淺談土地估價(jià)報(bào)告

孟　杰

【摘 要】土地估價(jià)報(bào)告是評(píng)估機(jī)構(gòu)向委托方說(shuō)明評(píng)估情況、程序和結(jié)論的書(shū)面文件，是估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托估價(jià)者和土地管理部門(mén)提交的主要成果。估價(jià)報(bào)告書(shū)的質(zhì)量高低，不僅反映估價(jià)人員的水平，而且直接關(guān)系到有關(guān)各方的利益。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)報(bào)告質(zhì)量給予足夠重視。本文就土地估價(jià)過(guò)程中涉及到的報(bào)告格式、內(nèi)容、方法等方面問(wèn)題作以探討。

【關(guān)鍵詞】土地估價(jià)報(bào)告格式內(nèi)容

土地估價(jià)報(bào)告是記述估價(jià)成果的文件，報(bào)告的規(guī)范格式由摘要、估價(jià)對(duì)象界定、土地估價(jià)結(jié)果、附件四部分組成。

一、摘要

摘要部分是就項(xiàng)目名稱(chēng)、委托方、估價(jià)期日、價(jià)格結(jié)果等方面作以簡(jiǎn)明扼要的說(shuō)明，同時(shí)為了做到責(zé)任明確，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，須由參加本次估價(jià)的土地估價(jià)師簽名，注明土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)，并由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章，以便于土地管理部門(mén)進(jìn)一步審核確認(rèn)。此部分值得注意的另一主要問(wèn)題是對(duì)價(jià)格結(jié)果的說(shuō)明應(yīng)該明確。土地價(jià)格按其表示單位可分為總地價(jià)、單位面積地價(jià)和樓面地價(jià)三種類(lèi)型。總地價(jià)是指待估宗地的整體價(jià)格，一般不能說(shuō)明價(jià)格水平的高低；單位面積地價(jià)是指單位土地面積的土地估價(jià)；樓面地價(jià)，又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。對(duì)估價(jià)結(jié)果的完整說(shuō)明應(yīng)包括以上三種地價(jià)，并附大寫(xiě)金額。再有，考慮到資金的時(shí)間價(jià)值及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化對(duì)土地價(jià)格的影響，必須明確所評(píng)估價(jià)格的具體時(shí)點(diǎn)，即估價(jià)期日。

二、估價(jià)對(duì)象界定

本部分在說(shuō)明委托方、受托方及估價(jià)目的、估價(jià)日期、估價(jià)期日的同時(shí)，首先應(yīng)明確估價(jià)對(duì)象、地價(jià)定義并針對(duì)具體待估宗地分析其影響因素。

1.估價(jià)對(duì)象

宗地自身?xiàng)l件是影響其價(jià)格水平高低的重要因素，評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，首先應(yīng)明確待估宗地的登記狀況、權(quán)利狀況、建筑物及地上附著物狀況。土地登記狀況包括土地位置、用途、四至、面積、級(jí)別、權(quán)屬性質(zhì)、土地登記證書(shū)號(hào)、地籍圖、宗地號(hào)等。此部分對(duì)土地登記狀況描述應(yīng)該全面不能缺項(xiàng)。土地權(quán)利狀況是要說(shuō)明待估宗地的所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得土地使用權(quán)還要說(shuō)明已使用年限和剩余使用年限。其中他項(xiàng)權(quán)利狀況主要應(yīng)說(shuō)明估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在他項(xiàng)權(quán)利，如存在則應(yīng)詳加說(shuō)明。地上建筑物及其附著物狀況對(duì)土地價(jià)格有很大的影響。因此，對(duì)土地的認(rèn)識(shí)，應(yīng)清楚土地的現(xiàn)狀用途。

2.地價(jià)影響因素分析

一般將土地估價(jià)的影響因素分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。一般因素是指包括稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等對(duì)該地區(qū)的土地估價(jià)水平有普遍影響的因素；區(qū)域因素則指對(duì)某地區(qū)的土地估價(jià)有所影響的因素；個(gè)別因素是指由于土地自身的條件對(duì)土地價(jià)格水平有影響的因素。值得注意的是，不同類(lèi)型的用地所要考慮的影響因素應(yīng)各有側(cè)重。

3.地價(jià)定義

土地估價(jià)因土地用途、權(quán)利狀況、開(kāi)發(fā)利用程度、剩余使用年限的不同而有很大差異，因此，需要對(duì)待估宗地的評(píng)估價(jià)格在以上幾個(gè)方面有一定明確界定。土地用途大類(lèi)一般分為居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等類(lèi)型。土地價(jià)格應(yīng)是在合法使用前提下的最有效使用用途的價(jià)格，因此，地價(jià)定義首先應(yīng)說(shuō)明所評(píng)估的地價(jià)是何種用途下的地價(jià)。土地價(jià)格按照交易的土地產(chǎn)權(quán)狀況可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格等類(lèi)型。價(jià)格定義中應(yīng)對(duì)評(píng)估價(jià)格所對(duì)應(yīng)的權(quán)利狀況加以說(shuō)明。開(kāi)發(fā)利用程度應(yīng)分宗地內(nèi)外分別說(shuō)明土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度和本項(xiàng)估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度。當(dāng)前我國(guó)的土地交易價(jià)格主要為有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，使用年期的長(zhǎng)短是影響土地的重要因素，價(jià)格定義應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)出讓年限、已使用年限和剩余使用年限作明確說(shuō)明。尤其對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的地價(jià)評(píng)估，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有效期限應(yīng)為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用年限后的剩余年限，這是不容忽視的。

三、土地估價(jià)結(jié)果

估價(jià)結(jié)果部分是在前面分析的基礎(chǔ)上，說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的依據(jù)、所遵循的主要原則及采用的主

要方法、方法選擇的依據(jù)和估價(jià)結(jié)果。

1.估價(jià)依據(jù)

估價(jià)依據(jù)應(yīng)針對(duì)評(píng)估對(duì)象說(shuō)明本次評(píng)估所依據(jù)的主要法規(guī)政策、委托方所提供的明細(xì)資料單及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。資料的可靠性是保證估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的必要前提。

2.估價(jià)原則

估價(jià)原則是人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律的認(rèn)識(shí)，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)遵守的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問(wèn)題。由于土地用途、估價(jià)目的及選用的方法不同、所考慮的估價(jià)原則也應(yīng)有所區(qū)別，即估價(jià)原則應(yīng)與評(píng)估對(duì)象、用途、選用的方法相對(duì)應(yīng)。如替代原則是市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、路線價(jià)法所應(yīng)依據(jù)的主要原則；最有效使用原則是假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益還原法的理論依據(jù)。

3.估價(jià)方法

每種估價(jià)方法都有其特點(diǎn)和適用范圍，在應(yīng)用上有它的局限性。盡管各種作用的土地估價(jià)有其共性，一宗土地也可選用幾種不同的方法來(lái)評(píng)估，但對(duì)于某種特定用途的土地或作特定的目的評(píng)估，有些方法則明顯不適用。如經(jīng)營(yíng)性用地評(píng)估,因經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是用以獲取收益，其價(jià)值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，因此，收益法應(yīng)為首選。另外，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，較易獲得比較案例，市場(chǎng)比較法是一種常用方法。但對(duì)工業(yè)用地，在難以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)收益的情況下，就很難用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，在缺乏同類(lèi)房地產(chǎn)交易案例的情況下，也不適用市場(chǎng)比較法。

4.需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)

對(duì)本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件、報(bào)告使用的限制條件、資料來(lái)源及核實(shí)、手續(xù)是否齊備、土地估價(jià)結(jié)果的有效條件和對(duì)外提供的限制條件等應(yīng)作詳細(xì)說(shuō)明，以進(jìn)一步明確委托方、受托方各應(yīng)履行的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。報(bào)告對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)給予高度重視。以免給委托方使用報(bào)告及土地管理部門(mén)審查確認(rèn)帶來(lái)困難。

四、附件

附件應(yīng)包括土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料，房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料，地籍圖、宗地圖、建筑平面圖等圖件、估價(jià)對(duì)象照片、有關(guān)背景材料和估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件等。報(bào)告附件只有全面，才能更具法律效力。

在對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地權(quán)利、土地登記和價(jià)格定義等方面均已作明確說(shuō)明的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)地價(jià)影響因素的分析，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體條件，選擇適用的估價(jià)方法，經(jīng)科學(xué)測(cè)算得到客觀、公正、合理的估價(jià)結(jié)果是整個(gè)評(píng)估報(bào)告的核心內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)：

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[3]房地產(chǎn)規(guī)范.吉林出版社，1999，5.

（作者單位：黑龍江省雙鴨山市集賢縣國(guó)土資源局）