不要妖魔投資客

金 姬

目前京、滬兩地的“二手住宅負(fù)擔(dān)比”在我國排在第一陣營。“負(fù)擔(dān)比”反映,目前支撐當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)交易的主要是中高端人群。

香港人高錦滔(RaymondKo),自上世紀(jì)90年初進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)以來,就一直看好這一地區(qū)的發(fā)展前景。1996年加入香港美聯(lián)后,高錦滔重回內(nèi)地,在深圳、上海、杭州、湖南、重慶、廣州、北京、廣西、沈陽等地從事一手項(xiàng)目、二手市場(chǎng)、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、招商等各個(gè)環(huán)節(jié)的工作,始終活力十足。如今,這位美聯(lián)物業(yè)區(qū)域董事相信中國樓市的環(huán)境已經(jīng)大為改善,投資上海房產(chǎn)優(yōu)于香港。

《新民周刊》:12月6日,上海54套豪宅捆綁拍賣成功舉行,拍賣總價(jià)達(dá)到3.53億元,折合每平方米價(jià)格為36600元。您對(duì)此有何評(píng)論?

高錦滔:上海美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部最近就二手房買賣家心態(tài)做過調(diào)查,結(jié)果顯示,就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)與政策,有近半數(shù)的被訪者表示:“若有剩余資金,首選投資的目標(biāo)為購置房產(chǎn)”。

所以我認(rèn)為,在前期樓市成交火爆、房產(chǎn)增值迅速,以及對(duì)未來的通漲預(yù)期影響下,使得具有一定投資性和較高保值功能的房產(chǎn)將成為資金投資去向的首要方向。上海54套豪宅,均來自于上海知名的中高檔板塊,相信這批豪宅很可能在短期內(nèi)就被拆分,出現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng)。

《新民周刊》:2009年即將結(jié)束,通過美聯(lián)物業(yè)的研究統(tǒng)計(jì),這一年內(nèi)地的二手房市場(chǎng)主要呈現(xiàn)哪些特征?

高錦滔:2009年樓市的快速回暖,使得許多一線城市房?jī)r(jià)迅速上漲,上漲的速度和幅度都令人驚訝。其中,北京、上海等市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲幅度甚至超過2007年。樓市成交也經(jīng)歷了從三四月份的快速回暖,到五六月份的逐步火爆,7月份的首次下跌,9月份的量跌價(jià)漲,再到10月中旬開始的樓市成交暴漲等多個(gè)階段。

造成2009年樓市火爆的原因有很多,如剛性需求、投資客涌入、政策導(dǎo)向、通脹因素、人為炒作因素、城市發(fā)展規(guī)劃預(yù)期等?？傊?從當(dāng)前市場(chǎng)反應(yīng)來看,有一點(diǎn)肯定的是:中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出低谷,市場(chǎng)正逐步回暖。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的環(huán)境已經(jīng)大為改善。

《新民周刊》:您對(duì)2010年的內(nèi)地二手房市場(chǎng)有哪些展望?

高錦滔:從目前來看,造成2009年房?jī)r(jià)快速上漲的多種因素在2010年仍將繼續(xù)作用于樓市。我認(rèn)為2010年房?jī)r(jià)的總體走勢(shì)仍然會(huì)保持上行,一方面是由于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、投資環(huán)境、通脹因素、城市發(fā)展規(guī)劃等宏觀環(huán)境的影響造成的。另外一方面是由于2009年土地價(jià)格不斷上漲,地王屢創(chuàng)新高,在成本因素作用下,未來周邊房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)出現(xiàn)上漲。

此外,從需求層面來看,由于上海的大城市效應(yīng),不但剛性需求旺盛,投資性需求也比較大。在多重客觀因素的疊加作用下,關(guān)鍵要看明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策是否“調(diào)整”,這將會(huì)影響2010年房?jī)r(jià)是否保持上行走勢(shì)。不過,可以預(yù)計(jì)2010年全年上海樓市成交二手房仍將占據(jù)主導(dǎo)地位,二手房可能占據(jù)全年成交的60%以上。

《新民周刊》:具體談一下上海。目前這座城市的二手房市場(chǎng)是否處于“投資客”主導(dǎo)樓市的時(shí)代?“上海二手住宅負(fù)擔(dān)比”說明了哪些問題?

高錦滔:上海二手房市場(chǎng)成交隨著投資客的涌入,均價(jià)也呼之而上,近幾月同比增幅都在兩成以上?？梢哉f,樓市在現(xiàn)階段被投資客充斥是正常的過程,受到年底優(yōu)惠政策即將到期的影響,不僅僅是投資客,剛性需求和置換需求購房者在年底交投同樣活躍。其實(shí)二手市場(chǎng)該現(xiàn)象相對(duì)一手市場(chǎng)仍舊要好很多,并不能片面地把投資客給妖魔化,將其定義為樓市均價(jià)大幅增長(zhǎng)的“元兇”。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的統(tǒng)計(jì),上海11月二手住宅家庭負(fù)擔(dān)比為57.95%,意為對(duì)于年收入12萬元人民幣的上海普通家庭而言,購買一套均價(jià)在24100元的60平米二手住宅,09年10月的抵押貸款月還款額占家庭月收入的57.95%。目前京、滬兩地的“二手住宅負(fù)擔(dān)比”在我國排在第一陣營,因此我們認(rèn)為京、滬兩地已成為全球市場(chǎng)?！柏?fù)擔(dān)比”所反映目前支撐當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)交易的主要是中高端人群。

《新民周刊》:就在上海普通家庭為房貸“摧眉折腰”之時(shí),不少地產(chǎn)企業(yè)卻在資本市場(chǎng)“圈錢”,不可避免地會(huì)造成地王頻現(xiàn),您怎么看?

高錦滔:從今年3月至11月,上海一共成交近350幅土地,開發(fā)商對(duì)于上海未來樓市的前景是充滿信心的,總體來說土地交易依舊火熱。我相信開發(fā)商近期火熱的“買地”,其實(shí)也是對(duì)其企業(yè)自身發(fā)展的考慮。不過今年10月國務(wù)院首次明確開發(fā)商閑置土地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),我認(rèn)為,該政策體現(xiàn)了政府對(duì)各地土地市場(chǎng)今年頻繁出現(xiàn)高價(jià)“地王”有所注意,希望借此政策控制開發(fā)商未來捂地待漲的現(xiàn)象。

《新民周刊》:您如何比較目前上海和香港的樓市?有老百姓說,現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)太貴,不如去香港買房。

高錦滔:香港市場(chǎng)和內(nèi)地市場(chǎng)有一點(diǎn)分別。香港是比較自由的市場(chǎng),加上香港的土地供應(yīng)很少,完全是看市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況,因?yàn)槭杖牒驼麄€(gè)市場(chǎng)環(huán)境也不一樣。在市場(chǎng)條件允許的情況下,投資保值會(huì)相對(duì)比較大,房?jī)r(jià)也相對(duì)較高。

現(xiàn)在國內(nèi)的樓市供應(yīng)量相對(duì)來說還是比較大的,對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,我覺得現(xiàn)在如果在上海投資比在香港投資更好。為什么呢?其實(shí)很多人有疑問:市中心有些樓盤3萬多、4萬多,某個(gè)樓盤要七八萬,會(huì)不會(huì)太高?其實(shí)以前在香港樓價(jià)更便宜。我應(yīng)該是1997年初到上海,現(xiàn)在算起來已經(jīng)有12年了。12年的時(shí)間我看到了上海的整個(gè)變化,包括從交通網(wǎng)絡(luò),從城市發(fā)展,從區(qū)域的發(fā)展到現(xiàn)在成為一個(gè)國際性的金融中心。所以我覺得,上海的房?jī)r(jià)還是有上升空間的,而且相對(duì)會(huì)比較大。雖然香港也是一個(gè)非常成熟的金融市場(chǎng),但香港房?jī)r(jià)上升的空間比較小一點(diǎn)。所以,我覺得現(xiàn)在是在上海投資的一個(gè)重要契機(jī),因?yàn)槲磥淼淖邉?shì)應(yīng)該會(huì)比較好。

《新民周刊》:高董很早來到內(nèi)地,這一路走來,您覺得各個(gè)城市的房產(chǎn)市場(chǎng)之間有何不同?

高錦滔:其實(shí)應(yīng)該說,內(nèi)地市場(chǎng)每個(gè)地方都有不同的需求。比如說深圳,整個(gè)買賣除了本地市場(chǎng),更多的來自香港。因?yàn)橄愀廴嗽谏钲谫I房占的比例不小。香港人在深圳的生活習(xí)慣相對(duì)比較適應(yīng)了,而且整個(gè)深圳的市場(chǎng)也適合香港。所以,房?jī)r(jià)的飆升,很多時(shí)候也會(huì)遇到外銷,就是香港人士購買所帶動(dòng)的。

上海不一樣,上海是一個(gè)國際金融城市,買房的人除了本地人以外,其實(shí)很多的也是外籍或外地人士。他們買房的需求很大。在租金回報(bào)等方面來說,雖然現(xiàn)在上海的租金回報(bào)比深圳低,但是因?yàn)檎w租出去的房子各方面來說都相對(duì)高一點(diǎn),而且我相信愿意在上海投資的人還是看好上海未來樓市的上升空間,是“投資”而非“投機(jī)”。

比如杭州,是離上海較近的一個(gè)省會(huì)城市,除了浙江人會(huì)在當(dāng)?shù)刭I房,也有來自上海的投資客;又好比重慶,雖然相比較其他城市,整體樓市的價(jià)格升幅不明顯,但當(dāng)?shù)厝绻煌瞥龇浅：玫臉鞘挟a(chǎn)品,即會(huì)“一呼百擁”,引來一大批的購房者。所以說,除了上海、香港以外,中國的一些二三線城市樓市發(fā)展也非?？焖?房企在二三線城市圈地的態(tài)度也越來越積極。

我經(jīng)歷了那么多年,不同的市場(chǎng)也看過,看到整個(gè)中國內(nèi)地有很多生機(jī),尤其是房地產(chǎn)?？梢哉f未來十年,可能會(huì)再增加50%。但是我知道整個(gè)上海的發(fā)展速度肯定很快,而且比現(xiàn)在的情況超出百分之百。對(duì)于房地產(chǎn)的投資人來說,最起碼他是實(shí)實(shí)在在買了實(shí)物了,有了價(jià)值,這種市場(chǎng)的需求也是很大的。所以投資房地產(chǎn)應(yīng)該不錯(cuò)。