國務(wù)院為何發(fā)布商品房降價建議？

曹建海

當(dāng)房價當(dāng)中包含了大量不合理因素。并且住房供給遠(yuǎn)超有支付能力的需求的條件下，房價回落是任何人都不能扭轉(zhuǎn)的趨勢。2008年12月21日國務(wù)院要求房地產(chǎn)商以合理價格促進(jìn)商品住房銷售，可以看做是國務(wù)院開始認(rèn)可并遵從經(jīng)濟(jì)規(guī)律的正式表態(tài)。然而，房地產(chǎn)前途依然是充滿危險，稍一不慎可能全軍覆沒。

國務(wù)院辦公廳2008年12月21日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)以合理價格促銷商品房。在前期出臺一系列刺激房地產(chǎn)投資和擴(kuò)大消費的政策之后，國務(wù)院終于提出引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。

國務(wù)院的這種表態(tài)，其實是在告訴房地產(chǎn)開發(fā)商：中央的房地產(chǎn)救市政策已經(jīng)基本出盡，接下來需要得到開發(fā)商的響應(yīng)，通過開發(fā)商的主動降價促進(jìn)商品住房銷售，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵作用。

可以看出，在金融海嘯引起的外部經(jīng)濟(jì)衰退終止了中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長之后，繼續(xù)指望依靠出口拉動中國經(jīng)濟(jì)增長，已經(jīng)變得糧不現(xiàn)實。國內(nèi)消費由于教育、醫(yī)療、住房的市場化改革不成功，加之收入分配的嚴(yán)重分化，極大地透支和抑制了城鄉(xiāng)居民在衣食住行等方面的消費能力；投資增長雖然可以拉動短期經(jīng)濟(jì)增長，但投資消費比例關(guān)系的失調(diào)、投資無法轉(zhuǎn)換為絕大多數(shù)城鄉(xiāng)居民的收入以及基礎(chǔ)設(shè)施投資無法擴(kuò)大就業(yè)等弊病，決定了依靠投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的不可持續(xù)性。在當(dāng)前情況下，占購房者消費40％以上的住房，以及占批發(fā)零售業(yè)銷售總額40％左右汽車及燃油消費，仍是政府?dāng)U大國內(nèi)消費的重中之重。

然而，當(dāng)房價當(dāng)中包含了大量不合理因素，并且住房供給遠(yuǎn)超有支付能力的需求的條件下，房價回落是任何人都不能扭轉(zhuǎn)的趨勢。12月21日國務(wù)院的意見，可以看作是中央政府開始認(rèn)可并遵從經(jīng)濟(jì)規(guī)律的正式表態(tài)。相對于過去“穩(wěn)定房價”、“防止大起大落”的政策表述，此次政策建議可謂前所未有，一定程度上反映了嚴(yán)酷的房地產(chǎn)形勢給我國經(jīng)濟(jì)增長形成的巨大壓力。如果繼續(xù)聽任房價高企，而絕大部分老百姓買不起房，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的大面積破產(chǎn)倒閉，連帶銀行體系遭受重創(chuàng)，甚至危及全體人民的主要財產(chǎn)安全，這是我們所有人不能承受之重。

在房價回落的大趨勢下，一些地方政府為基于“土地財政”而維護(hù)高房價，他們打著“救樓市是為救人民”的口號，出臺各種旨在維持高房價的房地產(chǎn)救市政策。例如，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，有的地方政府對購房者給予多項優(yōu)惠，有的花費巨資投資收購開發(fā)商積壓的房屋，甚至還出現(xiàn)了禁止開發(fā)商降價、用廉租房替代經(jīng)濟(jì)適用房的做法，將地方房地產(chǎn)救市行動推向了高潮。相對于地方政府的維持高房價政策，國務(wù)院發(fā)布商品房降價建議，其實也是在告誡地方政府，應(yīng)該尊重房地產(chǎn)市場自有的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過房價的回落帶動市場需求量的增加。

當(dāng)然，房價下降是一個較長的過程。如果明確房價將會下降，緩慢的下降顯然無濟(jì)于事，消費者選擇早買肯定不如推遲購買。消費者的集體理性態(tài)度，顯然無助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降價達(dá)到回籠資金的目的。這要求中央政府出臺強(qiáng)硬政策，通過大范圍推出經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給政策，擠壓存在于房價中的地方政府的不當(dāng)?shù)美糠?，給房地產(chǎn)開發(fā)商以足夠的降價壓力；下一步，國家還可以考慮放開城鎮(zhèn)個人集資建房，為房地產(chǎn)企業(yè)降價提供一個重要的參照標(biāo)竿。

如果沒有近期出臺的各項房地產(chǎn)救市政策，特別是第二套房信貸優(yōu)惠政策和二手房交易稅收政策，國務(wù)院的表態(tài)顯然會堅定房地產(chǎn)開發(fā)商通過大幅度降價促進(jìn)銷售、回籠資金的決心，而不必理會原有客戶的退賠索求。但是，在房地產(chǎn)信貸環(huán)境發(fā)生了根本變化的情況下，鑒于降價給開發(fā)商帶來的巨大經(jīng)營風(fēng)險，國家的倡議對于房地產(chǎn)開發(fā)商是否有效，并沒有一個必然的結(jié)果；相反，如果國家強(qiáng)硬出臺上述打壓房價的措施，則開發(fā)商傾向于通過合法和不合法手段從銀行融資，將經(jīng)營負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行體系。在房價回落和國家放松銀根的環(huán)境下，開發(fā)商該如何使用置換出來的資金呢?我認(rèn)為一部分可能選擇購置新供土地進(jìn)行低成本開發(fā)，另一部分則可能選擇無所作為甚至逃逸，實現(xiàn)私人利益的最大化。

當(dāng)救市的政策變成了開發(fā)商綁架銀行體系的籌碼時，政府實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)，就變得困難重重了?，F(xiàn)在，擺在房地產(chǎn)面前的有兩個選擇：一是獲得信貸喘息時機(jī)并將包袱轉(zhuǎn)給商業(yè)體系的開發(fā)商們集體不降價，自然房屋銷售不暢，未來發(fā)生以銀行不良信貸資產(chǎn)為特征的金融危機(jī)可能性大大增加；二是房地產(chǎn)開發(fā)商集體競相降價，促使一些比較樂觀的自領(lǐng)群體踴躍購房。但是，當(dāng)這些樂觀的白領(lǐng)群體都已經(jīng)成為有房族甚至多房族后，房地產(chǎn)開發(fā)商惟一能夠面對的，就是那些即使降價一半也買不起房的、龐大的低收入群體，房屋嚴(yán)重過剩、房屋賣不出去的風(fēng)險仍存。等待絕大多數(shù)開發(fā)商的，仍然只有一條絕路，而銀行體系自然不能幸免。

在高房價不能維持的局面下，讓房地產(chǎn)開發(fā)商獨自承擔(dān)經(jīng)濟(jì)后果，顯然優(yōu)于連帶銀行體系承擔(dān)風(fēng)險。而在銀行體系再一次深度介入房地產(chǎn)業(yè)之后，中國的房地產(chǎn)前途依然充滿了風(fēng)險，稍微不慎甚至可能全軍覆沒。