美國(guó)房產(chǎn)尋求中國(guó)救贖？

王華偉

自去年底始，中國(guó)房產(chǎn)商及普通民眾紛紛“赴美抄底看房”，如今，76家美國(guó)房產(chǎn)商和中介公司來(lái)到北京集體賣房，難道——

4月10日至13日，2009年中美房地產(chǎn)高峰論壇暨美中房地產(chǎn)展示交易會(huì)“高調(diào)登陸中國(guó)”。在人民大會(huì)堂舉辦的論壇和晚宴，門票達(dá)2800元和5600元。

此前某知名財(cái)經(jīng)網(wǎng)站刊登了對(duì)美國(guó)房展中美主辦方的長(zhǎng)篇專訪，與此同時(shí)，“家門口抄底美國(guó)房”“一票難求，必將引起看房人爆滿”字樣的帖子躍然出現(xiàn)在各大房產(chǎn)論壇。

美國(guó)房產(chǎn)高調(diào)登陸北京

21世紀(jì)房產(chǎn)的經(jīng)理人Joel L. Cavasso的桌上擺著他和美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬夫婦的合影，他說(shuō)，奧巴馬在夏威夷的地產(chǎn)就是由他辦理的。

這是4月10日，展會(huì)第一天。一人高的NBA球員姚明的形象廣告牌，后面掛著姚明的球衣和簽名籃球——在休斯敦馬賽克房產(chǎn)代理公司的展位上，銷售總經(jīng)理托馬斯向《中國(guó)新聞周刊》介紹休斯敦的位置、城市特色等，隨后從口袋中拿出一個(gè)U盤，“從得克薩斯州，一直到我們這個(gè)樓盤的信息都在里面，你可以收下它?！庇浾咛岢鰝鞯诫娮余]箱就可以了，托馬斯回應(yīng)：“電子郵件太慢，Ashley(他的女兒)，去打印出來(lái)?！彼那榧鼻?。

除了別具特色的宣傳方式，美國(guó)房產(chǎn)商對(duì)于看房者也有問(wèn)必答。一組亞利桑那州沙漠地區(qū)的別墅每棟僅售10萬(wàn)美元?！斑@個(gè)房子每年能住6個(gè)月?！?Joel說(shuō)。另外一位經(jīng)營(yíng)沙漠房產(chǎn)的美國(guó)人也告訴《中國(guó)新聞周刊》，他們的房子能住8個(gè)月，夏天和冬天的溫差會(huì)非常大。

展會(huì)的房源主要來(lái)自西雅圖、得克薩斯、亞利桑那、紐約、福羅里達(dá)、加州和拉斯韋加斯，價(jià)格也參差不齊：位于亞利桑那的鳳凰城，城區(qū)靠近大學(xué)城的公寓價(jià)格在每平米9000人民幣左右；200平米的別墅，位置相當(dāng)于北京六環(huán)外，價(jià)格在20萬(wàn)至30萬(wàn)美元；加州、洛杉磯、拉斯韋加斯等大城市的房?jī)r(jià)是鳳凰城的3到4倍。

“法拍房”往往都有3到7折的折扣。所謂“法拍房”，是指原來(lái)的買主由于失業(yè)等原因，在一定期限內(nèi)無(wú)法還貸，然后被商業(yè)銀行收回的房子，而商業(yè)銀行急于將這些房產(chǎn)出售套現(xiàn)，于是委托給房地產(chǎn)中介或者法院拍賣尋求買家。

“中國(guó)人非常有錢，中國(guó)有很多機(jī)會(huì)，而我們又想盡快把房產(chǎn)變現(xiàn)，所以我們就來(lái)了?！睘閵W巴馬代理買房的Joel說(shuō)。展會(huì)的中方主辦方美中貿(mào)易發(fā)展協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)閻兵告訴《中國(guó)新聞周刊》：“不少美國(guó)人已經(jīng)買不起房，甚至有的房子已經(jīng)接近土地價(jià)格?！?/p>

今年3月份，美國(guó)失業(yè)率上升至8.5%，是1983年最高水平。達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行主席理查德?費(fèi)希爾8日預(yù)測(cè)，失業(yè)率仍將上升，年底前可能突破10%。渣打銀行日前表示，美國(guó)房?jī)r(jià)已下跌33%，從房?jī)r(jià)趨勢(shì)和房屋供求關(guān)系看來(lái)，預(yù)計(jì)美國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降，從峰值到谷值的總降幅可能達(dá)40%至50%。

有分析預(yù)測(cè)美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)到達(dá)階段性底部?！艾F(xiàn)在是投資美國(guó)房產(chǎn)最好的時(shí)機(jī)?！毙聺晌饕晃环慨a(chǎn)商說(shuō)。他還稱，美國(guó)利率已經(jīng)降到長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)最低的水平，這也是房?jī)r(jià)到底的標(biāo)志。中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任房產(chǎn)投資專家孫飛博士也認(rèn)為，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)相當(dāng)?shù)偷某潭龋暗降住边€要等它實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候。

為什么要買美國(guó)房？

來(lái)參展的山西老板李純一(化名)的目標(biāo)是洛杉磯的房子，他告訴《中國(guó)新聞周刊》，自己在山西的產(chǎn)業(yè)停工了，但手里握著大量資金。聽(tīng)居住在洛杉磯的朋友說(shuō)那兒環(huán)境好，考慮到當(dāng)?shù)亟逃捷^高，他也想為上小學(xué)的孩子以后留學(xué)做打算。

與此同時(shí)，一家亞利桑那房產(chǎn)商的展臺(tái)，兩個(gè)東北買房者簽署了四套別墅的意向。北京人肖麗看中了一套位于佛羅里達(dá)州墨西哥灣附近的臨海公寓，800平米，售價(jià)20萬(wàn)美元。肖麗買房的目的是為了孩子的教育，“等兒子長(zhǎng)大了就帶他過(guò)去上學(xué)。20萬(wàn)美元也不算多，北京四環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)也得一萬(wàn)五，140萬(wàn)人民幣也就買100平，而那里能買800平，我覺(jué)得很值，而且沒(méi)有使用年限?！?/p>

與中國(guó)房產(chǎn)的70年期限不同，美國(guó)房產(chǎn)實(shí)行終身?yè)碛兄?，土地具有永久所有?quán)，一經(jīng)購(gòu)買，上至天空大氣，下至地下礦藏全部擁有。然而每年都要交房產(chǎn)稅，稅率是房產(chǎn)總價(jià)的1%至6%，每月還要繳納200至300美元的管理費(fèi)。

“我們幾個(gè)幾乎都是為了孩子買房?！迸c肖麗同行的蘭明相中了拉斯韋加斯的一套600平米的公寓，“折合人民幣才100多萬(wàn)，是法拍房。”“20平的房子租金至少要幾百美金。”蘭明的兒子在美國(guó)西部城市上初中，由于房租很貴，他想在附近買套房子。根據(jù)美國(guó)留學(xué)生和訪問(wèn)學(xué)者資訊系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，目前在美就讀的留學(xué)生、訪問(wèn)學(xué)者以及家屬人數(shù)共達(dá)112萬(wàn)人。

蘭明自己組織了一個(gè)赴美看房團(tuán)，團(tuán)里的18個(gè)人3月23日這天都參加了房展會(huì)。他們大多瞄準(zhǔn)20萬(wàn)美元左右的公寓樓，因?yàn)樵谶@個(gè)價(jià)位600平米以上的空間很有誘惑力，同時(shí)對(duì)于他們而言投入不是特別大。

移民咨詢展臺(tái)聚集了大量參會(huì)者，加拿大亨瑞國(guó)際咨詢集團(tuán)的顧問(wèn)嚴(yán)君艷向《中國(guó)新聞周刊》介紹，“即使買一套300萬(wàn)美元的私有房產(chǎn)，也不能辦綠卡。通過(guò)投資移民到美國(guó)只有通過(guò)EB5計(jì)劃。這個(gè)項(xiàng)目要求至少投入50萬(wàn)美元，購(gòu)買一個(gè)企業(yè)或者投資一個(gè)公共項(xiàng)目，兩年后可以正式申請(qǐng)綠卡。同時(shí)，還要交付律師費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理和中介服務(wù)費(fèi)，共計(jì)4萬(wàn)美元。然而，房展上的房產(chǎn)基本上屬于私有，不能成為申請(qǐng)移民的條件。

除了子女上學(xué)和移民，看房者還有出于其他考慮。北京籍看房者王銀祥指著陰沉的天空說(shuō)道：“我們不想移民，我們想要在國(guó)外買房就是想改善一下生活環(huán)境，北京的汽車每天增長(zhǎng)一千輛，在歐美國(guó)家的大城市你不會(huì)看到這樣的天。”他說(shuō)生意在中國(guó)、有一定資產(chǎn)積累的中國(guó)人，并不向往移民。

然而，不想移民的有錢人并不是美國(guó)房產(chǎn)商眼中的完美顧客。房產(chǎn)商告訴王銀祥，沒(méi)有美國(guó)綠卡可以辦旅游簽證，有效期一年。但讓王困惑的是，一年以后怎么辦？擁有房產(chǎn)更容易因“移民傾向”被拒簽，美國(guó)房產(chǎn)商顯然沒(méi)有考慮到這些。

中國(guó)人無(wú)法挽救美國(guó)房市

由于貸款抵押的方式對(duì)于美國(guó)房已經(jīng)成為過(guò)去，能拿得出幾十萬(wàn)美金閑錢投資的中國(guó)人，資產(chǎn)至少要在八位數(shù)人民幣以上。招商銀行和貝恩咨詢公司發(fā)布的《2009中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》說(shuō)，2008年大陸個(gè)人持有可投資資產(chǎn)超過(guò)1000萬(wàn)元人民幣的高凈值人群約30萬(wàn)人。

“總體上來(lái)講，目前投資美國(guó)房產(chǎn)是一個(gè)抄底之舉。但是也要選擇好地點(diǎn)和樓盤，選擇確實(shí)跌到底部、確實(shí)有巨大升值空間的美國(guó)房?！睂O飛博士說(shuō)，買美國(guó)房子進(jìn)行出租，也要看租金收益比銀行固定存款利率高多少，最好兩到三倍，甚至更高。孫飛還稱，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)慢慢開(kāi)始上漲，然而美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的漲幅較為穩(wěn)定，平均每年5%左右，以現(xiàn)在下降近一半來(lái)看，要用10至20年恢復(fù)到最高水平。

據(jù)《中國(guó)新聞周刊》了解，中國(guó)人買美國(guó)房不僅僅是錢的問(wèn)題，參加展會(huì)的看房人多為子女留學(xué)考慮，作為投資的并不多?！罢嬲?gòu)房的不會(huì)太多，房地產(chǎn)具有區(qū)域性，關(guān)鍵要看有沒(méi)有需要?！睂O飛博士證實(shí)了這一判斷。

根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末，房屋總價(jià)值下降了11.2萬(wàn)億美元，降至51.5萬(wàn)億美元。舉辦方稱，此次大規(guī)劃的展銷會(huì)共達(dá)成意向500份，即使這500份意向最終都成為簽約合同，對(duì)龐大的美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)也是杯水車薪，“中國(guó)人挽救美國(guó)房市”無(wú)從談起。

“目前來(lái)看，想要中國(guó)投資者在美國(guó)投資還是遙不可及的事?！毙菟苟伛R賽克房產(chǎn)商托馬斯此行的目的很明確，“就是對(duì)中國(guó)人進(jìn)行更多了解，把中國(guó)的信息帶回我們的國(guó)家，然后會(huì)向州政府提建議，使得外國(guó)投資者獲得稅率等方面的優(yōu)惠政策?！睂?duì)于參展的結(jié)果，美國(guó)房產(chǎn)商大多表示，更主要的目的是宣傳自己的項(xiàng)目。