)于單一近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)快速上漲，個(gè)人住房貸款不良率較低，房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)較大，收益有保障，因而住房按揭被銀行業(yè)普遍視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成為各家商業(yè)銀行大力發(fā)展的主要業(yè)務(wù)。但這也導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)過(guò)度依賴(lài)于利差(包括信貸利差和債券投資利差)收入。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2007年上半年，中國(guó)工商銀行和中國(guó)建設(shè)銀行的凈利息收入占全部營(yíng)業(yè)收入的比重分別為87.7％和89.4％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款加上房產(chǎn)預(yù)售過(guò)程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)資金來(lái)源中的占比已超過(guò)60％，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。而一旦發(fā)生大規(guī)模的個(gè)人貸款違約，銀行業(yè)將遭受重創(chuàng)。美國(guó)次貸危機(jī)正是如此。

4.2資產(chǎn)證券化程度低，貸款風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行目前我國(guó)商業(yè)銀行住房按揭貸款主要來(lái)自銀行，而房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、施工、銷(xiāo)告等各個(gè)環(huán)節(jié)所需要的資金，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)性資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房按揭貸款等，也基本上是來(lái)自銀行，只有極少數(shù)被證券化(2004年末建設(shè)銀行曾發(fā)行過(guò)一期按揭貸款證券，僅僅幾十億的規(guī)模)。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行體系，一旦國(guó)內(nèi)爆發(fā)類(lèi)似于美國(guó)的次貸危機(jī)，將對(duì)各大銀行造成巨大打擊。

4.3無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和利益相關(guān)者串謀給銀行業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，近年來(lái)許多銀行在個(gè)人房貸方面紛紛推出刺激消費(fèi)的新品種，如“房貸通”、“循環(huán)貸”、“氣球貸”等，其中如“氣球貸”等具有類(lèi)似美國(guó)可調(diào)整利率貸款(ARM)的特征，這種按揭產(chǎn)品實(shí)際上隱藏了一定風(fēng)險(xiǎn)。而在另外一方面，一些不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介、評(píng)估等相關(guān)利益者串謀，高估房?jī)r(jià)、虛構(gòu)交易，套取、騙取銀行房貸資金。一些中介在二手房交易過(guò)程中甚至憑借信息優(yōu)勢(shì)，挑動(dòng)銀行之間競(jìng)相壓低按揭門(mén)檻，形成無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，既加大了銀行的經(jīng)營(yíng)成本，也繪銀行帶來(lái)極大的信用風(fēng)險(xiǎn)。