個(gè)人住房抵押貸款違約相關(guān)變量選擇

楊　紅　陳德棉

摘要：文章主要從三個(gè)維度對個(gè)人住房抵押貸款違約相關(guān)變量選擇進(jìn)行了論述。在微觀層面梳理個(gè)人住房抵押貸款違約特征變量是建立評分模型的重要步驟。文章基于借款人特征、貸款特性、房產(chǎn)特征三個(gè)維度構(gòu)建了個(gè)人住房抵押貸款違約相關(guān)變量選擇的分析框架。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款；特征變量；維度

個(gè)人住房抵押貸款違約特征變量選擇是商業(yè)銀行在建立評分模型時(shí)的一個(gè)重要步驟。本文在違約微觀變量的選取上主要使用了專家咨詢法。也就是充分利用個(gè)人信貸審貸官的專家經(jīng)驗(yàn)和知識，確定哪些變量應(yīng)該進(jìn)入到模型中。通過大量的討論和翻閱大量抽樣檔案資料，確定三個(gè)維度的個(gè)人住房抵押貸款違約相關(guān)變量選取的具體變量如下：

一、借款人維度

1、借款人年齡。在國外實(shí)證研究中普遍把借款人的年齡作為一個(gè)重要指標(biāo)。一般來說，年輕人考慮不夠周全傾向于冒險(xiǎn)，剛工作時(shí)收入較少但最具成長價(jià)值：隨著客戶本身的年齡、身份、受教育程度、家庭狀況、收人等不斷的變化而使客戶的價(jià)值不斷成長：人到中年收入穩(wěn)定且達(dá)到最高，考慮問題也更加周全。當(dāng)人到了退休年齡后，收入普遍急劇下降。因此，年齡可能會(huì)成為個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素。

2、婚姻狀況。婚姻狀漢通常分為已婚、未婚、其他(離異，喪偶)等三個(gè)檔次。已婚的借款人總體而言，其收入的穩(wěn)定性較高：婚姻狀況的不同往往對應(yīng)著家庭收入來源的不同，即家庭收入是來自雙薪還是單薪。已婚借款人有較穩(wěn)定的家庭基礎(chǔ)，是夫妻雙方共同賺錢來經(jīng)營一個(gè)家庭，所以收入一般會(huì)比單身高，同時(shí)收入也更為穩(wěn)定。

3、性別。在銀行專家審貸實(shí)踐中一般都把借款人的性別作為一個(gè)特征變量。但結(jié)論不一：有觀點(diǎn)認(rèn)為男性在收入水平、受教育機(jī)會(huì)、工作年限等方面均優(yōu)于女性。個(gè)人還款能力強(qiáng)而且穩(wěn)定性好：但也有觀點(diǎn)認(rèn)為在某些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，特別是大中城市，女性在平均收入水平、學(xué)歷水平等方面不輸男性。同時(shí)還款意愿更強(qiáng)。

4、最高學(xué)歷。學(xué)歷大體上可分為碩士研究生以上、大學(xué)本科、大專、高中(或中專)及以下等幾個(gè)檔次。如果借款人學(xué)歷越高，一般來說在相同的行業(yè)背景下其收入可能性也越高。且收入穩(wěn)定性更強(qiáng)。同時(shí)，學(xué)歷高受到的教育多，人們考慮問題相對來說也更加全面，對個(gè)人職業(yè)生涯和家庭生命周期各個(gè)階段的規(guī)劃也更有計(jì)劃性。因此高學(xué)歷的借款人發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)相對來說會(huì)小一些。

5、戶口性質(zhì)。戶口性質(zhì)通常分為本市常住戶口和非常住戶口兩個(gè)種。由于上海近年來經(jīng)濟(jì)總量的不斷擴(kuò)大。常住戶口的內(nèi)涵發(fā)生了一些變化。在本研究中。我們將戶籍和工作單位均不在上海市的借款人界定為非常住戶口，而戶籍和工作單位只要有一項(xiàng)在上海市我們就認(rèn)定此借款人為常住戶口?？傮w而育，本市常住戶口借款人的穩(wěn)定性較高。

6、月收入。借款人家庭總收入是衡量借款人償還抵押貸款能力的重要指標(biāo)。上海已婚家庭絕大部分是雙薪家庭，因而第一借款人收入占家庭總收入的比例指標(biāo)在我國就不能衡量家庭收入的穩(wěn)定性。家庭總收入足以說明借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)能力。

7、單位性質(zhì)。本研究選擇了“單位性質(zhì)”作為間接特征變量。單位性質(zhì)可分為國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、優(yōu)質(zhì)大型企業(yè)(含國有及國有控股企業(yè)、世界500強(qiáng)企業(yè)等)、一般企業(yè)、小型私營企業(yè)及其他企業(yè)等檔次。對于優(yōu)質(zhì)大型企業(yè)的認(rèn)定?？梢越?jīng)授信審批部門。

8、服務(wù)年限。借款人在當(dāng)前工作單位的工作年限可以間接考量其工作穩(wěn)定性。

9、職務(wù)。職務(wù)可分為高級負(fù)責(zé)人(行政級別局級及局級以上領(lǐng)導(dǎo)或優(yōu)質(zhì)大型企業(yè)高級管理人員)、中級負(fù)責(zé)人(行政級別處級領(lǐng)導(dǎo)或優(yōu)質(zhì)大型企業(yè)中級管理人員，中型公司高級管理人員)、骨干員工以及其他等幾個(gè)檔次。職務(wù)級別越高，一般其收入穩(wěn)定性也越高。但企業(yè)性質(zhì)不同。相同職務(wù)的內(nèi)涵差別較大。

10、當(dāng)前居住條件。居住條件分良好(人均面積高于50平方米)。一般(人均面積高于32.2平方米但房齡大于10年)和較差(租賃住房)三種。居住條件是衡量借款人生活質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)志，也是一個(gè)家庭收入能力和穩(wěn)定性的綜合體現(xiàn)，

11、家庭月供收入比。住房抵押貸款月還款額占家庭月收入比指標(biāo)直接反映了借款人在該項(xiàng)債務(wù)上的負(fù)擔(dān)情況。住房抵押貸款月還款額占家庭月收入比越大，說明借款人財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)越重。將來發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性也越大。正因?yàn)樵撝笜?biāo)的重要性，在國外理論界和實(shí)務(wù)界非常重視對該指標(biāo)的研究。

12、家庭資產(chǎn)負(fù)債比。判斷借款人的還款能力。只考慮收入是不夠的，還要其家庭總體債務(wù)狀況和支出狀況，為此要將借款人收入放人其整體財(cái)務(wù)收支中加以綜合考察。資產(chǎn)不僅是個(gè)人財(cái)富，有的還是個(gè)人收入的源泉，能給個(gè)人帶來利息、股息、租金等收入，如果借款人不能按期還款，這些資產(chǎn)可以兌現(xiàn)或變賣償還貸款，因而也是還款能力的一個(gè)重要保證。

13、誠信度。即使借款人有還款能力。如果其還款意愿較差，那么貸款的償還也會(huì)出現(xiàn)問題，因此評估借款人的還款意愿是非常重要的。通過考察借款人的單位性質(zhì)、職務(wù)、學(xué)歷(含技術(shù)職稱)等指標(biāo)可以進(jìn)行間接評估；對于借款人誠信度的直接評估則主要通過借款人的外部征信記錄和銀行內(nèi)部信用記錄來加以考察。內(nèi)部信用記錄通過查詢借款人在本行歷史交易狀況，可以獲得借款人在本行是否發(fā)生過各類業(yè)務(wù)(含信用卡)、是否發(fā)生過延遲付款等，可以將其劃分為良好、一般、不良或無記錄等幾個(gè)檔次。

此外，在國外同類研究中借款人特征維度因素還包括供養(yǎng)人口、家庭總債務(wù)月還款占家庭月收入比等等。由于我國實(shí)行計(jì)劃生育政策，一般家庭只有一個(gè)子女，與國外多子女家庭存在很大的差異，因而贍養(yǎng)人數(shù)在當(dāng)前我國城市家庭中。對家庭財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的影響程度差異不大而不予考慮。在我國對絕大部分借款人來說。個(gè)人住房抵押貸款是其占絕對比重的消費(fèi)信貸，住房抵押貸款月還款額占家庭月收入比與家庭總債務(wù)月還款占家庭月收入比基本是相同的，因此本研究未考慮家庭總債務(wù)月還款占家庭月收入比。

二、貸款特征維度

在本研究中，貸款特征維度變量主要包括業(yè)務(wù)種類、貸款金額、還款方式、貸款期限、貸款利率、抵押率(LTV)、追加擔(dān)保等。

1、業(yè)務(wù)種類。分交易類貸款和非交易類貸款，在交易類貸款中，包括一手樓、二手樓、循環(huán)授信項(xiàng)下購房：非交易類貸款包括循環(huán)授信項(xiàng)下房屋裝修貸款、車位車庫貸款、綜合消費(fèi)貸款、同名轉(zhuǎn)按、加按貸款。根據(jù)審貸實(shí)踐，不同的業(yè)務(wù)品種風(fēng)險(xiǎn)度有明顯不同，其中。非交易類貸款的風(fēng)險(xiǎn)度整體高于交易類貸款。而交易類貸款中，二手樓貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高。

2、貸款金額。貸款金額反映了借款人的絕對債務(wù)負(fù)擔(dān)量情況。一方面，在借款人收入既定的條件下，貸款金額越大。則其財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)就越大，借款人財(cái)務(wù)惡化時(shí)貸款發(fā)生違約的可能性就越大。但另一方面。我國銀監(jiān)局對個(gè)人貸款的首付比例有統(tǒng)一規(guī)定，貸款金額于房產(chǎn)面積是正相關(guān)

的，一般大金額貸款對應(yīng)的首付比例均不低于30％，反而從側(cè)面反映了借款人具備較強(qiáng)的還款能力。

3、抵押率。個(gè)人住房抵押貸款初始的貸款價(jià)值比(LTV)反映了借款人初始的權(quán)益投人。在購買住房時(shí)借款人投資的權(quán)益比側(cè)越大，借款人就越不愿意通過違約而喪失其在住房中投資的權(quán)益。同時(shí)，貸款價(jià)值比越高。在既定的收入水平、貸款利率和期限下。借款人月還款負(fù)擔(dān)相對也越大。所以貸款價(jià)值比與違約風(fēng)險(xiǎn)有著正相關(guān)關(guān)系，即個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平是貸款價(jià)值比的增函數(shù)。

4、貸款期限。貸款期限越短。借款人月還款額越大，借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)就越重。但同時(shí)由于貸款期限越短。借款人月還款額越大，借款人因前期的還款使其在住房中權(quán)益積累的速度就越快，對借款人來說違約造成的潛在權(quán)益損失也越大，而且貸款期限越短借款人在貸款期限內(nèi)由于意外或工作變動(dòng)導(dǎo)致的違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性也越小。從國外研究來看，貸款期限與個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系并無一個(gè)統(tǒng)一的定論。

5、貸款利率。貸款利率越高。借款人的利息負(fù)擔(dān)就越大，因而一般認(rèn)為個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平是貸款利率的增函數(shù)。按貸款利率劃分，國外個(gè)人住房抵押貸款分為固定利率抵押貸款和浮動(dòng)利率抵押貸款兩種基本形式。從本次美國次貸危機(jī)的情況看，使用浮動(dòng)利率的借款人違約風(fēng)險(xiǎn)較大。當(dāng)前我國貸款利率定價(jià)是由政府統(tǒng)一規(guī)定的，借款人可以選擇固定利率或浮動(dòng)利率：對于抽樣貸款基本上執(zhí)行的是管制下的浮動(dòng)利率，利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)主要由借款人來承擔(dān)。因而利率的變動(dòng)可能對違約風(fēng)險(xiǎn)存在較大的影響。

6、還款方式。當(dāng)前我國個(gè)人住房抵押貸款的還款方式有兩種基本的還款方式：等額還款、等本還款：還有很多靈活的創(chuàng)新類的還款方式：雙周供、每周供、隨借隨還等。等額還款指在貸款償還期內(nèi)借款人每期還款的數(shù)量是固定不變的(不考慮利率調(diào)整)；而等本還款是借款人每期償還貸款本金額固定不變，償還利息隨貸款本金的減少而減少。等本還款方式下違約的概率相對較低。

7、追加擔(dān)保。當(dāng)前我國個(gè)人住房抵押貸款的擔(dān)保方式主要是住房抵押，商業(yè)銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)。對部分貸款申請要求追加擔(dān)保。當(dāng)前我國個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)的第一受益人為銀行，因此貸款保險(xiǎn)增加了銀行信貸資產(chǎn)的安全性。也有由自然人或法人作為擔(dān)保人的。

三、房產(chǎn)特征維度

對于個(gè)人住房貸款來說。作為風(fēng)險(xiǎn)緩釋的抵押房產(chǎn)是重要的第二還款來源，因此需要考察房產(chǎn)的處置可能性和保值性。在本研究中，房產(chǎn)特征維度變量主要包括抵押物類型、抵押物性質(zhì)、抵押物評估價(jià)、抵押物面積、抵押物單價(jià)、抵押物所屬區(qū)域等。

1、抵押物類型。本研究中的抵押物類型主要指用于抵押的房產(chǎn)物業(yè)類型。從物業(yè)價(jià)值角度區(qū)分。有極高檔別墅、高檔別墅或高檔公寓、普通公寓、老公房等類型：在國內(nèi)外同類研究中還有將房齡，或者將期房和現(xiàn)房作為個(gè)人住房抵押貸款違約的影響因素。上海由于具有百年歷史，很多歷史文化保護(hù)建筑的房齡久遠(yuǎn)但保值性很好，所以本文未予采納。

2、抵押物評估價(jià)。個(gè)人住房抵押貸款的最終保證是充當(dāng)貸款抵押物的房產(chǎn)價(jià)值。如果抵押物是足值的，即房產(chǎn)市場評估價(jià)值大于購買價(jià)格。當(dāng)借款人在財(cái)務(wù)惡化時(shí)，可以通過出售房產(chǎn)來彌補(bǔ)成本。在房地產(chǎn)市場處于急速下滑時(shí)期(如美國目前的情況)，如果抵押物不足值，再加上個(gè)人信用制度缺失就會(huì)加大貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。本研究抵押物的評估主要由商業(yè)銀行的個(gè)貸審貸官完成。

3、抵押物性質(zhì)。主要考察抵押物是家庭首套自住用房還是投資用房。如果抵押物非家庭首套住房，一般違約風(fēng)險(xiǎn)較小，但也不是絕對的，如果抵押物不是家庭首套住房。而且多套房產(chǎn)有貸款。屬于過度投資性質(zhì)，風(fēng)險(xiǎn)也較大。如果抵押物為家庭首套住房，借款人已獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。借款人即便違約，在現(xiàn)有的制度安排下商業(yè)銀行要全額收回貸款的成本巨大，會(huì)助長違約的發(fā)生。

4、抵押物單價(jià)。抵押物的單位價(jià)格綜合反映了購房者感知到的住房戶型、環(huán)境、鄰里、小區(qū)文化等所提供的舒適度(Amenities)的價(jià)值以及預(yù)期未來建筑質(zhì)量和區(qū)位的變化。如果這種預(yù)期與將來現(xiàn)實(shí)情況發(fā)生較大的背離時(shí)。則借款人發(fā)生違約的可能性就會(huì)增加。抵押物相對單價(jià)越低，違約風(fēng)險(xiǎn)越小。

5、抵押物面積。本研究中對抵押物面積區(qū)分為60平方米以下，60平方米～100平方米，100平方米～140平方米，140平方米～200平方米，200平方米以上幾檔。從銀行實(shí)踐看，抵押物面積小于60平方米的，或者大于200平方米的，處置難度較大。

6、抵押物所屬區(qū)域。本研究中以上海是為考察對象，具體分為內(nèi)環(huán)中心城區(qū)、中環(huán)附近主要城區(qū)、郊縣城區(qū)三檔。住房的地域分布主要用來區(qū)分不同座落位置的住房的違約特征及其影響因素。區(qū)域特征對未來房產(chǎn)價(jià)值和借款人維度特征變量有著明顯的相關(guān)性。