房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整

杜安國(guó)

一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有強(qiáng)大拉動(dòng)力

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，被稱為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的晴雨表。房地產(chǎn)有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水、礦藏、森林等自然資源，以及上述各項(xiàng)所衍生的各種權(quán)利和義務(wù)。狹義的房地產(chǎn)僅指土地和土地上永久建筑物及其衍生的權(quán)利。簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)就是房屋財(cái)產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是指由從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人組成的產(chǎn)業(yè)部門。確切地說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所組成的眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。我國(guó)現(xiàn)行的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)把房地產(chǎn)業(yè)列為十六門類中的第八類，屬于第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。2003年8月，國(guó)務(wù)院18號(hào)文件明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不可替代的拉動(dòng)力量。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)投資增量已占社會(huì)固定資產(chǎn)投資增量的1/3左右，每年拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)近2個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。我國(guó)建筑成本中70%是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而“波及”、拉動(dòng)其發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。開發(fā)營(yíng)建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)烈的“波及效應(yīng)”，有多方面拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，所以國(guó)際上對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計(jì)和記錄：工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)值增加1個(gè)單位，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加l.5個(gè)單位到2個(gè)單位。據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院1981年對(duì)我國(guó)投入產(chǎn)出表的研究表明，我國(guó)住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投資，其中建材、冶金、農(nóng)林業(yè)、機(jī)械工業(yè)等四部門增加投入0.70億元。有學(xué)者估計(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)直接間接可帶動(dòng)60多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展。為此，鄧小平早在改革初期就指出，要將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。1996年我國(guó)政府在制定“九五”與“2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要”中，也提出“住宅和汽車要成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)”的思路。

二、過度發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期均衡發(fā)展目標(biāo)存在矛盾

（一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無(wú)法具備提升國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力的作用?，F(xiàn)在有一個(gè)耳熟能詳?shù)恼f(shuō)法是，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。何謂“支柱產(chǎn)業(yè)”？顧名思義就是整個(gè)工業(yè)體系的棟梁，能夠支撐、拉動(dòng)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。美國(guó)以往的支柱產(chǎn)業(yè)是鐵路、鋼鐵、石油、飛機(jī)和汽車制造業(yè)，現(xiàn)在是航天、信息產(chǎn)業(yè)?？恐@些“支柱”，美國(guó)現(xiàn)在幾乎壟斷著全球GPS、軍火工業(yè)、客機(jī)等市場(chǎng)，以暴利支撐美國(guó)在政治、經(jīng)濟(jì)、軍事和文化方面的主導(dǎo)地位，全方位打造信息時(shí)代的全球帝國(guó)；日本是靠汽車、電子、光學(xué)和計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)奠定世界經(jīng)濟(jì)第二的基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了國(guó)家復(fù)興。韓國(guó)是將船舶制造業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)的，以此為基礎(chǔ)，現(xiàn)在韓國(guó)不僅在汽車、電子還在軍工產(chǎn)業(yè)方面異軍突起，準(zhǔn)備爭(zhēng)雄世界。迄今為止，世界經(jīng)濟(jì)史上只有憑著傳統(tǒng)的制造業(yè)和新興的信息產(chǎn)業(yè)，支撐和帶動(dòng)了當(dāng)代大國(guó)現(xiàn)代化發(fā)展的故事，尚沒有哪個(gè)國(guó)家憑借“蓋房子”把國(guó)家?guī)нM(jìn)現(xiàn)代化的神話。這是因?yàn)榍罢卟粌H帶來(lái)產(chǎn)品，同時(shí)還刺激科技進(jìn)步，提高效率，形成獲取巨大利潤(rùn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的良性循環(huán)。這種循環(huán)的核心，是可持續(xù)發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)只是煤炭、鋼鐵、土地的巨大損耗，進(jìn)一步造成資源、環(huán)境問題。

目前，我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)存在不掌握核心技術(shù)，即“空心化”問題，這不僅嚴(yán)重制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，還將嚴(yán)重危及國(guó)家經(jīng)濟(jì)、軍事和信息的安全。把凡是能直接帶來(lái)短期利益的產(chǎn)業(yè)冠以“支柱”之名，真正的支柱產(chǎn)業(yè)反而被忽視。由于支柱產(chǎn)業(yè)“空心化”，中國(guó)已經(jīng)為汽車、電器制造業(yè)送去了數(shù)不清的專利費(fèi)。中國(guó)已經(jīng)給美國(guó)波音和歐洲空客送去了上千億美元。至于中國(guó)為軍事現(xiàn)代化而購(gòu)買的外國(guó)軍備，耗費(fèi)外匯也很驚人。一邊對(duì)內(nèi)竭澤而漁，一邊又慷慨地給外國(guó)輸血，這樣的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式怎么能“可持續(xù)發(fā)展”？

（二）房地產(chǎn)過熱是經(jīng)濟(jì)過熱的重要因素。從中期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一個(gè)周期（1979～1990年）中的高峰出現(xiàn)在1984年（GDP增長(zhǎng)率15.2%），低谷出現(xiàn)在1990年（GDP增長(zhǎng)率3.8%）；第二個(gè)周期（1991～2001年）高峰出現(xiàn)在1992年（GDP增長(zhǎng)率為14.2%），低谷出現(xiàn)在1999年（GDP增長(zhǎng)率7.1%）；第三個(gè)周期，從2002年開始經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，2003下半年固定資產(chǎn)投資開始出現(xiàn)過熱，中央出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，但房地產(chǎn)行業(yè)仍高速增長(zhǎng)，于是2005年必然出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)格調(diào)控措施。2005年一季度GDP增長(zhǎng)偏快，尤其信貸超過全年指標(biāo)的一半，國(guó)民經(jīng)濟(jì)又現(xiàn)過熱苗頭下的局部失衡，于是4月份發(fā)改委再次對(duì)產(chǎn)能過剩宣戰(zhàn)，對(duì)煤炭、水泥、鋁、焦炭、鐵合金行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，5月份“國(guó)六條”的出臺(tái)也就變得水到渠成。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展擠壓了居民消費(fèi)升級(jí)的空間。房?jī)r(jià)收入比（即一套住宅的總價(jià)格與家庭年收入的比例）是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1，美國(guó)目前的比例是3∶1，日本則是4∶1，而在我國(guó)，這個(gè)比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產(chǎn)在1997年跌落之前，房?jī)r(jià)收入比大約是14∶1。房?jī)r(jià)過高將產(chǎn)生對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，損失其他方面的購(gòu)買消費(fèi)能力和未來(lái)的社會(huì)需求，最終社會(huì)消費(fèi)需求不足的問題將始終無(wú)法解決，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和畸形發(fā)展，制約社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、合理、健康發(fā)展。過高的房?jī)r(jià)使工作生活的居住成本迅速上升，外地人才進(jìn)入的安居成本因房?jī)r(jià)升高而迅速增加，因而對(duì)人才的吸引力下降，對(duì)外商和外地經(jīng)營(yíng)者的吸引能力也會(huì)逐步下降，招商引資的難度越來(lái)越大，外來(lái)投資逐漸下降。

（四）粗放式房地產(chǎn)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變相悖。在當(dāng)前，房地產(chǎn)過快的發(fā)展，消耗了大量資源，使節(jié)能減排目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)難度大大增加。房地產(chǎn)是帶動(dòng)了許多行業(yè)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮，但可以看一看與房地產(chǎn)關(guān)系密切的都是哪些行業(yè)。許多行業(yè)屬于高耗能、高污染的行業(yè)，在一個(gè)以GDP為導(dǎo)向的社會(huì)大環(huán)境下，固然使數(shù)字比較好看，但實(shí)際上為社會(huì)創(chuàng)造了多少福利呢？在改革開放以來(lái)的30年里，中國(guó)并沒有成功實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。從最近江浙及廣東等沿海地區(qū)大量工廠倒閉、經(jīng)濟(jì)滑坡的趨勢(shì)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移和升級(jí)的工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位。通過加工貿(mào)易獲得的財(cái)富并沒有投入到產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大業(yè)中。我們把財(cái)富都投向了收益大、見效快的房地產(chǎn)市場(chǎng)；而中小企業(yè)融資困難、發(fā)展受限。經(jīng)濟(jì)上的短視造成了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式單一，單純靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，會(huì)帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)背后的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，才是中國(guó)的大局和主要矛盾。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策措施

（一）明確房地產(chǎn)業(yè)定位，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)政策。決策部門應(yīng)該意識(shí)到，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位，正是目前定位的不準(zhǔn)確，造成現(xiàn)在的局面。城市房地產(chǎn)開發(fā)基本上由房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷開發(fā)，這是造成今天房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的重要原因。因此，打破住房開發(fā)壟斷局面，增加住房的開發(fā)和供應(yīng)數(shù)量，是解決房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要打破目前依靠房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)住房的壟斷格局，建立多元化的住房投資開發(fā)機(jī)制。一是大力推廣住房合作社和集資合作建房。政府應(yīng)當(dāng)支持企業(yè)利用自用土地集資建房，或者組織職工參加住房合作社建房，解決職工住房困難。由住宅合作社集資合作建設(shè)的住房享受經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)政策；二是通過政策調(diào)整讓房地產(chǎn)開發(fā)商成為經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)主體。建議實(shí)行商品房開發(fā)與經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的結(jié)構(gòu)比例政策，即凡是獲得土地的房地產(chǎn)開發(fā)商都必須拿出一定比例（如20%～30%）作為經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)，對(duì)這一部分土地，政府也應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)適用房的土地價(jià)格政策對(duì)待；三是政府建設(shè)部門也應(yīng)當(dāng)積極加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。同時(shí)，政府要制定好政策，明確經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象條件、程序、監(jiān)督等法律依據(jù)。

（二）調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策。目前的房地產(chǎn)稅收政策對(duì)抑制房地產(chǎn)供給的作用明顯強(qiáng)于抑制需求的作用，下一步，房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策改革應(yīng)當(dāng)有利于增加住房供給和抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。一是政府出資建立住房保障體系。政府建設(shè)廉租房和租賃房，保證低收入階層的基本居住條件；二是區(qū)分自住房與投資投機(jī)房實(shí)施不同稅收政策。如對(duì)非自己居住的投資投機(jī)購(gòu)房者征收相應(yīng)稅收，對(duì)自住購(gòu)房者則相應(yīng)減免稅；三是適時(shí)開征物業(yè)稅。征收物業(yè)稅的目的就是要遏制囤積兩三套以上住房的投資投機(jī)購(gòu)房，以減少房地產(chǎn)需求，達(dá)到調(diào)控住房供求關(guān)系的目的。

（三）建立房地產(chǎn)信息監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制。一是建立房地產(chǎn)業(yè)信息收集、發(fā)布、分析系統(tǒng)，將房地產(chǎn)交易活動(dòng)納入統(tǒng)一的政府控制系統(tǒng)之中；二是建立科學(xué)土地供應(yīng)和房地產(chǎn)供應(yīng)系統(tǒng)，包括政府直接參與部分房地產(chǎn)（如經(jīng)濟(jì)適用房、特殊群體住房）供應(yīng)建設(shè)；三是建立房地產(chǎn)需求調(diào)節(jié)機(jī)制，根據(jù)需求變化適時(shí)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系；四是發(fā)揮城市規(guī)劃的調(diào)控作用，在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目。

（作者單位：廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院）