房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)未到位

王小廣

由于支持價(jià)格反彈和成交量增長(zhǎng)的主要因素具有不可持續(xù)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入第二波調(diào)整，未來(lái)兩、三年將會(huì)出現(xiàn)—種調(diào)整—反彈一再調(diào)整一再反彈的軌跡。_最近房地產(chǎn)市場(chǎng)（特別是住宅市場(chǎng)）的反彈是十分明顯的，既有成交量的明顯增長(zhǎng)，也有房?jī)r(jià)的強(qiáng)勁反彈，房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)了一定的反彈走勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)顯示，1—5月累計(jì)住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)26.7%，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)49.0%;不少地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到或接近2007年的最高水平;前兩個(gè)月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)僅1%，之后有一定幅度的反彈，1—3月、1—4月、1—5月分別增長(zhǎng)4.1%、4.9%和6.8%。

最近，京滬等一線城市房市旺銷(xiāo)旺漲，大有徹底翻身之勢(shì)。

“小陽(yáng)春”難以持續(xù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的新變化被業(yè)界認(rèn)為是“小陽(yáng)春”，甚至有人判斷是中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇的標(biāo)志，并認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整基本結(jié)束，將進(jìn)入“盛夏”，新一輪房地產(chǎn)繁榮就在眼前。不過(guò)，我認(rèn)為，房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”難以持續(xù)，難以轉(zhuǎn)化為“大陽(yáng)春”，更難以變成炎熱夏天。

主要是因?yàn)閷?dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的因素具有短期爆發(fā)性，卻缺乏長(zhǎng)期的可持續(xù)性。

第一個(gè)原因是剛性自有住房需求的集中釋放。去年8月份以后，受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響及當(dāng)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)需求萎縮、房?jī)r(jià)回調(diào)壓力過(guò)大的影響，許多具有剛性需求的人們開(kāi)始持幣觀望，等待房?jī)r(jià)適度調(diào)整后再購(gòu)房。經(jīng)過(guò)近半年的觀望，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有好轉(zhuǎn)的跡象，同時(shí)多數(shù)地方房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了一定幅度的調(diào)整，因此，這部分需求開(kāi)始集中釋放，這部分需求增長(zhǎng)明顯具有不可持續(xù)性，之后將進(jìn)入正常狀態(tài)。

第二個(gè)原因是一些地方特別是一些熱點(diǎn)城市，去年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)累計(jì)的降幅還不小，多的下降幅度達(dá)30%～40%，少的降幅也在10%以上，這明顯地刺激了投資或投機(jī)需求。中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)特點(diǎn)是投資性買(mǎi)房的比例相當(dāng)高，當(dāng)房?jī)r(jià)大漲或大跌，投資性需求將會(huì)明顯釋放，大漲將形成很強(qiáng)的財(cái)富效應(yīng)f賺錢(qián)效應(yīng)），刺激投資需求增長(zhǎng)，大跌將誘導(dǎo)投資者“抄底”。由于我們估計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將難以大漲，也難以大跌，所以，投資或投機(jī)性需求將會(huì)逐步減弱。

第三個(gè)原因，即貨幣政策相當(dāng)寬松，使得市場(chǎng)上流動(dòng)性十分充裕，銀行大量的資金投放有一部分會(huì)直接或間接流入非實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)，對(duì)房市的增長(zhǎng)形成強(qiáng)有力的支撐作用。今年1月份以后，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）增幅連續(xù)4個(gè)月超過(guò)20%，最近3個(gè)月均超過(guò)25%，這是前所未有的超常增長(zhǎng)，同時(shí)，狹義貨幣供應(yīng)量（M1）增幅由1月的低點(diǎn)6.7%迅速回升到17%以上的高位;而信貸的增長(zhǎng)更加迅速，1—5月累計(jì)新增信貸達(dá)到5.7萬(wàn)億元，增幅超過(guò)了1倍。這不僅促進(jìn)了投資增長(zhǎng)的強(qiáng)勁回升，而且對(duì)具有較強(qiáng)虛擬經(jīng)濟(jì)特征的房市是一個(gè)巨大的刺激因素。

相比較而言，未來(lái)支持房地產(chǎn)增長(zhǎng)的因素中，政策因素作用仍然較強(qiáng)，但前兩個(gè)因素都具有明顯的不可持續(xù)性，因此，房地產(chǎn)再調(diào)整

調(diào)整時(shí)間空間都不夠

從周期看，房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)間不夠，空間也不夠。1998年以來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入超強(qiáng)繁榮期，房地產(chǎn)投資的高增長(zhǎng)持續(xù)了11年，2008年開(kāi)始步入調(diào)整。由于體制、政策的強(qiáng)力支撐作用，房地產(chǎn)的合理調(diào)整過(guò)程并不順利。2008年房地產(chǎn)調(diào)整僅只能稱為“半個(gè)拐點(diǎn)”，只有住房需求出現(xiàn)了明顯的下降，價(jià)格和投資都沒(méi)怎么調(diào)。今年才是房地產(chǎn)全面調(diào)整之年，房?jī)r(jià)和投資都將進(jìn)入調(diào)整期，“小陽(yáng)春”并不能改變房地產(chǎn)中期性調(diào)整趨勢(shì)。

從宏觀經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)目前僅是在強(qiáng)力的政策刺激下的“觸底反彈”，全面的復(fù)蘇再繁榮還需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此，這不支持房地產(chǎn)再次出現(xiàn)大幅度的持續(xù)景氣上升。中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期有長(zhǎng)周期、中周期、短周期，而2008年以來(lái)的調(diào)整則是三重周期的疊加，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)調(diào)整具有明顯的中期性，而且這次調(diào)整即使沒(méi)有世界金融危機(jī)的爆發(fā)也會(huì)發(fā)生，只是短期調(diào)整沒(méi)有那么深、那么激烈而已。長(zhǎng)周期就是30年周期，自1919年始，每逢30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)都將發(fā)生一個(gè)巨變，1949、1978、2008年便是這一巨變的“拐點(diǎn)年”，我稱之為“戰(zhàn)略性拐點(diǎn)”，都是“先下后上”，即每過(guò)30年經(jīng)濟(jì)社會(huì)將出現(xiàn)一次大的調(diào)整，然后重新開(kāi)始一輪新的巨變。2008—2010年就是這種醞釀新的巨變的“拐點(diǎn)區(qū)間”，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的階段性放慢具有內(nèi)在性，不會(huì)輕易結(jié)束。另一個(gè)就是我們處于中周期的調(diào)整點(diǎn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)每10年就要進(jìn)入一次中周期性調(diào)整，都是逢“8”或“9”必調(diào)，“2”、“3”必上。這成為規(guī)律，這一次也不例外，一般的調(diào)整期都是3年，這一次由于外受世界金融大危機(jī)的沖擊，內(nèi)受30年長(zhǎng)周期調(diào)整的影響，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)連續(xù)3年的調(diào)整是難免的，而且還可能延長(zhǎng)。房地產(chǎn)的總體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將會(huì)受這一調(diào)整周期的明顯影響。

從房地產(chǎn)自身發(fā)展看來(lái)，其調(diào)整時(shí)間不夠，空間更不夠，這決定了房地產(chǎn)的調(diào)整將會(huì)斷斷續(xù)續(xù)，反彈又回落，回落又反彈，形成一個(gè)振蕩調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

首先，目前的房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)間不夠。房地產(chǎn)的繁榮期與調(diào)整期都比經(jīng)濟(jì)周期要長(zhǎng)，過(guò)去11年房地產(chǎn)業(yè)的超強(qiáng)繁榮，至少要調(diào)整3年，現(xiàn)在僅調(diào)整不到一年時(shí)間，而且受到了政策的巨大刺激，調(diào)整過(guò)程被明顯中斷（即最近幾個(gè)月的強(qiáng)勁回升）。調(diào)整的原因很簡(jiǎn)單，即兩個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)過(guò)高，與居民購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重脫節(jié)，將中期性抑制住房需求，二是過(guò)去房地產(chǎn)的持續(xù)過(guò)快增長(zhǎng)帶來(lái)了許多經(jīng)濟(jì)失衡問(wèn)題，如投資過(guò)快消費(fèi)相對(duì)不足、內(nèi)外經(jīng)濟(jì)失衡、資源環(huán)境壓力過(guò)大、國(guó)家整個(gè)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足等，這些問(wèn)題如果不得到明顯解決或緩解，將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一輪巨變形成強(qiáng)大的制約，損害中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

今后兩、三年將反復(fù)調(diào)整

目前房地產(chǎn)調(diào)整還未走到一半，估計(jì)至少將再持續(xù)二年時(shí)間。房地產(chǎn)的調(diào)整時(shí)間不夠可以從投資增長(zhǎng)調(diào)整時(shí)間不夠及庫(kù)存調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束兩方面得到反映：目前房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)調(diào)整的時(shí)間很不充分，過(guò)去11年住宅投資年均增長(zhǎng)速度高達(dá)27%，今年以來(lái)投資增長(zhǎng)調(diào)整相當(dāng)明顯，前兩個(gè)月回落到僅增長(zhǎng)1%，之后幾個(gè)月有所反彈，但相對(duì)于銷(xiāo)售量的強(qiáng)勁回升和房?jī)r(jià)的反彈，力度是明顯不足的，主要原因是住宅市場(chǎng)仍是一個(gè)很明顯的供大于求市場(chǎng)，前期積累的庫(kù)存相當(dāng)多，許多大城市庫(kù)存的完全消化需要2至3年時(shí)間。受此影響，我們看到了一個(gè)很合理的現(xiàn)象：房地產(chǎn)新開(kāi)工面積持續(xù)萎縮，1—2月、1—3月、1—4月新開(kāi)工面積同比降幅分別達(dá)-14.8%、16 2%、-15.6%，其中沿海發(fā)達(dá)地區(qū)住宅新開(kāi)工面積萎縮極為明顯。1、4月累計(jì)，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積下降18.6%，其中東部地區(qū)下降24.8%，北京下降51.6%，廣東下降50.2%，福建下降48 5%，長(zhǎng)三角的上海、浙江、江蘇分別下降28.8%、21.2%和35.7%。

出現(xiàn)這一與房地產(chǎn)市場(chǎng)總體市場(chǎng)不一致的現(xiàn)象的原因有兩個(gè)：一個(gè)是房地產(chǎn)商厙存壓力大，另一個(gè)是房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)投資增長(zhǎng)的前景相對(duì)不看好，因?yàn)樗麄円惨庾R(shí)到本輪投資增長(zhǎng)調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束。

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的空間不夠。房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離普通老百姓的購(gòu)買(mǎi)水平這是事實(shí)，但僅經(jīng)過(guò)不到半年的房?jī)r(jià)調(diào)整房?jī)r(jià)降幅相對(duì)有限，大部分地區(qū)房?jī)r(jià)的降幅不及2007年一年上漲的一半。前五六年我國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)均增長(zhǎng)了2～3倍，目前的房?jī)r(jià)收入比是嚴(yán)重偏高的，要想住宅需求持續(xù)性增長(zhǎng)必須使房?jī)r(jià)回到合理水平。目前房?jī)r(jià)調(diào)整的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，最近房地產(chǎn)的“小陽(yáng)春”明顯起到了反調(diào)整的作用，但房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力并未減輕：一方面房?jī)r(jià)隨著房?jī)r(jià)再次回歸高位，新的自住需求增長(zhǎng)將放慢;另—方面，由于房?jī)r(jià)大漲的可能性不大，所以，投資或投機(jī)的需求將會(huì)減弱。現(xiàn)有市場(chǎng)寬松的流動(dòng)性只是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整的減壓作用，但卻無(wú)法消除房地產(chǎn)需求調(diào)整和價(jià)格調(diào)控的壓力。

綜合分析，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入第二波調(diào)整，未來(lái)兩三年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)走一種調(diào)整一反彈一再調(diào)整

再反彈的調(diào)整軌跡，不會(huì)很好，也不會(huì)太差，形成振蕩不止的走勢(shì)，可能會(huì)使房地產(chǎn)調(diào)整期顯得特別長(zhǎng)。

（作者系著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

編輯 王何畏 美編 虎妹