物業(yè)稅：修正被扭曲的體制

馬紅漫

盡管價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一切問(wèn)題的核心，但是有時(shí)候如果過(guò)于看重價(jià)格因素，卻有可能讓問(wèn)題的本質(zhì)被忽視。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這一現(xiàn)象就顯得尤為突出。

近期，曾一度沉寂的物業(yè)稅再次成為焦點(diǎn)話題。

正是基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察的一般慣例，業(yè)界在物業(yè)稅再度被提及之時(shí)，首先想到的是房?jī)r(jià)將會(huì)受到什么影響。對(duì)此，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，開征物業(yè)稅有助于打擊投機(jī)性買家。從作用機(jī)理上講，物業(yè)稅是對(duì)房產(chǎn)保有階段征收的稅種，納稅金額隨著房產(chǎn)價(jià)值的漲跌而增加或減少。由此，物業(yè)稅增加了房產(chǎn)持有者的成本，把擁有房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)由一次性買入轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期持有過(guò)程，這對(duì)囤積樓盤并進(jìn)行投機(jī)炒作者而言是不小的打擊。征收物業(yè)稅后，房地產(chǎn)炒作者的投機(jī)收益將大幅縮水，部分投機(jī)者將會(huì)隨之離場(chǎng)，從而能夠擠壓市場(chǎng)泡沫的形成，最終倒逼房?jī)r(jià)回歸到理性的區(qū)域之中。而且依據(jù)國(guó)際慣例，物業(yè)稅當(dāng)屬于地方稅種，其開征有利于地方政府?dāng)[脫對(duì)“賣地生財(cái)”的依賴，徹底根治地價(jià)高企的頑疾，割裂地方政府與開發(fā)商之間的利益鏈條，進(jìn)而能夠更加有效地遏制房?jī)r(jià)虛高的勢(shì)頭。

顯然，這樣的分析邏輯切中了當(dāng)下畸高房?jī)r(jià)的要害，但物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)絕非僅僅是為了要打壓房?jī)r(jià)，而是圈定私人的財(cái)產(chǎn)法定地位，以及據(jù)此而需負(fù)擔(dān)的社會(huì)道義責(zé)任。

一個(gè)被征收了物業(yè)稅的房產(chǎn)，表明其擁有者獲得了權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的法律地位。在權(quán)利上講，私人對(duì)于物業(yè)的法定權(quán)利經(jīng)由“合法納稅”途徑被正式認(rèn)可，由此可以享受排他性的支配權(quán)利，得到了法律認(rèn)可與保護(hù)；而從義務(wù)角度看，私人擁有資產(chǎn)的多寡與納稅的高低直接掛鉤，并且在每個(gè)年度依照市價(jià)而調(diào)整，能夠體現(xiàn)占用社會(huì)資源的納稅公平性。

顯然，較之于單純基于房?jī)r(jià)高低變化的分析，物業(yè)稅的擬議以及征收，其實(shí)際的社會(huì)法律意義要大了許多。就以國(guó)內(nèi)備受爭(zhēng)議的動(dòng)拆遷問(wèn)題為例，實(shí)施動(dòng)拆遷的權(quán)利，與動(dòng)拆遷的財(cái)務(wù)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是拆遷引發(fā)爭(zhēng)議的核心。而物業(yè)稅的推出則能夠讓這兩個(gè)問(wèn)題迎刃而解，它首先標(biāo)明了納稅人擁有房產(chǎn)的權(quán)威法律地位，由此讓強(qiáng)拆強(qiáng)遷于法無(wú)據(jù)。此外，歷年來(lái)房產(chǎn)所繳納的物業(yè)稅高低，直接成為判斷拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。換言之，物業(yè)升值越多，累積繳納稅款越高，理應(yīng)獲得的拆遷補(bǔ)償也就隨之而增加，反之亦然。由此，個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)因此在法律上獲得物權(quán)與財(cái)權(quán)雙方面的認(rèn)可，這才是物業(yè)稅所帶來(lái)的真正社會(huì)影響，至于打擊房產(chǎn)交易投機(jī)以及對(duì)房?jī)r(jià)的影響倒在其次了。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，類似的誤區(qū)還有很多，比如備受爭(zhēng)議的預(yù)售房制度也是一個(gè)典型例證。內(nèi)地的預(yù)售房制度源自香港，但是這一體制卻與歐美絕大多數(shù)國(guó)家的現(xiàn)房銷售制度存在明顯不同。因此，取消預(yù)售房制度的呼聲也很高，而業(yè)界按照慣例不斷分析著該制度存廢對(duì)于房?jī)r(jià)高低的影響。誠(chéng)然，預(yù)售房制度等于讓購(gòu)房者為開發(fā)商提供了財(cái)務(wù)支持，一旦取消，必然會(huì)經(jīng)由開發(fā)商資金壓力變化而引發(fā)房?jī)r(jià)的漲跌。但與物業(yè)稅一樣，業(yè)界的觀察也過(guò)于集中于房?jī)r(jià)，反而忽視了相關(guān)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。

預(yù)售房制度的核心并不在于房?jī)r(jià)，而在于資金財(cái)產(chǎn)權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等。在房屋還遠(yuǎn)沒(méi)有成形、產(chǎn)權(quán)證等法律憑證尚未落定之時(shí)，購(gòu)房者首付款與銀行的貸款就被開發(fā)商納入囊中并投入使用。顯然，這并不符合權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的基本規(guī)則。一旦開發(fā)商資金鏈條出現(xiàn)斷裂，個(gè)人財(cái)產(chǎn)與銀行信貸資金都會(huì)出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)。正因此，對(duì)于預(yù)售房制度的修正，同樣是屬于制度性的正本清源之舉，這一點(diǎn)與房?jī)r(jià)的高低漲跌沒(méi)有太多的相關(guān)之處。只是近年來(lái)的房?jī)r(jià)飆漲，讓人們過(guò)于關(guān)注于此，反而忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)體制亂象的本源所在。

權(quán)利與義務(wù)的失衡問(wèn)題才是房地產(chǎn)市場(chǎng)一切問(wèn)題的根源所在。恰因此，當(dāng)下難得的市場(chǎng)平穩(wěn)期，提供給調(diào)控部門一個(gè)極為珍貴的時(shí)間窗口，那就是去及時(shí)修正被扭曲的房地產(chǎn)市場(chǎng)體制，打開市場(chǎng)良性運(yùn)行的體制瓶頸?！?/p>