金融危機(jī)背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融支持問題

中國人民銀行衡陽市中心支行課題組

摘要：本文對(duì)金融危機(jī)背景下衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融的運(yùn)行情況進(jìn)行了調(diào)查與分析。一是金融危機(jī)影響已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣狀況仍在繼續(xù)。二是衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著居民消費(fèi)信心不足、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)仍然不合理、金融機(jī)構(gòu)的非理性行為放大了房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)業(yè)民間融資行為可能產(chǎn)生社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等一系列值得關(guān)注的問題。三是對(duì)目前在金融危機(jī)背景下衡陽市金融機(jī)構(gòu)如何支持衡陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了一些看法和觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：金融危機(jī)；房地產(chǎn)；金融支持

在經(jīng)濟(jì)全球化的當(dāng)今世界，這次金融危機(jī)必然會(huì)直接或間接對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在金融危機(jī)背景下如何防止區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)大起大落，防范房地產(chǎn)金融業(yè)受

到過度沖擊是我們面臨的一個(gè)重大課題。

一、衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

存量開發(fā)投資大增。2008年，衡陽市房地產(chǎn)企業(yè)完成投資31.3億元，較之2007年同期增長33.1%；其中，商品住宅完成投資24.77億元。土地購置面積為23.35萬平方米，同比減少84.10%，投資集中在存量土地的開發(fā)建設(shè)上，土地增量投資大幅減少。市場(chǎng)供需不平衡。2008年，衡陽市累計(jì)銷售房屋面積110.26萬平方米，同比下降了17.5%，其中住宅銷售面積99.72萬平方米，同比下降了18.3%。商品房累計(jì)供銷比為2.27：1，同比增長35%，房地產(chǎn)供給增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售量增長速度。市場(chǎng)價(jià)格回落。2008年，衡陽市商品房平均價(jià)格為2222元/平方米，漲幅同比回落了11.1個(gè)百分點(diǎn)。其中一至四季度的均價(jià)分別為2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米和2200元/平方米，全年呈小幅下降趨勢(shì)。資金缺口加大。2008年，在銀行貸款緊縮的形勢(shì)下，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，需要企業(yè)自有資金不斷提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止12月底，開發(fā)企業(yè)的自有資金達(dá)到了12.42億元，較之2007年同期增加了52.77%，開發(fā)企業(yè)自有資金比例提高說明企業(yè)籌資難度增大。另外，據(jù)已公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，衡陽市空置商品房38.88萬平方米，同比增長74.27%，沉淀了8.64億元企業(yè)資金，空置房積壓占用了大量的企業(yè)資金，加劇了企業(yè)資金緊張程度。

基于上述數(shù)據(jù)顯示，在金融危機(jī)背景下，衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣狀況仍在繼續(xù)。隨著金融危機(jī)的影響更加深入，特別是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定因素的逐步顯現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的放貸將更為謹(jǐn)慎，衡陽市房地產(chǎn)業(yè)將在較長一段時(shí)期內(nèi)艱難前行。

二、金融危機(jī)背景下衡陽市房地產(chǎn)業(yè)存在的幾個(gè)問題的剖析

（一）理性“經(jīng)濟(jì)人”行為與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)信心

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中理性“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)認(rèn)為，在利己主義的推動(dòng)下，具備“完全理性”的人能夠自覺地實(shí)現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的市場(chǎng)行為符合經(jīng)濟(jì)人假定。消費(fèi)者在房價(jià)上漲時(shí)由于擔(dān)心房價(jià)再漲，爭(zhēng)相購買，而在房價(jià)下跌時(shí)產(chǎn)生房價(jià)還會(huì)下跌的預(yù)期。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，給居民一個(gè)房價(jià)下跌的預(yù)期，為了自身利益的最大化，市場(chǎng)交易主體不會(huì)輕易進(jìn)入市場(chǎng)，造成市場(chǎng)信心不足。

隨著金融危機(jī)影響的逐步顯現(xiàn)，許多大中城市出現(xiàn)了“價(jià)量齊跌”的局面，居民觀望情緒非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深度調(diào)整，衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)信心也受到嚴(yán)重打擊，商品房成交量急劇萎縮，2008年以來各房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)一下子冷清了許多。但是從目前衡陽房價(jià)來看，泡沫成分應(yīng)該不大，而且又經(jīng)歷了一輪調(diào)整，從各方面看，當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該比較合理。其一，目前衡陽大多數(shù)已完工商品房的成本大約為1700元／m2，尤其是擁有較高品質(zhì)的主流樓盤來說，成本價(jià)則更高，再加上一些開發(fā)商大力度的促銷優(yōu)惠，衡陽房價(jià)的水分應(yīng)該不是很多。其二，衡陽市目前房價(jià)收入比大約為6左右，即使有泡沫也很輕微，在居民收入可以承受的范圍內(nèi)。市場(chǎng)長期信心不足，必然會(huì)損害本身就比較脆弱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融體系帶來難以估量的損失。

（二）結(jié)構(gòu)性供需不平衡妨礙衡陽市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

根據(jù)薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求, 也能抑制需求。能創(chuàng)造需求適應(yīng)需求的供給是有效供給,背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給的過剩其根本原因與表現(xiàn)是結(jié)構(gòu)性過剩，也就是說無效供給量較大。一是戶型結(jié)構(gòu)不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求，近年來衡陽市開發(fā)大戶型住宅已成為一種趨勢(shì)，90～120平方米以下，總價(jià)較少的小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后，一部分經(jīng)濟(jì)困難家庭的住房需求沒有得到改善。

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2008年上半年，衡陽市144m2以上大戶型住宅供銷比達(dá)到了8.7∶1，大戶型供過于求的狀況非常嚴(yán)重。而據(jù)相關(guān)民意調(diào)查顯示，有意向購買144 m2以上大戶型住宅的市民僅占15%。而144m2以下的中小戶型商品住宅供銷比為1.2∶1，供求關(guān)系比較健康。一般說來，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房屬于自住性需求，需求價(jià)格彈性小，即使市場(chǎng)價(jià)格較高也不會(huì)減少多少需求，而144平方米以上住房則是居民改善性或享受性需求占較大比重，需求價(jià)格彈性較大，當(dāng)價(jià)格上升較多時(shí)，需求量就會(huì)大幅減少，因而房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不合理是市場(chǎng)需求不旺的一個(gè)重要原因。

（三）金融機(jī)構(gòu)代理人“非理性”行為放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)作為集體“經(jīng)濟(jì)人”有尋求自身利益最大化的沖動(dòng)，但是由于其經(jīng)理人是股東（或國家和政府）的委托代理人，不可避免在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中出現(xiàn)“拿別人的錢替別人辦事”,因而效率低下，甚至因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，金融機(jī)構(gòu)因?yàn)槔鏇_動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)支持過度，“代理人”在房地產(chǎn)貸款活動(dòng)中違規(guī)放貸，不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展，可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫損害自身利益。

在房地產(chǎn)行情處于上升通道時(shí)，金融的過度支持會(huì)產(chǎn)生更大泡沫，繁榮的房市掩蓋了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)融資中更多的是利用土地與房產(chǎn)作為抵押，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣時(shí)，土地與房產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。2008年9月，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量減少1.51%的條件下，衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)貸款損失類不良貸款數(shù)量同比增長84.48%，關(guān)注類貸款同比增長50.54%（如表2）。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)一步變化，房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)可能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注類房地產(chǎn)貸款亦有可能向不良貸款轉(zhuǎn)化。

（四）房地產(chǎn)民間融資引起的社會(huì)問題值得關(guān)注

資金作為稀缺資源，在房地產(chǎn)行情低迷形勢(shì)下，金融機(jī)構(gòu)貸款會(huì)更加謹(jǐn)慎，民間融資作為正規(guī)金融的補(bǔ)充，也因?yàn)楣┻^于求而產(chǎn)生信貸配給現(xiàn)象，由于信息不完全對(duì)稱，逆向選擇的結(jié)果是利率高的借款人獲得貸款，但是高利率必然要求高回報(bào)，在房地產(chǎn)行情看好時(shí)，這種回報(bào)可能得到滿足，但是在行情低迷時(shí)就可能出現(xiàn)虧損，不可避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，如果大面積道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生就可能引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

在目前房地產(chǎn)業(yè)普遍資金緊缺情況下，各種不規(guī)范的民間融資大行其道，嚴(yán)重影響金融安全，甚至危及社會(huì)安定。一是“高利貸”。如某縣房地產(chǎn)公司，以月利率達(dá)5-8%借入民間資金，后因公司債務(wù)包袱過沉被迫外出逃債。二是非法集資。中間人通過非法集資轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利潤。這種方式由于環(huán)節(jié)多，利息更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。三是跨區(qū)域民間融資。房地

產(chǎn)公司從外地跨區(qū)域融資，民間融資區(qū)域擴(kuò)大化，出現(xiàn)融資糾紛影響的區(qū)域就是大范圍的。

三、金融危機(jī)背景下金融機(jī)構(gòu)如何促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

（一）把握好房地產(chǎn)金融支持的方向

房地產(chǎn)金融支持應(yīng)放在以下幾個(gè)方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)商業(yè)性信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求；另一方面，還要求金融機(jī)構(gòu)積極配合國家住房保障體系建設(shè)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，切實(shí)改進(jìn)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)的金融服務(wù)。二是把握好增量控制。在對(duì)存量土地開發(fā)和在建工程項(xiàng)目實(shí)施金融調(diào)控的同時(shí)，更要加強(qiáng)對(duì)新增土地開發(fā)和新開工項(xiàng)目的調(diào)控，防止房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場(chǎng)需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。三是把握好房地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營。根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控狀況，對(duì)金融支持的重點(diǎn)應(yīng)放在關(guān)注投資規(guī)模適度、現(xiàn)金流較充裕、項(xiàng)目適銷對(duì)路、企業(yè)資質(zhì)較好、還貸較及時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)。四是把握好市場(chǎng)失靈的解決。市場(chǎng)失靈理論告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)本身不可能實(shí)現(xiàn)居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調(diào)控必不可少。對(duì)房地產(chǎn)信貸投向?qū)嵭兄笇?dǎo)，增加開發(fā)小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應(yīng)該發(fā)揮作用。

（二）把握住房地產(chǎn)金融支持的力度

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產(chǎn)金融支持應(yīng)在三方面把握好力度：首先是重點(diǎn)支持個(gè)人自住性消費(fèi)需求；其次是有條件支持投資性需求，在嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，詳細(xì)了解貸款申請(qǐng)人的資料真實(shí)性的基礎(chǔ)上，對(duì)于具有投資價(jià)值的項(xiàng)目積極參與；第三是嚴(yán)格控制炒作性房地產(chǎn)投機(jī)性需求。二是把握住金融支持與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平衡。在全國經(jīng)濟(jì)增長放緩的大趨勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的區(qū)域金融機(jī)構(gòu)應(yīng)采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準(zhǔn)利率的政策，而對(duì)開發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準(zhǔn)利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結(jié)構(gòu)性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系建設(shè)

一是建立房地產(chǎn)金融長效監(jiān)測(cè)機(jī)制。首先要建立適應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)金融調(diào)控的一系列風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，根據(jù)這些指標(biāo)進(jìn)行長期跟蹤監(jiān)測(cè)并及時(shí)向金融主管部門和銀行反饋，各金融機(jī)構(gòu)要協(xié)調(diào)共同行動(dòng)，在房地產(chǎn)民間融資活動(dòng)、房地產(chǎn)貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產(chǎn)投資規(guī)模和銷售狀況等要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告和解決。二是切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管。房地產(chǎn)金融監(jiān)管要與金融調(diào)控相互配合，同步進(jìn)行。重點(diǎn)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合貸款條件、是否降低首付款比例、是否是假按揭貸款、是否以流動(dòng)資金貸款替代住房開發(fā)貸款以及以個(gè)人名義貸款變相開發(fā)等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)工作人員違規(guī)操作必須嚴(yán)懲不怠，減少房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的“尋租”行為，確保房地產(chǎn)金融安全運(yùn)行。三是建立房地產(chǎn)金融調(diào)控政策效應(yīng)評(píng)價(jià)制度。對(duì)于政府金融調(diào)控政策產(chǎn)生的效應(yīng)，及時(shí)給予分析和評(píng)價(jià)，為實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控提供科學(xué)的指導(dǎo)依據(jù)，并根據(jù)政策效應(yīng)狀況適時(shí)做出政策調(diào)整。

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（課題組組長：黃紅星 成員：陽衛(wèi)東、陳伯軍、袁錦湘）